深度研究 | 房企TOD项目发展现状及典型案例分析
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TOD模式概述及发展前景
1、以公交站点为导向延伸，多业态集聚
TOD是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，并非简单意义上的地铁上盖。其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。
强调“以人为中心”的设计理念，是TOD 模式的核心基础，反映的主要特征是土地的高效开发。在用地规划上，TOD模式以公共交通站点为中心，400-800米（5-10分钟步行路程）划定半径，对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。
从功能性来看，TOD模式更注重城市的整体性规划。倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入，协调在城市发展过程中潜在存在的用地不足与道路交通拥堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，实现土地集中开发和分散布局相对应、优化城市结构。
2、规模房企积极参与TOD项目开发
万科、绿地、龙湖、绿城、越秀等规模房企在北京、深圳、上海等典型城市都有TOD项目布局，TOD项目地块价值日益凸显。房企布局形式包括与地铁公司合作和独立投资为主。
房企涉足TOD模式主要有以下三点考虑。第一，TOD项目主要布局在一二线城市，在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的TOD发展规划可以为房企带来开发资源。第二，TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势。地铁上盖地块的交通配套优势，能为项目带来更强的溢价能力。第三，通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长。
近年来围绕TOD开发相关政策陆续出台，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了TOD开发相关政策。其中，北京、上海、广州、天津、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD开发模式，在提高土地利用效率的同时，也为房地产开发商的市场挖掘带来新模式的契机。
02
TOD类型特征及开发模式
1、TOD项目分为三种类型
依据公共交通运输载体的差异，TOD项目规划规模、用地属性和区域影响力等方面会有较大区别。目前从国内已有的TOD项目发展情况来看，主要分为区域型TOD、城市型TOD、社区型TOD三大类型。
以商圈高铁为代表的区域型TOD
区域型TOD是指以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。
此类型一般住宅属性用地比例较少，区域型TOD除了铁路站点之外，还会与单条或几条地铁线路多轨交汇，构成规模较大的区域交通运输枢纽，并集成公共服务属性。
城市型TOD构建节点性商圈
城市型TOD是指以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，相比区域型TOD，城市型TOD范围内通常会规划有更多的商住、住宅或政策性住房用地。
社区型TOD中纯住宅产品占比最高
社区型TOD是指以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。通常只是基于公共交通的某一个支线站点进行规划。
一般社区型TOD的规划范围内纯住宅社区或政策性住房的占比会较高，住宅建筑面积占比会超过80%，商业及公建配套的业态规模在10%左右，商业规模的总体量一般在10万平方米以内。
2、与地铁公司合作，实现优势互补
TOD项目两大典型要素分别为“轨道交通”和“复合业态”。不仅对开发商物业组合开发能力提出要求，并且在土地出让、开发建设等环节对轨道交通专业背景和建设经验也都有较高的门槛，这也决定了TOD项目开发模式也具有一定的特殊性。
由于具备轨道交通专业背景和开发资质的房企仍为少数，加上TOD项目开发复杂、投资大，多数房企发展TOD项目还是选择合作开发模式，房企与地铁公司合作已经成为主流趋势。目前国内较为常见的合作模式有三种：项目公司式合作、股权合作以及收益权合作。
项目公司合作模式，是房企与地铁公司先合作成立项目公司，再进行合作拿地开发，典型如为杭州地铁绿城杨柳郡项目。该模式下项目资金来自双方自筹资金，按所占股权比例进行投入。这种合作模式有助于满足拿地条件，同时可以分担拿地成本。
股权合作模式，是地铁公司拿地后，房企通过收购股权方式获取地铁公司TOD项目的部分权益，参与到开发建设中，典型如上海万科·天空之城项目。这种合作模式在国内采用较为广泛，主要是由于地铁公司具备轨道建设相关专业能力和开发经验，在拿地环节更具备优势。在该模式下，项目资金在合作前全部来自地铁公司，合作后由双方按股权比例承担。
收益权合作模式，是项目用地不发生股权转移，房企与地铁公司按照收益权比例进行投资，招标过程中，收益权与BT融资建设招标捆绑进行，典型如深圳红树湾项目。但该模式目前还不成熟，仅是股权合作模式受限情况下的补充创新。
03
典型房企TOD项目案例分析
去年下半年，郁亮在一次交流会上表示，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线。TOD项目的布局已成为万科转型“城市配套服务商”的重要战略方向。
开发模式上，万科主要通过与地铁公司合作，并已与杭州市地铁置业有限公司、深圳市地铁集团有限公司等多个地铁公司合作，项目布局上海、杭州、南昌等多个核心城市，并成功推出天空之城系列热销项目。
