商圈、北滨核心、轨道站旁，单价12500元/㎡？

6月10日，中国人民银行官网公布了最新的金融统计数据报告。

（截图于中国人民银行官网）

5月末，广义货币（M2）余额达到210.02万亿，同比增长11.1%。
M2=一切可能成为现实购买力的货币形式。
划重点：11.1%增速。和上月一样，维持着自2017年2月以来40个月的新高。
近20年来，伴随着经济增长，M2大幅翻了15倍之多，2017年开始走低，但最近，因为一些客观原因，增速又重回高位...
这在很大程度上或许不可避免的意味着，我们兜里的钱，在被“稀释”。
01

该如何应对？

讲个故事。
1990年北京亚运村一套房子大约2000元/㎡，80平，16万左右。
一辆桑塔纳普通型，大约15万。
于是，北京报纸一本正经的发起讨论：如果你有20万，到底会买房还是买一辆桑塔纳？
如今，新款桑塔纳，大约10万左右；那套亚运村，500万+，翻了大约30倍。
（来源中介APP）
这个故事反映了3点：
1）时代的弄潮儿，通常都是那些踩准点的人；
2）M2增速不可怕，因为在历史长周期下，我们发现“钱”总是会越来越多。
问题的关键，在于你是否找到了正确的资产。
3）优质的资产，基于供需关系，长期稳步增值；优质的资产，与M2一起飞翔，而且更快...
但是，如果再拿前20年眼光，无脑买房，还行得通吗？
当然不。
理由很简单：
此前20来年，是商品房从无到有的“爆发时代”，住房完全供不应求，尤其是大城市。但随着城市化率和老龄化双重因素作用，未来住房还会供不应求吗？
绝大部分城市，不会。
当大部分城市住房供需平衡，房地产税出台提高持有成本时，会如何？
欧美发达国家其实已有先例，那就是将形成“超级分化”。在美国，有的地方，房子0元，租不出去、卖不出去；有的地方，房子却仍然卖的起天价。
理由是因为住房持有环节会产生税赋，当区域内供大于求，一些地段、配套、品质差的房子，变成了“纯负担”。
玉门和鹤岗，只会越来越多。
那么问题来了：
这个充满不确定的年代里，在房子这件事上，什么才是优质资产？
我认为未来的优质资产，至少要兼顾几个逻辑：
（1）地段好，有不可替代性，并具备优质配套；
（2）有抵御不确定性的持续正收入--确定的租金！
（3）逐步的以“稳妥”替代“风险”。
这几天看到一个项目，他的一些特质，恰好就有某些契合点，分享给大家：北滨路核心段，滨江、轨道，单价12500元/㎡！
以下是我对他的分析和理解：
02

在哪里？

（示意图）
是的，你没看错。
 
这个项目位置真的就在北滨路上，紧邻轨道3号线华新街站。
这是北滨一路最核心的一段，沿途遍布了中高品质住宅区，从老牌的金砂水岸、江湾城，到御龙天峰、春森彼岸、融景城。
经过近10年发展，北滨沿线已逐渐成熟。同时，这里是观音桥商圈扩容的南片区。

（示意图）

观音桥我们再熟悉不过，作为“西部最著名商圈”之一，整个区域的发展已经非常成熟，深受重庆人和外地朋友喜爱，人流量爆棚，汇聚了商业中心、商务中心、休闲娱乐中心等功能；
而北滨路，是重庆高品质滨江生活区。
偏偏，他还有了轨道交通加持。
地段几乎无可挑剔。
而且这样的位置，在重庆几乎就是绝版了。
 
03

他是谁？

很多人已经猜到了。
这里目前唯一的一个新项目，就只有御龙天峰近期推出的小户型公寓。
主力面积段38-58㎡，3.45米层高，几十万可拿下。
御龙天峰是北滨一路核心段长期以来的热点项目，他的核心价值就是地段+景观+配套+品质的综合属性。
背靠观音桥，面朝嘉陵江，坐北朝南，占据了北滨路一线的滨江岸线。
我印象最深的是他的会所。

