三四线城市购房风险比一线城市更大？

数据显示，2018年5月份，100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。这意味着，受到房地产成交量快速上升的影响，当前房价有所抬头，相比4月份12422元/平方米上涨了92元/平方米。

具体来看，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市、三、四线城市分别为41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。

对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了14个月，二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了11个月，三、四线城市1万元/平方米以上均价水平持续了9个月。

事实上，三四线城市房价破万也并不奇怪：一方面，大城市房价调控收紧，相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流入的“沽值洼地”，所以一二线城市房地产泡沫尚未除去，三四线城市房地产泡沫又开始被推高。

另一方面，棚改货币化安置。本来一些地方棚改居民不是刚需群体，并没有购房需求，但是棚改计划推出，他们就变成了实实在在的刚需，而且还能拿到地方政府给的货币安置资金，于是棚改居民都到周边去买房了，那这个城市的房价就马上被推高了。

前些年，关于中国房地产是否存在泡沫，人们存在着较大的分歧。多数学者认为，国内一线城市房地产存在泡沫，而国内大部分地区的房价是没有泡沫的。但随着三四线城市房价过万，这意味房地产泡沫开始蔓延到了三四线城市。

不过，5月初住建部约谈前期房价涨得过快城市的负责人，重申了“住房不炒”的政策不会改变，并对未来房价上涨过快的城市负责人实行问责制。下半年，新一轮房地产调控将陆续在三四线城市启动。未来房地产调控将从一二线城市向周边三四线城市蔓延。

对此，我们认为，现在投资三四线城市楼市的风险，要远比一二线城市更加可怕，因为三四线城市房价上涨基本上都是炒房客，下半年房地产调控重点会出台更多的限售政策，以打击投机性购房需求。所以，想在三四线城市购房的投资者，应该三思而后行。

首先，三四线城市房价肯定是会下跌的。在5月房价下跌排行中，香河、大厂、燕郊和廊坊等环京城市的房价是下跌的，跌幅分别达到26%、24%、21%和20%。部分环京城市的新楼盘从去年最高时房价2.9万元一下跌到1.8万元，下跌幅度近四成。

这说明了，三四线城市房价是会跌的，不是永远一直涨下去的，买三四线城市房产作为投资是有风险的，不是闭着眼晴就可以作为投资的，这种风险例子实实在在就在眼前。而环京的三四线城市房价下跌，主要还是炒房资金撤离所至。

再者，三四线城市房价已经连续9个月超过1万元/平方米，高房价与当地居民的的消费能力脱钩了。高房价让刚需者有“高处不胜寒”的感觉，就算买了房也睡不安稳。

因为谁都明白，和一二线城市相比，三四线城市的经济基本面更脆弱，房地产面临去库存压力更大，市场风险也越高。一旦三四线城市房价下跌，要么是有价无市，要么就是断涯式的重跌。

最后，投资者应关注政策风险。6月3日，宜昌市规定自签订商品住房网签合同之起，2年内不得上市交易。而随着下半年房地产调控政策的深入，会有更多的三四线城市开始执行“限售政策”。

未来一批三四线城市可能会在限售年限上提升至3-5年。而这对于投资购房来说，如果被限售二年以上，未来三四线城市房价究竟会怎样，充满很大变数，所以盲目购买三四线城市房地产风险太大。

近期三四线城市房产均价都已过万，并且还吸引了各路投资客。但是三四线城市房价并非只涨不跌，京郊部分房价下跌是明证。此外，三四线城市房价都被炒上去的，一旦出现调整，房价会断涯式下跌。更关键的是，下半年房产调控重心将转向三四线城市，如果限售令一下，投资者买房后要被禁售二年以上，这期间投资风险就不言而喻。