典型案例：上海万科·天空之城（徐泾车辆段上盖项目）
上海万科·天空之城依托虹桥综合交通枢纽，位于17号线徐盈路站旁，总规模约80万平方米，是万科在上海的首个TOD项目。
该项目是股权合作模式的典型案例，万科通过收购上海申通地铁资产经营管理有限公司项目公司上海广欣投资50%股权获取该地块权益，参与合作开发。
天空之城采取了垂直业态布局，实现了土地的高效利用，融合了住宅、商业、办公、体育公园、幼儿园等多重业态，其中有约10万方综合体，满足业主办公、商业、文化、教育、居住、休闲等全方位生活需求。从业态规划来看，住宅产品占比最高，且地铁线较为单一，属于社区型TOD。
重点在设计规划上，整体项目路网规划复杂、多元，呈现蛛网式交错排布，将任何一栋楼与周边资源距离控制在500米，并且专门设计了一条高架步行桥。此外，地下结构规划了四层以上立体交通。值得一提的是，四期光之丘地块为实现物理空间延伸和项目的独立性，整体抬高18米。
龙湖可以说是TOD开发的先行者，可以追溯到2003年，当时龙湖探索尝试TOD模式，打造了重庆北城天街。
对龙湖而言，其本身丰富的商业经验为TOD项目的打造奠定了良好的基础。截至2019年年末，龙湖累计已开业39个商业项目中，以TOD为主的天街达到26座，预计2025年龙湖天街项目将接近70座，基于轨交节点上盖的TOD项目将占到较大比重。
龙湖的TOD项目主要分布在高能级城市，并因地制宜细分为区域型及城市型产品，具体涉及聚焦地铁站枢纽的城市节点级项目和城市商圈级项目，以及围绕高铁站、轻轨、地铁等多交通节点的城市门户级和城市产业级项目。
拿地及开发模式方面，龙湖通常采用独立开发模式。并且打造专业的TOD团队，在全球范围内配置了优质的TOD规划设计资源、商业规划设计产业资源，鉴于丰富的资源优势，龙湖和当地政府、轨交公司进行的协调沟通也更加顺畅。
产品业态方面，依托集团内部住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务、产城、养老等多元产业发展的经验，在TOD项目的打造上融入多元复合业态，并建立产业平台，提升管理效率。
典型案例：重庆龙湖光年（沙坪坝高铁站枢纽）
重庆龙湖光年是国内首个城市中心类高铁上盖TOD项目，属于典型的商圈高铁TOD项目。项目位于重庆沙坪坝区商圈，通过高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，以“站城一体化”为理念，设计以解决城市功能为主的城市中心。
该项目是龙湖于2017年6月通过招拍挂方式竞得并独立开发。在开发技术方面，龙湖设计了地下7层至地上200米的TOD垂直业态分布，使得空间资源利用率最大化，而技术难度是一大考验。基于一体化的设计理念，该项目将以400-800米为半径，将旗下商业、办公、长租公寓、养老等多种业态纳入其中，仅商业项目天街综合体就占到21万平方米。
同时引进酒店、教育、餐饮、运动、休闲娱乐等商业形式，服务于周边362万常住人口。TOD的建设有效与周边形成商业联动，有力推动商圈的扩容，预计建成后客流量预计将超90万人/天。
越秀集团通过与广州地铁集团战略合作，自2016年以来探索实践“轨道+物业”TOD发展模式，已有多个TOD项目在广州落地。
在开发模式上，越秀地产已经成立了城市更新集团，提供“一级整备+二级开发+商业营运+资产金融化”的全链条服务。
具体来看，前期由广州地铁集团获取土地，越秀金控产业基金管理联合广州轨道交通城市更新基金，完成地块的土地整备与一级开发。接着由越秀地产通过股权收购的形式，与广州地铁集团合作成立项目开发平台公司，对TOD项目进行实际操盘开发。项目开发完成后，商业部分还可以借助越秀旗下的商投和房托平台，进行商业运营或资产证券化。
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房企发展TOD项目的三大难点
TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心的优势地段，地块资源稀缺，项目价值高，但TOD项目一般由不同功能性地块组成，规模体量较大，提高总价门槛，同时，地块挂牌价普遍较高，且市场竞争激烈，溢价比较高。
除了高总价门槛，TOD项目在开发建设中还需要强大的资金支持。从TOD项目规划披露情况来看，投资规模上百亿的项目不在少数，且施工时间普遍为4-5年，这也意味着TOD项目的投入强度和开发周期都远远超过一般项目。
需要指出的是，TOD模式并不是轨道+物业的简单叠加，而是更加强调两者之间的协调和融合性发展，这对于开发商资金实力、融资能力、专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求。具体来看，TOD项目开发的难点主要体现在三方面：
一是空间结构复杂，空间设计和施工难度大。TOD项目要求对土地的高效利用，涉及不同工程的叠加。地铁上盖物业开发和地下空间的对接，一方面非常考验空间设计能力，空间设计的合理性和科学性是项目顺利开发的第一步，另一方面也要求施工团队需要具备专业性的开发技术和经验。
二是地上与地下空间对接，减振降噪技术解决方案是项目品质的保证。轨道交通是TOD项目的有机组成部分，不可避免地会产生不同程度的振动噪声，影响到居民正常生活。开发商需根据不同功能区振源特性和不同减振降噪需求，采取不同的减振降噪措施，尽可能避免这种影响，打消客群顾虑，因此减振降噪技术解决方案显得尤为重要。
三是多样业态叠加，如何布局将影响到整体运转效率。TOD项目不再局限单一业态，而是更加强调多元业态的复合，这也就意味着开发商来不仅要具备物业组合开发能力，也要具备商业、办公等多业态的运营管理能力。如何在空间上合理布局不同业态，促进业态之间融合是TOD项目的难点之一，将影响到整体运转效率。
此外，TOD项目一般还会涉及到政府、地铁公司、房企三大主体，牵涉多方利益需要协调。如何平衡好各方的利益关系决定了TOD项目是否能顺利落地，这中间可能需要经历一段较长的协调博弈过程。