资金规模有限，多元化拿地成主流——文旅康养产业丨年度盘点•房企投资④

引

言

2020年，行业内主流的多元化拿地方式主要有四类：

第一、利用旧改模式拿地。2020年城市更新加速推进，房企亦抢滩布局旧改，如中国恒大集团于2020年增加了14个旧改项目，已披露的用地面积高达685.6万平米。

第二、利用商业地产拿地。商业地产与传统地产容易形成联动效应，相对其他多元化业务进入门槛较低，如新城控股2020年获22个商业项目，多数为吾悦广场，总建筑面积达2597万平米。

第三、利用文旅康养类产业拿地。疫情的影响使健康养老产业得到重视，同时随着疫情防控的常态化，旅游产业逐渐恢复。2020年华侨城新增25个项目中14个为文旅产业用地，建筑面积占总新增比例达67.2%。

第四、利用TOD模式拿地。随着国内轨道交通行业的发展，TOD领域亦成为房地产行业的“新蓝海”。2020年龙湖集团重点发力TOD，新增建筑面积达302万平米。

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文旅康养行业具体指以文化为引领、旅游为主体、康养为支撑的新业态，随着国民经济的快速发展以及人口老龄化、亚健康的问题得到重视，人们对文化旅游及健康养老产业的需求日益扩张，2009年国务院出台了我国第一部文化产业专项支持计划——《文化产业振兴规划》，其后相继出台了多项支持文旅康养产业的政策，房企纷纷涉足该行业意图将其作为产业转型的突破口。

然而纵使对房企来说发展文旅康养产业可以使房企获得低成本地块，但文旅康养项目往往涉及众多业态，还需考虑与当地特色产业融合，因此要求对房企的运营能力和资金要求较高，在众多布局文旅康养产业的规模房企中，中国恒大、融创中国、华侨城、保利发展无疑是其中的佼佼者。

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与其他房企的文旅业务相比，中国恒大具有一个显著优势：恒大足球。2020年，中国恒大于广州番禺区、贵阳白云区分别获土地储备达69万平米、94万平米，均用于建设足球场，其中广州番禺区地块总投资120亿元，可容纳高达10万人，于获地当天开工建设；贵阳白云区地块总投资不低于80亿元，可容纳8万人，并同步配建16万平米商业设施，恒大管理层表示未来还将在全国再建3-5个可容纳8-10万人的超大型专业足球场。此外于抚州临川区，恒大以4.2亿元获土地储备建筑面积高达97.1万平米，平均楼面价低至434元/平米，项目总投资100亿元，将用于打造足球小镇项目，建设集小学、初中、高中于一体的全日制封闭式足球学校，实施文化基础教育与足球专业培养并举的模式。

除体育业务之外，2020年中国恒大还利用文旅康养业务获得土地储备建筑面积达1794.5万平米，拿地金额239.1亿元，平均楼面价1332元/平米，其中文旅城入驻了乌鲁木齐、西安、旅顺、黄冈、兰州及商丘等城市，黄冈文旅城拿地楼面价低至219元/平米，恒大的水世界及童世界项目亦助力企业获得了超100万平米的土地储备。

我们认为，恒大集团对于多元化领域的探索从未停止，从矿泉水、到粮油、体育、文旅及大健康、新能源汽车，至2019年正式达成“以传统地产为基础、旅游健康产业为两翼、新能源汽车为龙头”的产业格局。从企业的发展战略来说，多元化业务使公司在土地资源的获取上具有较大优势，截至2020年6月30日，土地储备建筑面积达2.4亿平米；另一方面文旅、康养及汽车这类项目周期长、资金沉淀大，但考虑到恒大所面临的“三道红线”压力，预计未来恒大或将减轻文旅及康养产业的拿地力度。

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融创中国真正涉足文旅产业还要从2017年7月收购万达文旅资产包说起，彼时万达陷入资金困境，低价出让旗下资产，其中13个万达城项目由融创接手；而后2018年8月融创正式成立文旅集团，并将文旅业务列为重要的战略板块，同年10月收并购了万达原文旅集团及13个文旅城项目，涉及总建筑面积达5897万平米，一跃成为国内文旅龙头企业；此外于2019年11月收购环球世纪及时代环球各51%的股权，切入了会议会展项目。

