购买带着附属建筑的房产，买家可申请多栋住宅印花税减免吗？

购买一套带有附属建筑的房产不仅可为家庭提供额外的空间，如果房产里的附属建筑作为单独住宅使用的话，它还可以提供给买家一次印花税减免的机会。别小看这笔费用，有时可省下高达数万英镑呢！

于是，这种减税途径也成为这类房产的销售亮点。很多买家一听这好处，毫不犹豫就买了。可是吧，当他们向税务局申请减免时却发现，没法减免啊！？

本期《丽莎说案》，我们要给大家说的一个真实案子，它的名字叫:《Fianderand Brower v HMRC》。两名纳税人就是以这样的方式向英国税务局申请减免1万英镑的印花税，可被拒绝了。

其实，税务局对于“单独住宅”有着比较严格的评判要求，有时您的附属建筑确实可以定义为单独住宅，有时却不能。那么，“单独住宅”的评判标准到底是什么呢？

→新买的房产，附属建筑不能算作单独住宅？

2016年4月27日，Brower先生（文章统称B先生）和妻子以57.5万英镑的价格购买了一套独立房产，购买后，俩人向英国税务局提出，要求减少该物业的印花税10,000英镑，理由是该房产符合多栋住宅减免的申请条件。

在这里，我们再简单的回顾一下：什么是多栋居民住宅减免（multipledwellings relief）？

在英国税务局设定的游戏规则里，一些房产交易形式是可以获得印花税减免机会，这其中就包括了多栋居民住宅的减免规则。2011年，英国税务局推出了该政策，如果买家购买超过一套住宅时，或者如果一项交易或一些关联交易包括超过一个住宅时，买家就可以申请该项减免。

通常情况下，买家按照以下方法来计算应交印花税额，以要求减免：

1.     按照所购买房产的平均价值乘以住宅数量

2.     计算出应缴纳的印花税税额

3.     税额乘以住宅数

可是，B先生夫妇俩购买的不是一套房子吗？为什么可以选择这样一个减免方式呢？

原来，据法院资料描述，这对夫妇购买的这套独立房包括一个附属建筑、车库和避暑屋。

其中这个附属建筑拥有独立住宅所需的所有合理设施，比如说：一间起居室、厨房、卧室和淋浴室。所以，夫妇俩认为它属于独立住宅了，于是，向税务局申请了多栋住宅减免。按照以上算法，他们总共向税务局申请1万英镑的减免数额。

不过，通过对夫妇的申报进行调查后，英国税务局于2018年8月24日拒绝了他们的减免申请。

→B先生的附属建筑没有独立性和隐私性

根据《2003年财政法》（TheFinance Act 2003）规定，一个建筑物或建筑物的一部分在以下情况下可算作住宅：

（1）：它被用作或适合用作单独住宅，或

（2）：它正在被建造或改造成这种用途。

此外，评估住宅是否被用作或适合用作单一住宅的参考标准包括：厨房设施、可上锁的连接门或独立的水电计量等等。

从法院提供的资料看，英国税务局拒绝该申请的理由是：B先生房子里的附属建筑并不适合以及并没有被用作单独住宅使用。

比如说，税务局认为，该附属建筑缺乏隐私和独立性。从B先生提供的资料可以看到，这套房子的主屋和附属建筑之间没有可上锁的门，它们之间只隔着一个走廊，业主可以通过法式玻璃门随意从主屋通往附属房。从这个角度来看，它并不适合用作单独住宅。

其次，该房产在出售时已经被定义为“联合住宅”了。据了解，该房子是在Rightmove网站上出售的，广告是这么写的，这套独立房屋拥有三间卧室，其中一间卧室就是附属建筑。也就是说，按照它的使用用途，附属建筑被用作“卧室”，而不是“独立住宅“。

不过，这对夫妇认为税务局的审查不公平，于是，他们向法院上诉。很遗憾，法院拒绝了他们的申请，认为税务局的审查结果是正确的。

法院认为，只有当建筑物能够满足一个人的所有基本生活需要，并具备有合理的隐私和安全程度时，建筑物才能适合作为住宅使用。按照该建筑物目前的使用状态可以确定，B先生夫妇的建筑物并不属于单一住宅的标准，因此，多栋住宅减免并不适用。

→丽莎评论：附属建筑不一定可降低印花税账单

如今，很多业主都喜欢在家后院的土地上或者花园上再建一个附属房子，有数据显示，八分之一的家庭都有着附属建筑，有时为给孩子创造一个生活空间，有时用来出租。

在现实生活中，我们也确实也有着许多成功案例，买家们购买这里房产，不仅可以拥有额外空间，还确实成功节省一笔印花税。

但是，和本案一样，它的关键点在于：“该附属建筑是否被用作或适合独立住宅使用”。

从本案就可以看出，英国税务局对于“独立住宅”的定义有着严格的判断标准。尽管B先生房产里的附属建筑拥有独立居住所需的所有合理设施，但由于没有独立性和隐私性，从而，英国税务局坚持认为该附属建筑不是一个独立住宅。

因此，我们认为，对于买家而言，您在购房的时候，最好不要打着“减税”的歪主意，也不要轻易被房产经纪人给忽悠了。一般来说，带着附属建筑的房产售价都比较贵，有一些房产经纪人可能会告诉您一些减税的诱饵，您最好还是冷静分析，好好判断和评估这套房子的附属建筑是否真的可以为您带来减税的可能，它是否算作独立住宅。

我们建议，您可以本案的评判标准来考虑。此外，您还需要注意的，一般业主建立附属建筑并用来作独立住宅时，需要向当地规划局申请规划许可的，因为政府必须要确定您的附属建筑是否足够安全，适合人居住。所以，您可以要求卖家出示这类证据。当然，我们认为，您最好能找一名专业人士来给您分析分析。

如果您对以上问题有疑问，可进一步联系丽莎律师行，我们的房产团队律师会为您提供最专业的法律意见的。

好了，本篇文章就到这里。喜欢丽莎文章的朋友，别忘了点赞以及转发给有需要的人。您的支持会是我们前进的动力!

---