直击业绩会 | 龙湖吴亚军：没有故事就是好故事
龙湖集团2019年中期业绩会现场（孙婉秋 摄）
8月26日，龙湖集团在香港举行中期业绩发布会。
“多维航道，笃定前行”的背景板前，董事长吴亚军蓝色连衣裙外罩了件黑色外套，显得神采奕奕，携CEO邵明晓和CFO赵轶这一“铁三角”组合出席。
一如此前，龙湖也带了其他两位中高层露脸，这一次是集团副总裁胡若翔和郑州公司总经理孙海波。
再过两个多月，龙湖便将迎来上市十一周年纪念日，面对记者“回顾上一个十年发展有何感悟”时，吴亚军坦言，时间过得蛮快，没有什么值得特别纪念，对于上市公司而言，没有故事就是好故事。
记者出身的吴亚军天然知晓传媒所好，她调侃“没有故事”的龙湖某种程度上缺少新闻性，“对于记者来说，最不喜欢的可能就是我们这样的公司”，言闭，眯着眼哈哈大笑起来。
这是整场业绩会她惯常出现的表情，眯着眼，微笑着记下媒体抛来的提问，而后点将右手边的邵明晓或左手边的赵轶来回答。
诚然，在记者眼中，龙湖是个令人又爱又“恨”的存在。作为融资能力最像国企的民企，向来以稳健著称的龙湖一面连续数年交出“三好学生”般的成绩单，一面却鲜少给市场提供舆论谈资与关注点。有些时候，它似乎像是“别人家的孩子”，优秀有余，个性不足。
会上，赵轶表示，“年初宣布的‘2019年全年销售目标2200亿，可售货源3500亿’保持不变，我们相信能够完成（全年目标）。”
分区域来看，长三角、西部、环渤海依然是龙湖的业绩主要贡献地，分别实现销售额352.1亿元、275.6亿元和247.1亿元，分别占集团合同销售的33.3%、26.1%和23.4%。
土储端，上半年，龙湖新拓展福建漳州、陕西咸阳、广东中山、广东茂名四个城市，截至7月31日，完成49个城市的布局。今年前6个月，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元。按区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日，集团土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米。
利润方面，上半年，龙湖归属于股东的净利润为63.1亿元，归母净利率下降3.6个百分点至16.4%，毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率32.6%。核心税后利润率为16.1%，核心权益后利润率为12.2%。
会上，被问及上半年接盘了新城两个项目是否意味着龙湖将发力二级市场，以并购的方式拿地，吴亚军表示，“我们一直都有收并购，过去30%的项目来自收并购，每年都有几十个项目属于收并购”。
负债来看，截至2019年6月底，龙湖的净负债率（负债净额除以权益总额）为53%，在手现金为580.7亿元，综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%，较2018年同期借贷成本4.5%有所上升，但赵轶依然自信道：“4.56%在行业里面是最稳健的水平。”
此外，赵轶提到，国内融资环境对房地产行业来说是调控的状态，结构性是精准的，不是一刀切的。
谈及当前融资收紧，赵轶却并未过度担心，他认为，“我们从来没用过信托、资管这类，在这个阶段，信用很好的公司反而能拿到一些合适的融资，因此对未来融资成本的稳定保持信心。”
2017年以来，龙湖将住宅开发、商业运营、长租公寓、智慧服务确定为四大主航道业务。
财报显示，上半年，龙湖集团物业投资业务收入同比增长39.2%至25.8亿元，主要来自于商场天街和长租公寓冠寓等。
商业方面，据赵轶透露，截至2019年中，公司开业商场29个，累计经营面积接近300万平方米，下半年将开9个商场。
按照开业时间看，开业十年以上商场有4个；5-10年有7个，租金收入同比增长14%；3-5年商场8个，同比增长21%；三年以内10个，同比增长71%。赵轶称，这是一个比较稳定的增长曲线，整体回报率持续高于6%，上半年达到7.5%。
谈及商场的资本变现，赵轶介绍，当商场运营成熟，长线的险资会倾向性拿一些这部分的优质资产，他们需要达到5%的回报率。如果龙湖出让49%的股权给他们，基本上可以把项目投入成本全部收回来，“操盘并表还能够收管理费”。
孙婉秋 摄
长租公寓方面，上半年，冠寓开业6万间，去年底这一数字为5.3万，半年时间增长7000间。对于《国际金融报》记者提出的“照此速度，年底既定的接近10万间目标能否实现”这一问题，邵明晓表示，冠寓今年上半年实现6万间，全年要开到8万间。
去年年报提及，截至2018年底，龙湖冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%。其中，开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%，开业超过6个月的项目出租率为87.4%，此次半年报上却并未提及出租率，邵明晓对《国际金融报》记者补充道:“开业6个月以上项目基本能实现90%的出租率。”
当前，长租公寓领域已然发生变化，一方面是房企放缓步伐，一面是市场爆雷频发，《国际金融报》记者据此询问龙湖高层对于长租公寓业务是否已然坚持此前的规划与判断，邵明晓坦承“长租业务确实发生了些变化”，并提及长租发展的难点是“重运营重营销，对团队要求非常高”。但他也指出，长租公寓是龙湖主航道业务，龙湖非常坚定，目前冠寓已基本做到头部梯队，再往前走有希望做到完全的领先或者第一第二，因此，龙湖会坚定按照自己的节奏走。
邵明晓表示，长租公寓未来重点还是在质量上，例如选址、运营、用户以及底层的系统全面强化，提高出租率。
“中长期来看，这个业务还是非常能赚钱的业务。大概的规划是，明年会微利，后年开始，毛利率在12%左右，重资产和C2差不多，接近70%。”邵明晓表示。
他继续补充，龙湖冠寓分为重资产和中资产两种，目前比例为1：9，10%为重资产，90%为中资产。随着很多天街附带的冠寓项目入市，这一比例将会达到2：8，未来，这个比例还会灵活根据市场情况进行调整。
记者 孙婉秋
编辑 沈玉洁