与频繁的整合动作相比，融创的文旅业务收入表现却并没有那么迅猛，2017年以来，文旅业务贡献的收入占比一直不高于1.7%，占比未见有所提升，收入的增长亦呈现较为平稳的态势，且2020年上半年由于疫情原因，文旅业务受挫，收入占比甚至降至1.3%。但融创并未停止对文旅产业的投资，2020年新增文旅项目共计6个项目，总建筑面积达421.5万平米，拿地金额93.6亿元，平均楼面价为2221元/平米，区别于其他房企对文旅板块多元化业务的定位，融创中国更符合“地产+”业务的定位，辅助地产主业，帮助企业实现楼盘溢价，如下半年所获15宗昆明雁来湖小镇的后续用地，其中8宗是住宅用地，建筑面积占比64.9%。

从融创中国的债务结构来看，公司三道红线全中，目前的首要目标是降低财务杠杆，考虑到文旅项目建设周期长、投入资金大、运营要求高的特点，为降低企业负债，融创或采取以下手段：

• 第一，降低文旅产业拿地规模，依靠规模效应获取高周转的住宅项目，快速回收现金流；

• 第二，出售部分回报率较低的多元化项目股权，孙宏斌亦指出，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店及乐园都是待售商品；

• 第三，加大合作比例，引入合作方降低项目耗资规模，如昆明文旅城二期用地为融创与华发股份、云安集团三家企业携手合作，雁来湖小镇后期用地、武汉长江文旅城、昭通旅游小镇的融创所占权益比例也分别为39.27%、50%及51%。

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作为罕见的以文旅为主业的房地产企业，华侨城的文旅业务最具社会影响力与品牌知名度，旗下的欢乐谷、世界之窗等产品均成为了我国主题乐园发展史的标杆性产品，开创了“旅游+地产”的发展模式。多年以来华侨城运营模式的实质均是通过高周转的地产业务反哺慢周转长周期的旅游业务，这种业务模式致使华侨城的负债规模持续攀升，至2020年第三季度，剔除预收账款的资产负债率已增至75.93%，踩中监管红线。

为解决资金困境，华侨城一方面加速剥离与主业关联性不大的产业及部分持续亏损或开发周期过长的“不良资产”。据统计2020年以来公司股权转让事件频发，其中11月和12月涉及资金便超90亿元。为推进公司向“文旅+新型城镇化”转型，平衡和优化资产结构，华侨城在出让项目的同时并未放缓投资，2020年新增25个项目，总计容建筑面积超千万平米，其中14个项目是文旅业务用地，计容建筑面积达693.9万平米，占比达67.2%。

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保利发展涉足文旅产业的时间较长，但相对主业来说，公司的文旅业务一直比较低调。2008年保利阳江海陵岛迈出了进军文旅的第一步，之后十余年公司的文旅产业更多的是结合当地旅游资源打造主题度假产品，直至2018年年报中，保利发展正式提出“要在加快发展物业、代理、建筑、商业等四大核心板块之余，重点培养文旅等潜力板块”，以及2019年7月与云南城投的股权交易事项才让保利发展的文旅真正走到了大众眼前。此次交易主要是云南城投将旗下云南昆明、西双版纳及广东东莞四个项目转让给广州金地（保利发展全资子公司），其中两个是以文旅或康养概念打造的大型综合体项目。

2020年保利发展持续在文旅板块发力，于河源、孝感、琼海及赣州拿下了4个项目，总建筑面积达230.75万平米，拿地金额为28.3亿元，楼面价仅为1226元/平米，其中河源项目及孝感项目是保利发展拿手的“旅游+”模式。以孝感项目为例，拿地建筑面积达115.86万平米，平均楼面价仅为900元/平米，但位于武汉半小时都市旅游圈内，且周边已有多个产业园及大学分校入驻，预期未来会对企业的品牌实力有较大加成，并可有效保证去化。

保利发展的文旅业务发展时间并不长，从公司的文旅业务布局来看，如广东东莞、云南昆明、西双版纳，均不是保利发展重点深耕的区域，可见目前公司战略或是用文旅业务打开企业在当地的知名度，参与云南城投的混改，可通过嫁接滇系文旅企业的优质资产可有效弥补保利发展在城市布局以及业务发展上的空白。