【泛地产观察】（2019年第29期，总第463期） / 开普饭

泛地产观察

Bonzerview

（2019年第 29 期，总第 463 期）

（2019.7.29-2019.8.4）

博志成研究院

泛地产观察编写组

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一、政策环境

7月30日，中央政治局会议指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，传递的主要信号是——即便目前外部环境不明朗，经济下行压力加大，也不会通过放松房地产调控来刺激经济增长。在上半年多城土地市场回温甚至过热的背景下，金融端的房地产资金显著收紧，特别是对房地产信托资金、高杠杆房企贷款加强了管控。（BXLS）

【动态概览】

1. 中央政治局:落实房地产长效管理机制

2. 央行：加强监管高杠杆经营大型房企的贷款行为

3. 央行：维护外汇市场平稳运行稳定市场预期

4. 大连：实施商品住房价格指导加大房地产市场秩序整顿力

二、企业动态点评

【战略投资】

历经十年的发展和沉淀，雅居乐的文旅板块已从旅游地产的传统思维向全面的文化旅游产业升级，形成“文旅+产业”的产业生态圈模式，并正式升级为“文旅产业”。升级后的雅居乐文旅已形成“3+3 ”产业发展体系，塑造文旅、体育和康养三大核心产品线。（BMLH）

【动态概览】

1. 雅居乐：文旅IP乐活天地发布已布局11城

2. 阳光100：拟5.13亿售东莞松山湖项目

3. 其他投资动态

（1）当代置业：6.08亿收购山东菏泽海港花园。

（2）华润置地：与珠江实业签订战略合作协议，加大在穗深耕力度。

（3）碧桂园：6667万元入股深圳蛇口太子湾项目，持股15.3%。

（4）王健林：陕西再投20个万达广场，体育集团总部落户西安。

（5）林德良：越秀仍会关注一二线城市的收购，尤其是补足二线，目标对象是越秀地产体系内项目，也会考虑外部不错的机会。

（6）鲁商发展：拟设立7亿信托计划，对青岛蓝谷进行股权投资，鲁商发展表示，本次与中航信托的合作，有利于青岛蓝谷所属项目开发建设进度，合作后青岛蓝谷的控制权不发生变化，对公司本年度及未来经营成果无重大影响，对公司业务独立性无重大影响。

【融资融券】

自2019年以来，公开报道中实施增资配股的企业包括：珠光控股、碧桂园服务、万科、时代中国、建发国际、复星旅文、中梁控股、融信中国。

从以上实施配股增资举措的上市企业来看，36.7%的股权性资金明确用于偿债境内外债务，23%明确用于收并购与其他新业务投资，另外40%仅模糊指向营运与发展。对于上市企业而言，股权性资金的获得，尤其是在港上市的地产企业，依然被视为拓展融资渠道的一个较优选项。但也需要看到香港资本市场的开放度和吸纳能力的有待增强，不可简单化“融资渠道拓宽”和“融资创新”。

与此同时，股权性资金的指向应更看重战略性发展，而非保证自有资金的安全性。因此，基于未来的投资拓展的资金需求，较应对偿债周期而迭代的资金需求更重要。（BTJ）

【动态概览】

1. 阳光城：不主动加杠杆还多少借多少

2. 正荣：完成配售2.45亿股募资11.99亿港元

3. 其他融资动态

（1）首创：3.85亿元转让北京阳光大厦35%股权，接盘方大业信托。

（2）电建地产：1元转让河南中新置业51%股权。

（3）华润置地：为广州增城项目引入股东，拟增资5000万元，对应持股比例50%，募集资金主要用于项目地块的开发建设和归还前期股东借款。

（4）万达电影：拟发行可转债40亿元，因瑞华事件中止审查。

（5）大名城：拟上调2016年公开发行公司债券（第一期）后2年票面利率至7.8%。

（6）阳光城：拟上调2016年公开发行公司债券（第一期）在第三年末即存续期第四年的票面利率至7.28%。

（7）华润置地：下属非直接持股子公司与一家银行联合签订了51.664亿港元的定期贷款融资协议。

（8）华夏幸福：拟注销股票期权60万份，回购注销限制性股票40万股，回过家13.28元/股，回购资金为自有资金。

【一周融资融券概览】

（2019.7.29-2019.8.4）

数据来源：观点地产网，博志成研究院整理

【人事与运营】

从2010年开始执掌首开的潘利群退居幕后，新掌门上任。根据7月3日首开发布业绩预告称，与上一年同期相比，公司预计2019年上半年归属上市公司股东的净利润将增加3.5亿元左右，同比增加25%左右。这份业绩虽然亮眼，但是期末首开的净负债率为212%，虽然较年初下降15个百分点，仍处于行业较高水平，公司期末在手现金同比增长45%至327亿元，一年内到期有息负债，同比增长90%至385亿元，短期偿债压力凸显。首开超过200%的净负债率在同行中确属罕见。对此首开董秘称，在年内的剩余时间内，公司仍然将通过经营层面的努力来改善资产负债表结构，首先是要严控拿地，第二是要加大回款力度。（BLL）

【动态概览】

1. 首开：选举李岩为董事长潘利群不再担任公司董事

2. 吴建斌：双赢激励机制符合阳光城管理与发展需要

3. 其他人事动态

（1）建业地产：罗臻毓、潘子翔辞任建业地产非执行董事

（2）三湘印象：副总经理聂磊辞任聘任熊星为证券事务代表

（3）天房发展：张昆辞职暂由总经理孙建峰代行董事会秘书

（4）保利地产：聘刘文生为副总经理胡在新转任党委副书记

（5）优客工场：孙亮获任优客工场CEO 曾任职雷格斯、氪空间

三、行业数据

1. 住宅市场：整体小幅上扬南京增幅最大