新大正的阶段性进展
一、全国化扩张的进展
分析新大正最关键的点是，公司外地拓展和全国化扩张的可行性。公司未来的目标是，使重庆本地的收入占比降低至30%左右。如果这个目标顺利实现，则公司总营收至少可以扩大到26.7亿元，相当于2019年营收规模的2.5倍。
今年上半年，公司的全国化扩张又有新进展，收入和项目结构进一步优化。期间公司新进驻广东、上海、山东等3个直辖市/省会级城市，累计布局19省33市，相比去年增加1省1市。重庆实现收入3.93亿元，同比小幅增长1.9%，收入占比降低至69.2%；在管项目222个，新增6个，项目数量占比降低至66.5%。在新开发项目中，成渝地区的项目金额仅占31%。而重庆之外其他城市的收入大幅增长67.0%，项目数量增长12%。
二、重点业态拓展和并购情况
公司的经营策略是，聚焦于公共、航空和学校物业等优势业态，与具有房企背景的物业企业形成错位竞争。判断公司全国化扩张的可行性，主要是看公司在重点业态领域的外地拓展情况。
从项目落地情况看，公司在航空物业领域的竞争力较强，经验丰富，口碑良好，目前已经成功布局北京大兴、广州白云、上海虹桥等13座机场。上半年，公司航空物业的在管项目达到11个，相比年初增加4个，成功中标南京禄口国际机场、南昌昌北国际机场、青岛胶东机场等重要大型项目。航空物业的营收占比达到13.68%，相比去年底增加3.64pct。全国共有两百多座机场，公司仅布局13座机场，尚有进一步拓展的空间。
在公共物业领域，公司的在管项目为75个，相比年初增加3个，今年4月份成功中标广交会展馆（“中国进出口商品交易会展馆”），表明公司在公共物业领域的品牌竞争力与影响力，有利于公司进一步开拓全国市场。经过2019年的组织架构调整，公司的公共物业已经成为覆盖园区、交通、医养、场馆、景区市政等多种城市功能体的物业服务业态。目前的业务定位是以公共交通业态为主、以工业园区业态为辅，将市政道路清扫、保洁管养作为新业态的孵化重点。
在学校物业领域，公司坚持推动全国化战略，但是效果还有待观察。目前公司的代表性项目主要分布在内陆地区，包括重庆、成都、西安、咸阳、武汉和南宁等城市，在沿海发达地区并无落地项目。今年上半年，广西大学、西藏民族大学顺利完成承接入驻、西安交通大学计划7月份进场。但受疫情影响，上半年学校全面推迟开学，部分学校暂停或延期物业招投标，对公司的新项目开拓造成较大影响。不仅如此，公司学校物业的在管项目还由66个减至60个（公司的解释是对100-300w小项目的战略性撤场），营收占比由22.35%降至20.66%。
此外，并购是推动公司外地拓展的手段之一，属于公司中长期规划的重要板块，目前正在积极拓展中，但尚无实际落地项目。对于收购的具体业态，公司偏向于公共和学校物业。
三、在城市服务领域的探索
引用公司半年报的一段话，“伴随着行业的快速发展与业务的延伸，领先行业的各大物业企业纷纷跳出原有的业务逻辑，通过市场拓展、收并购合作等方式开启全国化、规模化进程。同时在夯实基础物业管理水平的前提下，不断挖掘新兴业务产品，行业边界从传统的住宅小区不断扩展到城市公共建筑和设施管理、资产运营等领域，近两年更是快速向市政、环卫、交通等城市运营服务方向延展。”
公司也在积极探索城市服务业务。今年6月23日，新大正与青岛融源成立合资公司，双方将就青岛李沧区基础设施建设、智慧城市建设及运营管理开展深入合作，推进李沧区“智慧城市、智慧社区、智慧街区”的建设。本次合作丰富了公司的业务形态，创造了新的业绩增长点，未来公司还会在该领域不断探索。
四、业绩表现和估值分析
总结下，公司的外地拓展取得了一些进展，对重庆本地的收入依赖度逐年降低，航空物业的项目拓展表现优异，公共物业成功中标广交会展馆，远期城市服务的拓展也值得期待。但公司全国化扩张的可行性依然有待验证，主要是学校物业领域的竞争力尚需观察，外延并购的实际落地情况也需进一步跟踪。这些也是我后续的跟踪要点。
过去数年，公司的营收增速维持在15%-25%之间，综合毛利率在21%-24%之间，物业服务主要以成本加成方式定价，其毛利率相对稳定，单纯依靠内生方式实现高速增长的难度较大。今年上半年，公司营收同比增长15.8%，净利润增长13.2%，扣非净利润增长15.6%。其中二季度单季度营收增长17.1%，净利润增长20.9%。考虑到上半年受疫情的冲击，下半年的影响有所减弱，全年大概率实现20%-30%的业绩增长目标。
非商住物业的市场化程度较高，新大正也没有特殊的股东背景，仅按公司的业绩成长性和确定性，无法解释为什么市场给予55-75倍PE的估值。这种估值定价模式，主要还是基于潜在成长空间和稀缺性。2018年行业市场规模接近1200亿元，而新大正的市场份额不足0.6%，是典型的大行业、小公司。如果全国化扩张顺利的话，至少可以达到120亿市值。而且A股只有新大正、招商积余和南都物业3家物业公司，具备稀缺性。因此，新大正的静态估值水平相对较高。
至于新大正的股价表现，我写上篇文章时股价是60.43元，中间最高涨到76.50元（期间还出现过两次涨停，然并卵），现在又回落到58.31元，整个过程相当于坐了一轮过山车。怎么看待过去一段时间的下跌？我觉得不必过度解读，不仅是新大正在回调，同板块的招商积余和南都物业也在回调。未来主要还是关注公司的业务进展情况。
就写这些吧。欢迎探讨。