深度研究 | 物管公司2018年中考成绩单出炉

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伴随房地产行业野蛮增长时代的结束，作为一个独立的行业，物业服务行业正在越来越受到企业的重视和业内的关注，作为具有“服务”内涵的潜力巨大的行业，其在美好生活需求下迎来发展的机遇期。

整体来看，物业服务领域呈现大行业小企业，集中度尚不高，但龙头企业的集中度效应也在慢慢显现，大型房企的一系列动作正在引领行业风向。随着上市企业中期年报的陆续发布，我们借助在A股及港股上市物业企业表现来窥探物业行业内部所正在经历的发展和变革。1

物业企业上市潮

4年9家A股、港股上市，新三板挂牌57家

自2014年6月花样年控股拆分物业管理公司彩生活登陆联交所以来，除南都物业A股上市外，目前共8家物业管理公司在港股上市，57家企业在全国中小企业股转系统挂牌（不含已退市企业），物业企业正以前所未有的热情拥抱资本市场。

港股市场上，物业企业受到了资本的追捧，在彩生活之后，绿城集团分拆绿城服务、中海地产分拆中海物业、雅居乐分拆雅生活服务、碧桂园分拆碧桂园服务纷纷登陆港交所。至今已有8家物管企业在港上市，港股成为龙头物企选择最多的上市地点。

数据来源：公开资料

另外，还有新城控股旗下新城悦、佳兆业物业、旭辉旗下永升物业（原新三板摘牌计划港股上市）、协信旗下天骄爱生活（原新三板摘牌计划港股上市）等多家物业公司正在上市审核或上市筹备中。

三板市场，自2014年以来，物业管理企业相继挂牌，并在2016年迎来高峰，诸多优质物业选择在新三板上市集中亮相并作为冲击A股或港股的阶段目标，也有保利物业、远洋亿家等大型物业企业选择在门槛较低的新三板挂牌。同时，由于物业企业数量多，信息披露程度高，新三板也成为大型物业企业优先选择并购的目标池。

物业企业正从资本市场获取资金加速扩展自身业务规模。根据统计显示，2014-2018 年6 月，新三板物业管理行业定向增发募集资金金额累计达8.99 亿元，港股市场上，除碧桂园服务通过介绍形式上市，不涉及公开募资外，8家港股上市物业公司募集资金总额均过亿，雅生活超过30 亿，A 股市场上南都物业首发IPO募资逾3 亿。

资本市场表现

物企股价涨幅不俗，轻资产市盈率创新高

从已上市企业的估值、股价表现等方面来看，物业企业已逐渐开始受资本追捧，上市物业企业股价整体涨幅较好。

从股价表现上看

物业企业表现不俗。港股市场上，绿城服务上市至今股价涨幅211%、中海物业股价涨幅164%，碧桂园服务自2018年6月份上市以来，股价已涨34%，浦江中国、祈福生活服务股价股价更是翻几番；在A 股市场上，南都物业公司业绩可持续增长，自2018年2月正式挂牌以来，股价股价屡创新高，已有54%的涨幅。

总体上看，资本市场对物管行业中长期看好态度明显。但是，当物管行业接受资本热捧时，作为物业企业本身也必须清楚认识到服务质量是根本，增强自身持续经营能力，扩大服务竞争优势，保持业绩的可持续增长，这对企业的市场估值起到决定性作用。

从市盈率表现上看

从市盈率来看，分拆公司的市盈率均大幅高于母公司。几个主要的港股物业企业市盈率都在25倍以上，具体来看，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务处于第一梯队，特别是碧桂园服务、雅生活服务，市盈率达50倍以上，相比之下其母公司市盈率大多不到10倍。但是，高市盈率也依赖于投资者对企业持续稳健发展的信心，所以背靠地产母公司的物业企业在市盈率表现上具有优势。

