稳稳的躺赚！澳洲9成房主卖房都赚大了；五年前在昆州这些地区买房就发了！但现在入市还不晚
01
悉尼房价贵得出名 全球可负担住房排名倒数第三
根据美国房产顾问机构Demographia《全球2021住房负担能力调查报告》显示，全世界最昂贵的城市中，澳大利亚的大城市榜上有名。
悉尼房价中位数为100万澳元，住房可负担性全球排名倒数第3，仅次于香港和温哥华，人们担心这将引发房产泡沫。
墨尔本房价中位数为829,509澳元，住房可负担性全球排名倒数第6。
与加州科技重镇圣何塞（San Jose）及旧金山（San Francisco）相比，墨尔本的住房借贷者处境更加艰难。
阿德莱德以房屋中位数价509,148澳元，全球排名倒数第13名，住房可负担性比伦敦和西雅图差。
布里斯班的房屋中位数价为593,232澳元的，可负担性比佛罗里达州的迈阿密还差。
据报告，Demographia用“严重无法负担”来形容澳大利亚房地产。
澳大利亚审慎监管局认为，债务收入比大于6具有风险。根据银行监管机构的新数据显示，去年即便在新冠经济衰退期间，危险债务水平的占比仍增加了26%。
Demographia的研究指出，悉尼房屋中位价与收入中位价的比率为11.8，这个数字是澳洲银行监管机构担心水平的两倍。
墨尔本比率为9.7，阿德莱德为7.7，布里斯班为6.6。RateCity.com.au的研究主管Sally Tindall表示，创纪录的低利率让澳洲人承担了更多的债务。
02
稳稳的躺赚！澳洲9成房主卖房都赚大了
数据显示，由于经济复苏和低利率释放了购房者被压抑的需求，在去年最后三个月卖房的房主中，有90%获得了丰厚回报。
CoreLogic的一份报告显示，卖家在出售房产时获得的利润中值为230,500澳元，比去年第三季度高出15%。
亏损下降1.2%，至4.2万澳元。转售的资本利得总值上升28.6%至31.9亿澳元，亏损总值则减少20%至10亿澳元。
最大的赢家包括悉尼Hunters Hill, Willoughby和北部海滩地区的卖家，他们获得的收益中值最高达100万澳元，97%以上的房产售价高于买入价。
在大墨尔本，几乎所有在Melton和Nillumbik出售的房屋(99.1%)都为卖家带来了可观的利润。
每个首府城市的转售赢利比例都在增加，其中墨尔本和霍巴特是让卖家获利最多的城市。
在去年12月季度，全国89.9%的房产销售实现盈利，比前3个月高出1.8个百分点，反映出强于预期的好转。
在墨尔本，盈利销售的比例升至94.3%，高于上一季度的93%，尽管112天的新冠封锁造成了需求冲击。
CoreLogic住宅研究主管欧文(Eliza Owen)表示，利润上升反映出今年第一季度房市正在加速的趋势。
“在去年9月季度，限制措施相当严厉，抑制了很多房地产活动，但一旦限制解除，我们看到了销售和挂牌数量的激增，这并没有影响到卖家的盈利能力。”
在截至去年12月的3个月里，全国住宅价值上升了2.3%，而前一季度则下降了1.1%。
欧文表示，“澳大利亚住宅价值的快速增长在很大程度上反映出，11月现金利率下调15个基点后需求增加，以及经济状况出现强劲复苏的趋势。”
霍巴特仍然是最赚钱的城市，盈利销售的比例进一步上升，达到97.2%。
澳大利亚乡镇地区市场的表现继续优于州府，原因是这里的可负担性更高以及从城市迁出买家的强劲需求。
房屋销售价高于购入价的比例升至90.7%，高于上一季度的89.3%。相比之下，在首府城市，这一比例为89.3%。
03
看准交通优势，提前布局！本地资管公司创记录收购西北区写字楼
精品地产公司辛迪森资产管理公司（Quintessential Equity）进行了有史以来最大的单笔收购。该公司与行业巨头Goodman达成了一宗1.15亿澳元交易，交易的标的物为悉尼西北部的North Ryde办公楼资产。
收购North Ryde理查森广场3号（3 Richardson Place）的办公大楼的收益率将达到6.7％。目前，99％的单元已出租。
完全放租后（100%出租），收益率将升至6.75％。这是Quintessential Equity 3亿澳元的blind fund的第二次收购，之前它在布里斯班收购了一处规模较小的工业地产。
目前这宗交易的标的是可以俯瞰莱恩科夫河（Lane Cove River）的两栋六层高的建筑，总可出租面积为17,187平方米。
对于收购方董事长Shane Quinn而言，Lane Cove的环境将给客户提供一个与众不同的办公场所。
现有的租户包括Ryde市议会和软件开发商Pronto Software。该办公区距悉尼中央商务区约15公里，联通铁路和公路网络。
而悉尼地铁城市线和西南线预计在2024年完工，也是支持该资产的一个重要因素。
Shane Quinn特别强调，新地铁线将是“游戏规则的改变者”，因为North Ryde的租金与中央商务区相比相对较低。
2024年新地铁通车后，从North Ryde到市中心的路程大约需要20分钟。
