前11月海淀纯住宅供应翻倍，大户型成交井喷！

11月北京楼市数据出炉之后，各媒体纷纷惊叹于住宅成交量的刷新。

从走势看，到年底北京新房住宅成交有望突破4.7万套，超过2016年，成交金额将突破3000亿，说明越来越多的购房者选择在今年出手了。

相对而言，城六区的关注度还是更高一些。特别是海淀区，今年纯住宅项目陆续登场，再加上不限价地块引爆土拍市场，让不少购房者蠢蠢欲动，开始搜寻合适的置业目标。

身边有朋友问：当下海淀楼市到底如何？有没有准确的数据作为参考？

于是，『地产营销人』把今年前11个月海淀新房住宅的情况，给大家做个分享。

1、除供应套数下降，所有成交维度都增长

今年1-11月，海淀住宅供应1997套，较去年同期供应下降35.87%；供应面积为40.61万平方米，较去年上涨4.05%，说明区域大户型住宅有所增多，这是限竞房落幕的明确信号。

再看成交，海淀前11个月住宅共成交2344套，同比去年上涨11.62%；成交均价为70389元/平米，相比去年同期上涨14.17%；成交金额为234.9亿元，同比增长51.77%。

由此可见，所有成交维度都在增长，尤其是住宅单套总价平均升幅度最大。

2、纯住宅供应翻倍，海淀重启改善周期

如果近一步分析纯住宅数据（不含限竞房），我们发现，今年今年海淀纯住宅供应为1534套，占到整体的76.82%，较去年同期实现了116.36%的上涨。纯商品住宅已经成为今年海淀供应的主力。

再看纯住宅成交，今年前11月海淀纯住宅成交767套，虽然同比增长幅度不大，但成交面积却较去年同期增长超过五成；成交金额为145.5亿元，也比去年增长了75.68%。

一切成交迹象都在表明，海淀已经从刚需周期回到了改善周期，而且大户型、高总价的产品开始占据较大比重。海淀成为今年北京楼市高端住宅成交最为集中的区域。

3、产业利好加持，地王土拍传递信心

今年9月海淀获得的一大利好是，北京自贸区落位中关村科学城。

根据北京自贸区规定，将中关村科学城主要涵盖翠湖科技园、永丰基地及周边可利用产业空间，纳入科技创新片区，共31.85平方公里。未来重点发展新一代信息技术、生物健康等产业，打造为数字经济试验区、全球创业投资中心、科学技术体制机制创新改革先行示范区。

海淀中关村科学城北区未来将作为全国科技创新的战略着力点，成为中国科创产业的高地，在政策加持下，蕴含巨大发展潜力。

另外，海淀重大建设项目——故宫北院，也将在2022年建成，无论是在经济、文化，还是配套设施建设方面，海淀的优势越来越明显。

从近期土地市场看，海淀土拍吸引了广泛关注。即将拍卖的海淀树村地块，起拍价达到前所未有的6.7万/㎡，即便未来均价在12万+，业内也普遍认为销售前景看好，依然是一个可以“走量”的合理价位。

无论从今年住宅成交，还是产业利好，亦或是土地市场的未来预期，都能看到海淀新一轮的发力，这可能是区域价值提升的重要预兆，因此购房者伺机寻找置业机会，应该是一个比较精准的时间节点。

海淀现状纯住宅市场，主要含两类产品：10万+豪宅和8万左右的高端改善住宅。于中产阶层来说，高端改善产品较容易入手，能以较低总价享受海淀的丰盛资源和全面升级的居住品质。

在为数不多在售项目中，一个多月前开盘热销的高端改善大盘——海淀幸福里，是必须要去考察的项目。无论从哪个角度看，该盘都大概率成为海淀北部新区未来的标杆社区，值得重点考虑。

海淀幸福里是由五大国匠联袂打造的纯住宅项目，操盘方华润置地将TOP级产品系“幸福里”首次引入北京，于海淀永丰产业基地核心板块，推出幸福里3.0迭新作品，一经推出便获市场追捧。

中关村科学城北区，自贸区重点发展地带

海淀幸福里所处的西北旺板块，为海淀新兴城市中心腹地，紧邻地铁16号线永丰站和昌平线生命科学园站，通勤便利。

同时，项目处于海淀最具发展潜力的中关村科学城北区，这里是生命科学、航空技术、互联网等科创产业的聚集地，也是北京自贸区重点划定的发展地带。

海淀幸福里在北清路沿线，周边分布着中关村软件园、生命科学园、翠湖科技园、北京航天城、永丰产业基地等，知名企业如：联想、腾讯、百度、新浪、网易等皆在此设立总部，未来目标产值超万亿，是海淀经济和产业名副其实的发动引擎。