（销售中心实景）

约9米层高的大堂，天然石材铺装！
相当于项目业主的私家会客厅。而且在功能上涵盖了多功能宴会厅、室会议室，室外无边际泳池、室内恒温泳池、健身室等等，相当气派。
御龙天峰的显著优势，还有景观资源。
因为依江而建，如果在高区，是能俯瞰整座渝中半岛。
北面的高区看出去，则整座观音桥，甚至整个江北，都在你的眼前。
公寓就在整个项目的最左边，距离轨道3号线华新街站非常近。

（意境图）

就公寓本身而言，我印象最深刻的特质，还是品质。
首先，恒大在这里用到了全玻璃幕墙设计。
玻璃幕墙有非常强的昭示度，建成后，就相当于北滨一路上独树一帜的地标！
其次，在公寓首层大堂，设计出6.8米的层高！地面采用天然石材铺装，都非常大气。
加上整栋物业居然配备14部电梯，赠送中央空调，房屋约3.45米层高。
如此设计，通常只会在高星级酒店或甲级写字楼才有应用！
而御龙天峰却配置在了滨江公寓上，品质感让人期待。
于是乎，在北滨一路核心路段，一线滨江的位置，紧挨着轨道站，一座高品质的地标式建筑。
建面单价，仅仅12500元/㎡...
他的投资逻辑是什么呢？
04

稳妥的高租金预期

公寓投资与住宅投资有本质的区别。
投资住宅，大部分人的玩法是通过3-5年持有，一买一卖，找到接盘侠，高价卖出，差价获利。
而公寓的投资回报，是依靠不错的租金，形成稳定的现金回报。
租金指数，是关键指标。

（来源于中国房价行情网）

从统计的数据看，重庆普通公寓的整体租金水平，大约是1657元/月/套。
平均单价，大约30元/月/㎡；
如果按50万一套算，平均年租金回报是3.9%，差不多等于银行理财产品。
但是，平均数背后有蹊跷，我单独看了一下热门区域的公寓租金情况。

（数据参考于链家APP）

重庆地段好、高品质的品牌类公寓，租金水平相当高！
例如北滨路鎏嘉码头公寓，1居室能租到4500元/月！？
为什么？
周边人气旺、配套设施齐全；
品质不错；
一线看江。
这类公寓，他的用途很多。能办公、开工作室、做私人会客厅式的接待用、打造网红民宿等等。
尤其重庆是国内热门旅游城市，北滨路、观音桥都是打卡圣地。在旅游业、服务业崛起的趋势下，住宅内开民宿面临很大风险，可以用作商业经营的公寓，价值就显现出来了。
很多投资人将此类公寓，作为品质酒店或网红民宿经营，按天出租，运营回报相当可观！

（美团 近期房间挂牌价）

当然，今年属于特殊情况。
抛开特殊情况，对比上述公寓，配置档次明显更高、位置更优越、靠近轨道站的御龙天峰公寓出来以后，能租多少呢？
大家可以自行评估一下。
05

公寓的正确理解方式

商业性质的公寓，因为二手房交易税费较高、无法落户、不划学区等原因，被人理解为“不适宜投资的”房产。
但事情还真不是这样。
所有的不动产，既然叫不动产，本质上都应该是“低频交易”。住宅以居住价值为商品核心价值，公寓及商铺以经营回报为商品核心价值。
但在过去二十年光景下，因为强烈的增值效应，住房被误会成“中频交易”甚至是“高频交易”，一买一卖就能获利，人们因为“增值预期”而疯狂。
在某些城市，反映真实需求与支付水平的“住宅租金回报率”，已经不足1.5%！（深圳 中原2020年4月数据）
这是什么概念？
假如房价不涨，纯投资类的住房，不是抗不抗通胀的问题，而是要亏损的...
于是，在“房住不炒”的长期基调下，当房价长期平稳，你觉得随便买一套住宅，就是很好的投资品吗？
当然不是。
假如未来没有了“交易获利”“增值预期”驱动，住房必然就会回归低频交易，以居住为购买理由，以租金回报率测算商品投资回报。
在这个角度下，某些在优越地段之上，品质不错、售价合理、配套齐全的公寓，因为租金回报率算的过来账，反而成了很不错的投资品。
比如本文所讲的御龙天峰，12500元/㎡的地标级品质公寓，就是一个很明显的例子啊。
几十万总价，就能投资一套背靠观音桥商圈、北滨路一线滨江、轨道旁的高品质公寓，可自用经营，可躺收租金。
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