从市值表现上看

房企分拆物业公司有利于释放物业价值，物业企业的高市值也对母公司的市值重估有重要意义。从具体表现上看，彩生活、绿城服务均超过母公司；雅生活服务市值177.1亿港元，占雅居乐集团494.3亿港元市值的36%。

2018年中期业绩盘点

规模、利润双增长，增值服务收入扩大

截止2018年8月31日，A股和港股上市9家企业均已发布2018年中期业绩报告，下面结合中期业绩报告对上市物企2018年中期业绩表现进行分析。

从规模方面看，物企储备面积巨大，规模增长潜力空间大

多个上市龙头物业公司管理规模领先，作为中国物业第一股，截止2018年上半年，彩生活的产生收益的在管面积达3.3亿平方米，管理面积遥遥领先；排在第二位的是绿城服务，在管面积也达到1.5亿平方米，与此同时，大型物业企业在合同储备面积方面体量巨大，这些储备面积也将在未来大部分转变为实际在管面积。

从营收上看，企业收入均同比增长，增值业务增长向好

其中，绿城服务半年营收29.3亿元位列第一，其次为碧桂园服务、中海物业及彩生活，几大物业企业2018年半年营收在14~30亿之间。与去年同期相比均有较大幅度提升。主要原因一方面是收费管理规模的提升，另一方面是物业管理服务之外增值业务增长向好。

从收入增幅上看，得益于彩生活于2 月28 日，有关收购万象美物业管理有限公司（前身为万达物业管理有限公司）合并收入，彩生活2018年上半年营收同比增幅135.3%。雅生活于2018年4月9日，本公司与南京紫竹订立了股权转让协议，以对价人民币204-8百万元收购其51%的股权，合并收入后，营业收入增长103.1%。除此之外，绿城服务、碧桂园服务营收增幅均达超过30%，几家龙头物业企业营收增速较快。

从毛利上看，集约化服务效应扩大，毛利率增幅同比上涨

2018年上半年，碧桂园服务、彩生活、绿城服务、中海物业、雅生活服务毛利均突破5亿元，碧桂园服务毛利最高达7.9亿，从对比数据上看，这也是几家物业公司半年毛利首次突破5亿元关口。

物业企业通过有效的集约化服务效应，进一步降低边际成本，智能化和节能改造等也使物业管理服务得到降本增效，已上市9家物企平均毛利率30.67%。祈福生活服务、碧桂园服务、雅生活服务以毛利率46%、39%、36.3%分列前三。其中，祈福生活服务毛利率增加主要归因于物业管理服务、装修及设备装置服务、零售服务及资讯科技服务收入上升所致。

从业务构成上看，上市物企多靠三驾马车，增值服务收入扩大

典型的物业企业以物业管理服务、社区增值服务和其他非业主增值服务为三驾马车。单看营收，作为基础业务的物业管理服务占比依然最大，但是其占比在逐步减少，大型物业企业在优化业务结构上下功夫，努力扩大基础业务之外的收入组成，并找到平衡点。

以绿城服务公布的2018年中期业绩报告为例，其物业管理服务占比68.8%，园区服务占比17.5%，咨询服务占比13.7%，两大业务合计占比已超过30%，说明其在收入结构在不断优化。

同时，非物业管理服务方面的业务收入毛利率相对较高，这样一定程度上提升了物业企业整体的毛利率水平，也成为物业企业扩展增值服务的动力所在。

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未来发展预判

增长机遇期显现，行业发展进入快车道

过去十几年，房地产市场的持续繁荣为物业行业的发展奠定了基础，物业行业也从无到有成长为一个大的独立行业。在房地产市场天花板之外，企业找到了“服务”这一崭新的增长空间，由龙头企业带领，物业服务行业也展示了其发展新动向。

服务业态多元，兼并、收购，规模走高是首要任务

物业服务行业的蛋糕足够大，但当下却是大行业，小企业的格局，集中度并不高。在行业走向成熟的起步阶段，龙头物业企业正快速扩充自身的规模，提升市场份额。除了以内生增长获取规模外，市场化小股操盘，兼并、收购成为诸多选择中的重要方面。

