日本持房成本到底高不高？
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日本是一个高税负高福利国家，这是不少人的第一印象。也有人在我们的文章留言中说，日本买房持有成本高，因为税费很高。
那究竟日本的持有成本高不高？今天，我们就把日本投资房产中所需要的税费一次性全部跟你讲清楚！
什么样的税承担什么样的角色，以及什么时候交、交多少，算一个明面帐，大家就明白了。
开始详细介绍前，先发上来一张完整的税务图供大家参考：
买房时的税费
买房中所要缴纳的税包括：登录税、房产取得税、印花税，而所需费用则是中介费、产权转移登记手续费以及5年或10年地震火灾保险。
（1） 登录税
全称“登录免许税”。是日本注册房地产时必须缴纳的税款。除了买房时需要注册登录以外，包括大多数登记项目，例如所有权保留登记、所有权转移登记、抵押设置登记都会有这部分税费。
税率是土地评估价格的1%、房产评估价格的0.3%。
注意：土地评估价和房产评估价都不是我们市场上看到的价格，而是日本国税厅每年都会公布的路线价，这是课税基准值。而这个价格是市面价格的80%左右（下同）。
另外，房产评估价格则是房价的60%左右（下同）。
（2） 房产取得税
也叫不动产取得税。这是日本都道府县政府对购置房地产的人征收的税，这个税只需花费一次，当你购买土地或房屋，或建造或扩建房屋时，都不需再征收。
房产取得税的税率是土地评估价格的1.5%、房产评估价格的3%。
这部分税费不是交易时收取的，是交易完成半年后，由各地国税局再行发送信件收取的。
（3） 印花税
在日文中写作“印紙税”。是对诸如销售合同、其他合同和收据之类文件的征税。支付的税额取决于文件的性质和规定的金额。我们所要交的印花税是贴在房屋购买契约书上的印花税票。
费用：视房价不同而定。
交易时的其他费用——
（4）中介费：交易价格的3%+6万日元+消费税
（5）产权转移登记手续费：代办房产交易手续的司法书的人工费；费用5-10万日元不等。
（6）火灾险：这个部分是可选择性的，若不想购买则可以不买。
一般5年的火灾保险费用在5-6万日元左右。比如，一座在东京台东区的一套15平米、1985年建的投资房产，5年的火灾+地震险保费为56220日元。具体保费多少会根据房屋建筑的情况（房屋所在地地价、筑成年限、房屋折旧状况、周边环境等）来做评估。
举个例子：一套原价2250万日元的房产，登录税+房产转移登记手续费171060日元，火灾保险50980日元，印花税1万日元，中介费80.85万，房产取得税因为是半年后才交，所以不算在本次交易中。
这样算下来，总的花费是104.054万日元，是2250万日元房价的5%。
一般而言，交易中的税费花费是房产价格的6%，记住这点就行了。
持有房产时的成本
长期以来，“持有成本高”是人们对日本房产的最大偏见。我们来计算一下就知道，这算不算多。
持有房产所需缴纳的税费包括：固有资产税、都市计划税和个人所得税（报税的时候还需要请税理士）。
而平日里房屋的托管、物业费、房屋修缮所要的花费：物业管理费、修缮积立金和房产托管公司的雇佣费。
（1） 固有资产税+都市计划税
这两个税会一起提到，简称“固都税”，即为日本的房产税（中国据说也快征收了），每年一征收。固定资产税交给日本政府，都市计划税交给地方政府。
一般而言，固都税是房产交易金额的0.2%-0.3%。
值得注意的是，当你结清房款的时候起，才要开始缴纳固都税。比如你是6月18日付的尾款，那么那一年的固都税你只需要缴纳一半，不需要帮前房东多付这部分钱。而这个税务在房屋买卖的精算单上也会详细提及。
（某个成交案例的精算单）
这套房的房价为920万日元，而2019年度的税额是24667日元，是房价的0.27%。
（2） 个人所得税
个税是自主申报的，如果要报这部分税，日本要求一定要聘请一位税理士，每次做一个房产的个税申报的费用是2.5万日元。
根据日本法律规定，净租金收益38万日元是免征额，超过部分是阶梯式的税率，195万以内是5%的税率。
100万人民币左右的房产投资，个税对收益产生的影响基本可以忽略不计。
（3） 物业管理费+修缮积立金
这部分也合称为管理修缮费，是每个月固定要交给你所购买房屋管理组合的服务费用。不同的房子管理公司不同，报价也不同。
但有一个规律，就是越老、越核心区的房产，这部分费用也就越高。一般而言，小户型投资公寓的管理修缮费在8000-12000日元之间。
（4） 聘用托管公司的服务费
除非你可以自己来管理在日本的房产，不然如果你不会日语、不懂得出租房屋该在哪个网站，房屋损坏了该找哪家维修公司便宜，也不懂跟当地物业打交道，那么，就一定要聘用以一个靠谱的托管公司。
托管公司的服务费一般是租金的5%+消费税，每月按月结算。优秀的托管公司在为你申报税费的服务上还会收取一定的税务服务费用，而维修房屋也会收取一定的翻译、服务费。
在你们通过智谷购买房产后，我们将对接的托管公司就是非常优质的。它成立于1967年，至今已有53年历史。这之间，它越做越大，先后拿到了SBI集团（软银投资）、日本瑞穗银行、日本邮政银行的投资，资金雄厚、经验丰富。
关键是，它不含任何隐形消费，价格合理，为你省下了因为不懂日语，可能产生的“隐形成本”。
这么算下来，一年的持有成本是多少呢？也从我们过往的买房客户中的真实案例打比方：
如果不报个人所得税，一年要交的持房费用就是固都税、管理修缮费、托管费这三个费用。按照过往客户持房的成本来计算，持房成本占房价的1.5%-2%之间。
这个费用拿到欧美国家来说，都是中等偏上的不错表现。毛租金回报一般都有6%以上，这个持房成本，你觉得高吗？
房屋出售时的税费
出售的费用名录就少多了，但是如果卖的时间不对，它的花费可能比上述两个都高。
房屋出售时，就两个税费：中介费、增值税。但为了避免人们炒房，日本房产除了运用房产税以外，还赋有增值税这个相对较重的税务。
（1） 中介费：3%+6万日元+消费税
（2） 增值税：5年内，增值部分的税率是 30%；
5年及以上税率为15%。（增值部分可抵扣）。
这个增值税是怎么征收的？
举个例子，王先生购买的1000万日元的东京房产，5年后以1200万日元卖出。增值部分1200万-1000万-150万（预计可抵扣金额）=50万日元，而增值税试算则是50*15%=7.5万日元。
但如果他在5年内以同样的价格卖出，增值部分一样是50万，可增值税就变成了15万日元。
以上就是税费的所有内容。如果你对日本购房的花费还有其他的疑惑，今晚正好有个面对面交流的机会！晚上7:30，掘金日本房产的房产投资总监陈意（ID：chenyi91025）将线上直播！！