不惧调控，孙宏斌的6张底牌 |潘永堂
文\百强房企战略观察 潘永堂
在老潘看来，优秀房企的典型特征是
行情好的时候，有更强的爆发力，业绩一枝独秀；
行情差的时候，比别人跑得快，比对手强就是好！
融创，就是这样一家房企！
这并非吹牛，今日中国房企，江湖地位，一切靠数字说话！
2016年，楼市大年，融创打了一个翻身仗，从734亿进入1500亿！
2017年楼市最强调控年，注定也是史上最焦虑一年，很简单
调控最严年，930后第一波，新春后第二波，调控超越预期！
拿地的痛苦年，地价和房价脱节，拿地是找死，不拿是等死！
销售的痛苦年，核心城市限价，卖是亏损，不卖没业绩答卷!
身在2017尴尬楼市，房企进也不是，退也不甘，普遍焦虑中，
融创是个逆行者，楼市调控年，别人都焦虑，孙宏斌却优雅！
原因很简单，经过2016年布局和筹备，孙宏斌有了6张底牌！
1
销售无忧牌
房企江湖，任何底牌，首先得看销售！
在一个不进则退的分化楼市，没有销售，没有增长，一切都是空幻！
对于孙宏斌的第一张牌，就是2017年，融创依旧可以跑得很快，活得很好，而且业绩2100亿，预估会超额完成！对于这一点，老潘有三点提醒大家注意。
其一，2016年业绩翻身仗，让融创大步从百亿进入千亿阵营；可融创增长完全没倦怠，2017年依旧是个弯道超车年。
一个众所周知的故事是，羊群被狮子追赶时，能活下来的羊，不需要比狮子跑得快，只需要比其他的羊跑得快就行。2017年，融创定下了一个比对手跑得更快的速度。让我们来看看2017年的“同行速度”。
2017年，千亿房企中华润置地目标1200亿，10%的增速；恒大4500亿，18%的速度，中海速度更慢，目标是2100亿，原地踏步，而融创是从1500亿向2100亿跨越，增速35%，典型相对速度了得。
其二，房企业绩目标，有一个总裁指数！众所周知的是，老板大多是定战略和目标的，而总裁则是战略和目标落地最关键的人物，就在融创香港业绩发布会上，负责2100亿目标的融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在孙宏斌谈完2017年有4200亿待售货值时，汪孟德则特别补充到，融创2017年实现2100亿是最低目标，未来肯定会超过的。显然总裁指数爆棚！
其三，有目标，有信心是一方面，更重要的是看市场能否支撑目标达成。
对此，汪孟德诠释的有理有据：影响2017年的销售目标的并不是市场，而更多是融创自己决定，说白了，主动权在自己手中！
其一是推盘节奏，融创2017年能否按节点要求拿到预售证；融创每个区域只要按时拿到节点推货，把这事做好了，其他不是问题；
其二是市场限价，融创不纠结，融创最高经营决策很果断，2017年一个最纠结的问题是——政府限价基础上，你到底是卖还是不卖，很多公司看法不一样，而融创高管现在很统一且很坚决的，卖，并且有利润的。融创现在现有项目也好，在去年或者更早的时间拿的地，限价政策对融创销售没有任何影响。
其三，2017年融创推向市场全新开盘项目，货值1883亿，再加上老盘，整体货值4185亿，货量不仅非常充足，而且拿地成本也不高，这样基础下，融创只需去化率50%就轻松完成2100亿目标。
2
人，焦虑与否，很多时候是对未来不确定性的焦虑，企业，其实也是一样！
很多中小房企老板真正的焦虑，不是当下活得好不好，而是未来之路迷茫！
对于未来，一个越来越明晰的趋势是，地产下半场，优秀房企的春天，落后房企的冬天！
对于未来，孙宏斌同样给出了他的判断：未来五年，一定是规模企业非常好的机会！未来三、五年，融创房地产主业一定是最核心、最主业，至少98%以上份额。显然，地产规模已经进入一个行业的天花板，房企的增长格局越来越像零和游戏！即大企业的业绩增长往往来源于悲观中小房企市场蛋糕的退出。
融创，显然对于未来充满信心，孙宏斌在业绩发布会上表示：融创三年后实现5-10千亿没问题。显然，这个区间，孙宏斌拉得很长，在一个刚刚完成1500亿的企业而言，把未来的涨幅区间，拓展到10千亿，也就是1万亿，显然，孙宏斌是长线乐观！
同时，孙宏斌也坦言：“我们这么一个体量的企业，必须考虑5、10年后的发展。面向更长远的未来，除了地产投资外，融创还投资乐视，甚至汽车领域也在关注，融创真正在考虑保持和继续提升我们在房地产竞争力、竞争优势同时，拿出少量的资源为未来5-10年做一些布局，投资一些有很大增长潜力的行业，有竞争优势的公司。
3
万亿土储牌
对于农民而言，大灾年代，手中有粮，心中不慌
对于房企而言，调控年代，手中有地，心中不慌
一个让老潘极为惊奇的是，融创不是手中有地，而是手中太有地了。截止目前，融创所有土地储备货源，按照保守预估，整体货值已经高达1.2万亿，12000亿的土地货值，相信谁都知道这个数字的分量！显然，老孙2017年从容的底牌，所有牌中，唯有这张是最基础，最务实，最直接的底牌。这1.2万亿土地储备，意味着足够支撑未来融创好几年的发展，哪怕2017年拿地很少，也不会影响融创的业绩增长，显然融创2016年的跑马圈地，低位补仓，让融创处于一个非常舒服和从容的状态。