另一方面，基于房地产市场逐渐转入存量发展的判断，各类型物业的增速在未来几年将放缓，同时传统住宅物业管理服务费偏低，且业主分散，种种因素诱发了大型物业企业向外看的步伐，使其服务的物业类型呈现多元化趋势。

多家企业在积极扩展非住宅业务。其中，碧桂园服务在中报中强调计划透过加强合作为非住宅物业如商业物业、工业物业、产业园、科技园、教育机构、高速公路服务站、特色小镇、以及政府及公共设施提供物业管理服务。无论是基于行业特点还是着眼未来，拓展非住宅物业服务都成为大型物业服务企业必然趋势。

智能化物业服务成刚需，各家抢占智慧服务品牌高地

前些年，物业企业纷纷将品牌名称中的“物业”改为“服务”，以期准确表达自身业务范围；近两年，物业企业在“智慧”这一标签上也纷纷发力，代表着领先企业对未来物业服务方向的判断。除了深耕许久的绿城智慧服务，龙湖物业也在8月更新品牌名称，升级为“龙湖智慧服务”，不少物业企业也在中报中强调智能物业管理，以实现成本效益和高服务标准。

8月8日，龙湖物业启用全新品牌名称“龙湖智慧服务”

技术的推动扩展了服务的领域、方式和内容。在传统物业的模式之下，很多物业管理企业也通过提升服务等级和特色服务等方式，获取扩大自身的客户黏性以及品牌口碑。而在互联网，移动互联网、物联网、电子商务等新技术的带动下，更多围绕不动产使用者的服务经营项目逐渐产生，使物企具备进入这些服务领域的先发优势。

根据业内估计，基于大数据，开展业务模式创新，提升企业价值在全球诸多行业均有所应用，也将是中国物业行业智慧化发展的长期趋势。从全球来看，中国物业行业正处在数据整合的起步阶段，随着数据的不断积累，长期来看，基于大数据开展的业务模式创新也将逐步展开，并向广度和深度进行扩展。

差异化增值服务触点更实际，变现效果逐渐向好

2017年以来，国家顶层对“美好生活”的整体定位，激发了社会对服务品质的重视，物业行业产生新机遇。与此同时，伴随着业主在健身、医疗、养老、教育、理财等一系列需求，在用户粘性、获客成本、信息沟通上具有优势的物业服务企业，将创造更多的服务触点，深入到更多生活服务领域。

8月22日，绿城服务首家“绿橙GreenMart”集成品牌概念店开业

不少企业已经率先开始了相关业务，绿城服务与易果共同收购北京好邻居便利店，建立社区无人便利店“绿橙”，计划2018年达到门店200家以上；彩生活推出“彩惠人生”APP服务平台，探索普惠式社区服务运营，业主通过手机APP购买平台产品或服务，所产生的消费金额将能够抵扣物业服务费。

此外，新近上市的碧桂园服务在中期报告中也透露，将大力发展增值服务业务，提升在营造个性化小区环境方面的服务创新与价值创造能力，其已开展对汽车停车位尾盘及房屋尾盘代理销售的小规模试验，藉此探索市场机会。

房地产市场的发展为物业企业的管理面积带来了保障，但是以往，物业企业并不为资本关注，房企也并未正视物业的独立价值。而在增量到存量的视角转换下，“服务、经营”的概念进入了企业的视角，伴随着房地产诞生的专业物业服务公司才迎来新的发展阶段。

对资本市场来讲，物业管理板块具备轻资产的属性，又有美好生活需求下生活服务板块的预期加持，这使资本市场当前对物业企业更为友好。但是，在资本市场上获得融资，还是要以推动自身服务能力更大发展为目的，想要融入资本市场获得长久发展，做好基础服务的同时，利用多个触点围绕人与服务的建立连接，打造稳健可持续的业务模式才是关键。

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