受产业带动，项目生活配套日益齐备，既有在建的海淀大悦城、西北旺华润万象汇等商业设施；又有北医三院和和海淀妇幼组成的北部医疗中心，以及北大国际医院等优质医疗资源；还有清华附中永丰学校、人大附中航天城学校、清华附中永丰小学等构成的教育配套，正形成新的商圈氛围。

6H心奢美学体系，梳理高端住宅新标准

海淀幸福里针对客户需求，依照北京高端市场发展状况，以“Happiness for heart”为理念，从“素心、归心、安心、精心、贴心、倾心”六个品质生活坐标维度，精心研发的6H心奢美学体系，确立了提升人居品质的新标准，为不限价时代住宅打造指明了方向。

项目联手有丰富豪宅设计经验的goa大象设计、新加坡知名景观设计公司JTL，聚焦外立面、园林景观、精装修、地下车库等全维度触点，实现“园区—公区—户内”全场景的品质设计。

最终，让海淀幸福里融合了东方美学建筑体系、都市度假园林体系、7大健康管理系统、3大智能管理系统、5大人性化功能模块、3大全龄社交平台，为高品质幸福人居生活全面赋能。

6H心奢美学体系的搭建，将高端人居的代际划分定义的更加清晰，为品质生活确立了坚实的理论基础。大家要想了解详细内容，可回看『地产营销人』之前撰写的《这一次，海淀高端住宅又走在了前面》一文。

二期推出舒适大户型产品，填补市场空白

据悉，在一期实现成功去化后，海淀幸福里的二期新品，主打建面约145㎡奢阔四居和建面约195㎡至尊宽厅户型，为追求舒适的改善人群提供多种空间选择。

145㎡四居产品在售楼处有样板间参考，格局颇具网红户型特质。该户型为两梯两户设计，入户私密性好，整体使用率较高。

客厅及双卧三面宽朝南，通透性出众；客、餐、厨采用一体设计，便于家人交流沟通；南向客厅配备大落地窗，采光充足，景观视野开阔；多处收纳空间预留，也增强了生活实用性。

南向主卧为套间设计，配备独立卫生间，且全部明卫，干湿分离；北侧U型厨房设计，独立餐厅，空间感十足。

该户型在精装方面处理更为人性化，入户玄关配有衣柜，附带除菌设施，衣柜精灵6大功能贴心呵护，高效灭菌，24小时恒温，防潮防菌、除螨、远程智控、安全环保，满足后疫情居家健康要求。

窗户配置了电动窗帘导轨，一键轻松开闭窗帘。墙面采用壁纸+纳米漆，注重环保，无毒无害，防霉耐擦。主卫配备智能马桶，满足了现代人高品质生活享受。

厨房内空间宽敞，设备齐全，门口设计金属玻璃推拉门，能隔绝油烟，更方便与家人互动。洗碗池配有垃圾粉碎器，方便厨余垃圾处理。柜内还设置了3M净水器，健康饮水，安全放心。

195㎡四居在已有户型上实现较大升级，南向客厅面宽扩展到7.7米，尺度感远超同类产品，可以一览窗外美景，也有较强社交属性。主卧面宽3.8米，为套房设计，充分考虑主人需求，有独立衣帽间，主卫四件套配置，极具奢华感。

次卧也做套件设计，配有卫生间，保证私密性；客餐厨一体化设计，北侧的厨房分为中厨和西厨，功能性更加完整，给喜欢烹饪的业主提供可足够操作空间；独立家政间设计，让储物收纳更从容。

精装细节上，入户门采用钢木复合平开子母门，设刷卡、密码、钥匙、指纹4种开启方式，便捷性和安全性兼备，让每一次归家都充满仪式感。

全屋智慧家居将照明系统，电动窗帘、空调、新风系统等设备通过手机APP控制，室内温度、湿度、PM2.5浓度等环境指标APP实时监测，智慧生活触手可及。

多朝向窗户尊享与西山对望的超凡赏景视野，3层双中空LOE镀膜玻璃，夏日有效隔离紫外线，冬日高效保温；配置全热交换器的新风系统，高效过滤PM2.5、空气中的烟尘及有害细菌，居家生活，呼吸畅快。

由此看到，此轮新房品质，比起二手房似隔“千山万水”，不可同日而语。海淀过去断供三年，限竞房两年，终于在今年迎来改善大周期，对于置换升级的购房者，这是一个不容错过的“窗口期”。

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