✍️ 撰文 | 赵昭 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
金九银十平淡收场，2020年只剩下两个月的决战期。
伴随年末冲刺的启幕，郑州楼市似乎还在凛冽的寒风中打颤，价格底限一再塌陷，动辄直降几千元已经司空见惯。不少媒体大号也添油加醋，大声嚷嚷着对郑州市场的唱衰。郑州楼市真的凉凉了？
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揭开楼市真相
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不久前，绿博某盘6xxx元/m²的促销价格，引起市场一片哗然，也激起了绿博降价的浪花。仅一个月，绿博“沦陷”、管南某盘大放血，击穿板块内四环底价、白沙也搞起特价，精装价格拉低至12000元/m²。现在的市场，屡见不鲜的打折、降价跑量、特价房撬动楼市已经成为常规操作。
©不断探底区域房价
最近，1元/m²买房，买房送茅台，送特斯拉......越来越多千奇百怪的促销活动来刺激更多人走进售楼部。那些搞特价房的楼盘，售楼部也的确人声鼎沸。有人说，那些都是穿西装的中介，真正买房的没有几个。可实际的成交量，也很惊人。融创中原大观推出俯瞰北龙湖的小户型，几乎清盘；绿博万科7500元/m²的特价房，也去化不错；金科中原，靠着贝壳+特价房，取得10亿销售额；管南的融创城，又一次出现排队看房的盛况。
©好价格才是刚需盘的最大优势
不可否认，这些楼盘的抢眼去化，分销劳苦功高，成百上千个中介，就能拉来成百上千个客户，看房人挤满售楼部，广播里不时播报着成交的楼层，火爆的人气让人看着就有购买的冲动。这就是为何，开发商愿意不停地为中介的人海战术提高佣金。另一方面，也能从中窥见，不像一些媒体鼓吹的郑州楼市崩了，降价也卖不动了，事实是，郑州楼市依然有旺盛的购买力。那些媒体、中介别有用心的误读，或是制造流量、或是为了卖房，总之造成了郑州楼市坍塌的假象，会影响购房者的判断及购买欲望。老话说得好，要想知道李子的味道，还是要亲自尝一尝，市场一定要亲自去看，才会有真知灼见。
©无利而不往的分销大军
时下郑州楼市分化严重，但那些产品好，地段好、学区好的房子，始终是市场上的刚需高价商品，盯着的人，接盘的人很多。比较典型的是雅颂居，以超预期的3万单价，开盘当天去化90%，狠狠抽了楼市一记耳光，成为今年当之无愧的神盘。不止如此，中原老城的康桥玖玺园，金水北美盛教育港湾，也在楼市行情不稳定的情况下持续飘红，这些红盘已经提前锁定了郑州2020年销冠的争霸角逐。
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抓住窗口期
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2016年郑州房价一路狂飙之后，郑州出台了楼市调控政策“郑九条”，目的是限制地王，限制高价地。当时还规定，要增加土地供应量。此后四年，郑州楼市调控逐步升级，限购、限贷、提高二套房首付比例、打击假离婚买房等手段，以及海量的住宅供应都给郑州楼市降了火。眼下，郑州楼市的信心，首当其冲还是来自于郑州强大的基本面。
©城市高速发展是楼市的强支撑
这些年，地盘一直为郑州擂鼓呐喊，郑州也确实呈现出优势与竞争力，尤其是一年净流入46万人口的领先态势，是郑州未来新增购买需求的强有力支撑。虽然郑州房子供应量大，但韭菜也长得快。作为中部大省的省会、单核城市、河南举全省之力来发展郑州；背靠1亿人口和广大的中部腹地，加上全省资源的倾斜，郑州的经济发展一直处于快车道。几乎每一年，郑州的GDP都能实现一个或两个位次的前进，稳扎稳打。随着新领导的就任，无论产业招商还是城市建设，都呈现出日新月异的变化。阿里、华为、中国民航大学纷至沓来，各种重大活动相继为郑州添彩；地铁全面开工、机场三期扩建、二七商圈大手笔改造；中原科技城亮相后，也被视作郑州产业崛起，在下一波红利中搭上顺风车的机遇。
©中原科技城5大核心产业布局