该物业由高力国际的乔恩·乔姆利（Jon Chomley）和索菲·蒂曼（Sophie Tieman）代理。
乔姆利表示，“在整个疫情期间，该物业的空缺率始终保持在4％以下的低空缺率，Quinssential Equity决定在该地区进行投资的决定是无可挑剔。”
此外，一周前这家基金管理公司（Quintessential）锁定了其迄今为止最大的开发项目——一栋价值4亿澳元的办公楼，它位于前阿德莱德皇家医院(Royal Adelaide Hospital)所在地。
04
悉尼富人区Point Piper 4000万豪宅售出！2021年最贵房产
2021年售出的最贵房产出现了，位于Point Piper的船屋售价近4,000万澳元。
这充分说明了悉尼房地产繁荣的势头以及对生活方式型房产的强劲需求。
这套船屋位于伍努拉路（Wunulla Road）29号A，2000平米的土地上没有传统意义上的住宅，而是一栋两层船屋，底层是开放式仓库，顶层是公寓式房间，有3间卧室和两个洗手间。
仅仅几周时间，这个奢华豪宅就被卖掉了，成为今年澳大利亚拍卖价格最高的豪宅，远高于四年前3,000万澳元的成交价格。
记者在文章发表时未能联系到负责销售该物业的肯·雅各布斯（Ken Jacobs）。
但周三，一名神秘买家通过知名律师事务所McCullough Robertson进行了合同交换。
鉴于2000平米土地的巨大潜力，这栋船屋挂牌几周后就被售出。
物业记录显示，船屋的卖家是Scotts Honda汽车公司的前老板、地产投资者沙勒（Paul Scharrer）和他的妻子。他们在2018年以3000万澳元的价格买下了这套船屋。
这是澳大利亚今年住宅物业售出的最高价格，超过了上个月McWilliam先生出售的逾3,250万澳元的投资房。
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五年前在昆州这些地区买房就发了！但现在入市还不晚
昆州东南部顶尖沿海热点地区的房产专家透露了下一轮房价飞速增长的郊区——为有预算意识的换房者和精明的投资者在房价飞涨中提供了一线希望。
在过去五年中，一些沿海地区的房价中位数几乎翻了一番，达到100万澳元以上，但一些郊区，如黄金海岸的Ashmore和Tugun、阳光海岸的Noosaville和Old Tewantin等，却被列为下一个价格大幅增长的地区，在那里你仍然可以用50万澳元以下的价格买到房子。
在州际移民激增的背景下，Domain的2020年第四季度房价数据显示，一些郊区，如黄金海岸的Palm Beach，在过去五年里价格激增83%以上，使房价中位数达到90.1万澳元。
在阳光海岸，Sunrise Beach和Sunshine Beach是其中表现突出的两个地区，过去5年中位价飙升了71.8%，前者达到了100.05万澳元的历史高度，后者的涨幅则高达95%，达到180.25万澳元。
在过去五年中，黄金海岸和阳光海岸主导了昆州的房价增长，在该州表现最好的20个郊区中，有17个在黄金海岸或阳光海岸。
但是，令人难以置信的增长让许多充满希望的买家付出了代价。
“现在所有的海岸线上，很多买家都已经买不起了。
Palm Beach和Burleigh是高收入购买者的领地，以前的冲浪者在海滩边买房的日子已经一去不返。整条海岸线的涨幅都这么厉害。”Ray White Surfers Paradise的首席执行官贝尔（Andrew Bell）说。
“但是，如果让我来挑潜力股，我会选Ashmore。这里还没有人谈论，但性价比很高，有大片土地，而且地处中心地段，位置好得令人难以置信。
它的房产结构也很合理，有适合装修爱好者的，也有可以拎包入住的。”
“我也在关注老郊区，比如Labrador、Southport和Carrara——这些地方的房子都是50年前建造的，现在你肯定不想住，但可以推倒重建。”
“另一个要注意的就是新开发的购物中心，几年前，Westfield才在Coomera开业，这能带动周边所有地区的房价增长。”
根据Domain数据，Ashmore的房价中位数为60.5万澳元，领先于Carrara的55万澳元和Coomera的51.8万澳元。
Amir Prestige负责人米安（Amir Mian）表示，有预算意识的买家如果想在黄金海岸充满潜力的郊区淘到便宜货，还应该把目光投向Tugun和Hollywell等隐藏的热点地区。
根据Domain的报告，Tugun的最新房价中位数为73万澳元。
“如果我是买家，会去找那些不显眼的郊区，你依然可以用45万澳元在那里买到房子。但Tugun将成为下一个Palm Beach。
这里有靠近机场的地下隧道，还有海滩，那里实在是太美了。”
在阳光海岸，Tom Offermann房地产公司的欧福曼（Tom Offermann）说，在Noosaville及其周边地区仍有捡便宜的机会，Tewantin和Peregian Springs这两个便宜的热点地区的房价将飙升。