让我们再看看这1.2万亿的分布和质量，融创2016年一共获得5394万平米土地储备，老的区域，北京区域、东南区域、华北区域、上海区域，获得最少有600、700万平米土地储备，华北获得1000万平米，广深区域、海南区域、华中区域也非常迅速形成了优势，其中广深区域773多万，抓住了广深成长机会，在土地市场涨起来前拿地。而最少的海南区域融创也一举拿下200多万，在海南楼市爆发之前，迅速前瞻布局。
显然，围绕三个圈，精选最核心的城市，融创1.2万亿的土储，不仅是数量庞大，更重要的是质量靠谱！
4
房企战略，什么样的因，就在未来结什么样的果！典型比如核心城市的布局和拿地！
让老孙底气十足的是，融创对城市布局的预判和投资能力是过硬的，去年融创记者会上，老潘提问老孙，融创最核心的竞争力是什么？孙的回答正是投资力。
事实上，2016年融创完成1500亿似乎在老孙看来是顺理成章的事，早在2015年，老孙就埋下伏笔，我们一半的管理人才在负责其他被并购的公司，未来2016年业绩会有大提升，显然，老孙说到做到了。
但这一点，并非老孙2017年的底气，而更让老孙欣慰的是2016年，融创最大的成就是成功的把握了市场机遇和土地机会，迅猛完成了全国化的布局。形成了目前这种一 线 、环一线以及核心城市统一布局！显然，这是中国房地产未来最具实力，最具楼市底气的肥沃版图。言外之意，融创面向未来3到5年的局已经布好，未来钻心深耕和区域做大做强。
事实上，区域深耕，正是融创的关键战略之一！老孙表示：“融创布局已经完成。2017年还是聚焦于现有已经进入的区域。我们没有进的已经很少了，2017年一定是聚焦现有进入的区域，将主要精力放在提升能力问题上。”
的确，融创目前在各个城市竞争力非常强，融创表示：“只要深耕超过三年城市在当地市场排名都是当地市场前五名，特别是竞争激烈的四个直辖市，融创当地市场排名都是前三，区域深耕的名列前茅的江湖地位，充分反映了融创的竞争力，还有未来整个发展空间。”
事实上，方向对了，再远的路，也不远啊，而中国房企未来一个重要战略方向，正是区域深耕！
5
是退出，还是继续，是煎熬还是放弃，2017年很多房企进退两难。
这个时候，孙宏斌通过业绩发布会隔空喊话，2017年房地产市场非常悲观，事实上，孙宏斌作为地产的网红和意见领袖，这样的一个判断，本就在心态不好、左右为难的同行房企内心中，往往或多或少加重了楼市的悲观气氛。为此，老潘也调侃了另外一个逻辑，即孙宏斌的潜台词：2017年房地产市场很悲观，要不，不想继续做地产的就到融创碗里来吧。
玩笑归玩笑，事实上，孙宏斌已经做好了准备。
其一，融创账面上停留了近700亿的现金，磨刀霍霍，随时待命！
其二，公开市场拿地已经非常危险，融创更多还是倾向于并购拿地，而且融创判断，明年会有很多的收购机会。
其三，融创被地产行业称为“并购专家”。孙宏斌坦言，一则融创做的并购，甚至比投行案例还多；二则融创做并购有很好的信任，融合并购很大度；三则并购是一个很复杂的事情，需要综合的能力，融创并购积累了大量化繁为简，控制风险的经验和能力；其四，并购是一个很复杂的事情，融创反而很洒脱，即当你出现分歧的时候，比如佳兆业、绿城不卖了你怎么弄？打官司没有意义，你转身就干你该干的事儿，因为你要纠缠在这里面的话两败俱伤。转身你干你的事儿，还有很多机会，你自己也能做出1500亿来。所以，融创并购不纠结，反而更有效率。
事实上，正如孙宏斌的一句经典，没想好的事情坚决不做，想好的事情坚决果断的去做！
6
房地产是高危行业，很多房企破产，大多不是因为没有盈利能力，而是死在现金流上。
对于高速成长的融创而言，无论对于负债率，还是现金流，融创最核心的风险管控就是现金流风险管理。融创内部一条铁律就是管理负债率最核心的是管理现金流风险。
汪孟德表示：管理现金流风险，在融创是一个最根本、最实质的风险管控目标，融创整个管理层对现金风险管控一定比所有人都重视。从融创过去十几年历史上来看，融创每个阶段现金流都是非常充裕的。即使在2017年，融创对负债，对现金流管控也是非常自信。
其一，现金流管控核心前提是要把地拿对了，城市选对，即核心做好土地储备的质量管理。即拿地项目所在区域、拿地项目价格能保证快速销售、去化。这是最根本的。今年政府限价之后，融创拿地比较便宜，现在卖的房子还是有利润的，所以融创能够坚决推动销售，能够快速周转卖房子，以此保证现金流动性，让现金流始终处于非常充裕的状态。这是融创作为我们来说，我们土地储备支持我能够很好的管理流动性的一个基础。
其二，阶段性现金流管理，融创做得也非常好。去年整个销售额1500亿，但是我帐上近700亿。短期负债是贷款的2.1倍，期间现金流是非常充裕安全，从来没有低于500个亿现金流。这让融创的资金流动性、现金流变得非常安全。
其三，融创融资能力和融资成本控制也不错。目前融创短期借款比例不断下降，中长期借款提升到71%，短期借款仅仅占29%，显然对现金流压力更小。其次，融创去年平均加权平均成本降到5.98%，第一次降到6以下，新增贷款融资成本降到5.78。
6张底牌，攻守兼备，长短呼应，手中有粮，又文武双修，正如孙宏斌所言，未来5年，一定是规模房企非常好的机会。而这才是比融创眼下拿下1500亿双倍业绩，更值得关注的千亿房企修炼！