直击博鳌｜想要看清楚未来三年的楼市走势，看看大佬们怎样说……
房地产在2018年迎来关键性改变，也让每一个置身行业的人感到处在了一个异常敏感的阶段。
8月2日，朱中一、巴曙松、陈淮等在2018博鳌房地产论坛上对身处全球化的房地产进行讨论。
我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为43.35%。按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%，2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值，预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。再加上二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。
此外随着城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。
未来十几年，房地产的发展空间仍然很大。
就今年来看，上半年房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额分别同比增长了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增长减缓，全年的这些指标也会接近或超过去年。行业的集中度也将进一步提高。
对房企面临的成本上涨，融资偏紧等问题有以下三点建议：
（一）依靠高负债和金融高杠杆换来的企业高增长是难以持续的。要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系，把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变；
（二）把握风险控制，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化（ABS）、房地产投资信托基金（REITS）和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构；通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。
（三）企业在顺境时不要忘了政策红利，困难时也要扛起必须的责任。
现在供求大致平衡，进入一个平稳发展阶段，肯定要给这个市场一个稳定的预期，很重要的指标就是在千人购房量，通常市场容易刺激大家去跟风买房，政策收紧就立刻门可罗雀，当下应该用更常态化的预期看待这个市场。
一个有趣的现象是当前一轮城市人才政策变成了影响房价的一个政策目标。人口政策、人才政策出台后就带动了这个城市日均的房地产成交的活跃。
库存在走低，去化在缩短，这是现实的特征。居民的总体的杠杆有所改善，但是局部市场还比较高。因此从下半年的政策来看，去库存的政策、棚改的货币化的政策可能会慢慢减弱，资金面可能会有改善，但是目前看还是强调控制性的进入房地产市场。
以深圳为代表，开始禁止企业购房来弥补这些漏洞，人才引进政策说不定慢慢的就会逐步跟住房资质脱钩。居民端的房贷政策目前看还是保持在相对紧缩的态势。虽然有一些放松，但是目前的放松主要表现在资产管理新规实施过程中有一些局部的微调，一线市场的走势和房贷成本的相关性非常明显，因为房价已经足够高，大家基本上对这个价格和可获得性很敏感，放松和不放松影响非常直接。
总体来看，就全国趋势而言，部分二线城市，还会继续享受城市化加速的相关的红利。三四线城市的棚改货币化，使其支撑作用在慢慢的减弱，规模、销售的占比降低。
下一步的政策逻辑，目前来看，当前一系列的调控手段还是抑制需求。力度大的抑制性的措施能在短期内很快的见效，但它没有解决需求还在的问题。抑制需求能把短期的市场降温，但是供给的缺口，原来是全国性的缺口，现在变成局部的缺口，如何弥补，值得思考。
当前，市场把很多期望寄托在扩大政策性住房的规模，换言之，市场认为房地产市场前一阶段香港模式借鉴的比较多，现在更多开始讨论新加坡、德国的房地产市场。
北京的存量房市场上有15种甚至更多的房地产产权性质的房屋，这些政策性的住房主要不是满足市场上个性化的购房需求，但是它有可能挤压市场化房源的供应、土地的供应，地方政府的调控和中央政府在政策取向上有时候着重点不一样，地方政府面临着财政、税收和当地的经济发展的压力，所以它往往想一些措施，我们看到的人才引进措施，很大程度上变成了一个购房者的引进措施，变成了一个调控政策的地方的微调。
我们看到不同的城市，例如天津、成都、杭州、济南和西安等，人才政策推出之后，购房需求的上升和房价的上涨。随着这些密集的政策出台，市场消化的期限越来越短，从而使得作用有所减弱，这也是我相信为什么政治局开始把更大的篇幅放到要构建长效机制的原因。
什么样的调控政策才是长效的呢？短期看抑制需求见效了、降温了，但是往往也就减少了二手房的供给。原本出于抑制需求，结果把供给打击了，供求缺口就留下来了。因此2017年部分城市的住宅新开工面积降幅，人口流入城市受到的打击和供给量下降更为明显。。
因此，这个长效机制需要解决这个潜在问题。从历史来看，严厉抑制供给的调控往往有一个反弹，我问过很多专业人士，这一轮的调控什么时候能够停止？大家觉得要等到政策性房地产的供给已经能够在市场上占到相应比例时候，这算不算一个可行的方案尤待讨论。
长效机制要讨论稳增长，同时还要考虑保民生、防风险这几者的平衡关系。其往往可能不是一揽子的最终政策的出台，很可能不断地在这几个目标之间，在不同的环境下做微调的过程，不同时期偏重的角度、偏重点会不一样。
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮
坦率说，其实房价不涨是最容易做到的，相对于股市不跌，汇率不贬，就业不减，外资不跑来说，房价不涨是最容易做到的。因为只有房价不涨是可以凭行政权力可以办到，其他不行。
现在各级政府包括一二线城市还是三四线城市都会制定自己本城市房价不涨的相应措施，最多停止交易了，卖贵了不让你交易。
但是这里有很多新矛盾出来，比如说新房贵了不让你卖，谁让你当初地拿得贵呢？要不然你就要承受资金压力。二手房房价不涨是不太可能的，因为历来二手房分为民意价格和实际价格，你说房价不涨，但是成交价恐怕有比较明显的背离。
我们更多的运用这点时间说说房价不涨的预期下，房地产业是个什么样的周期和行业的发展趋势，这是命题作文。
我个人看，目前的政策格局恐怕大家不要去讨论什么时候能放松，我看至少三年之内是基本格局，实际我们2018年上半年和2017年已经是房价不允许涨的措施了，为什么又出一个遏制房价不上涨？
因为不涨，买房的人增多，这一百多个人里买十套房，谁买？摇号，为什么摇号？因为买的人太多，买到就是赚到，现在房价不涨，买到也不赚到，简单说是希望有这样一个预期改变。
另外，2018年后一段时间，应对国际竞争新格局，恐怕在货币政策和财政政策，特别是货币政策中有一定程度的结构性调整是不可避免的，为了防止货币过度流入房地产业，先给开发商一个政策性警告，房价不涨。
我们需要明白中国的城市化和城镇化是什么含义，就是人口向城市的集中，但是中国的城市化意味着全世界人口最多的经济体，正在从农耕文明手工劳动，自给自足转向机器生产、转向工业文明，城市文明。
它意味着生产系统的物质基础。
地铁、产业、公共建筑，中国的城镇化意味着中国和全世界全人类的分工将会重新规划。
在未来一个短中期过程中，房价不涨未必是坏事。从2003年以来大家才开始关注房地产泡沫与否，每年房地产主题都说我们面临困境，永远是一种危机意识。真的危机会来的，十几年来，这个行业没有很好的调整过，也许我们需要一个冷静期，这个冷静期需要除了很多基础性的制度建设要加强，土地制度、投融资制度，政府和市场关系，保障性建设、房地产税等制度之外，还有很多。
还有大中小城市的结构调整，根本解决房价不涨的问题，是人口均衡的向大中小城市集中集聚，只要人口过度地向大城市聚居，房地产上涨就避免不了。所以我的核心意思是，房价不涨是可以通过行政手段，至少在表面形式上一定程度达到或者出现，这可能也是必要和不可避免的，因为大家买到就是赚到的预期，给市场造成了很大的扰乱程度。
此外，当前的格局也许有利于我们这个市场对过去的发展不平衡和不充分进行充分的调整，比如说大量的存量资源，这些年卖了这么多房子，是不是充分得到发挥，把存量资源充分调度起来，重新优化配置，也许是必要的时间过程。