郑州经济的稳固、腾飞，也预示着房价的坚实、上涨，所以目前郑州房价只是暂时低谷，但不会一直持续下去，身为国家中心城市之一，郑州有着得天独厚的优势。眼下，信心堪比黄金，对这座城市的信心，就是对未来楼市的信心。郑州楼市之所以现在处于寒冬，是由供需失衡与经济、政策环境叠加所产生的结果，属于正常的短期波动，未来的长周期内，仍会呈现长期慢涨的态势。随着高技术人才的涌入，他们在郑州买房也是轻而易举，众多“顶级消费者”的影响下，郑州楼市好比弹簧，压的越实，回弹的潜力只会更大，甚至存在短时间内价格迅速拉升的可能。现在的行情，其实开发商也已给出了答案，郑州楼市是真的触底了。你看，融创在郑州的全线降价，每一个的侧重点都不同：破底价开盘+人才补贴；特价+月供补贴；底价+低首付+免息首付贷......使出浑身解数的融创，把可以用的大杀器招数都用上了。
©融创部分项目优惠政策
正值年底冲刺阶段，也是开发商传统出货季，这个时点是很多房企要业绩的时候，即使没有今天的行情，房企依然会在这个时间段释放一些机会，很多时候能拿到底价。眼下的降价是开发商的一种策略，是市场的一种姿态，对购房者而言则是一种机会。郑州已经到了抄底捡漏的好时候，购房窗口彻底被打开，这就是你低位买入的好时机。
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选筹指南
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买房前首先要搞清楚自己的实力，房价和月供是首要考虑因素。更重要的是掂量清楚自己的需求，为什么需要买房？是为了结婚，是为了上学，还是为了财富升值？目的越纯粹越好。
如果你是本地刚需、改善置换需求，不如看看白沙。在这一轮市场回调中，白沙是最先、也是回调最到位的区域。经过两年的市场横盘，白沙的价格基本上已经坐实，想选到合适的房源并不难。
©白沙或是郑州的未来之星
在这一轮新区价格回调中，滨河回调幅度很明显；还有杨金和鸿园片区，目前有楼盘0元网签3年无息，买房甚至倒贴10万；距离郑州最近的南龙湖，同样特价满天飞，今年会入市一批优质项目，值得关注。
没有地域限制的购房者可以重点看东区，无论新房、二手还是法拍，都可能是你进入东区的最好机会。
不过前提是，尽量选择大品牌房企。尤其现在房价下行，市场洗牌真刀真枪的时刻来了。
易居研究院报道显示，今年上半年全国有70%的房企没有完成半年度销售目标。在“三道红线”压力和存量市场的竞争中，刺刀见红将是常态。
©三道红线下高增长一去不复
现在的市场不再像以前那样，凭借高周转就能躺赚，资金链差的房企，能不能确保活下去都是问题。
行情一差，大家都说：退潮了，才知道谁在裸泳。
截至8月底，全国已经有380家开发商破产倒闭，有智囊预测，在“三道红线”的政策下，预计到2021年底全国或至少有5000家房企被淘汰出局。
对于名不见经传的小开发商，你一定要避雷，即使价格再便宜也不要碰。而大牌实力房企低价盘相对而言更有保障，起码降低烂尾的几率。
那些专注于低价捡漏的购房者，可以关注融创、金科、荣盛、华侨城、阳光城，以及正商、建业、永威等名企的楼盘，这些大牌房企的策略是通盘考虑现金回款，不会在乎一盘得失。
©品牌房企是最稳妥的选择
时下，房企生存压力之下，价格屠刀已落下，各种名目的降价、促销、特价、打折，只多不少。在当下惨淡的市场环境下，被逼急的开发商，已经给出了最实在、最有诚意的价格。
看到目标区域，有价格触底的项目，不用犹豫，该出手时就出手。
不过，现在买房，既要抬头找漏，还要低头避坑。
价格战越热，越需要睁大眼睛，仔细筛选。有恶劣案底的、证件不全的、品质不靠谱的，价格降到尘埃里也别碰。
刚需尽量买环内，有心者会发现，楼市滞涨的这几年，最抗跌的房子，就是占据城市核心资源的，这些核心资源，无非是地段、学区、产品本身。
©主城占据核心资源
东区高铁站附近的次新房，如海马公园、建业天筑等；西郊棉纺路锦艺国际华都等；金水老城区大牌名校的学区房等，在这一轮洗牌中，房价不降反升。
过去几年，在同类型城市上涨的时候，郑州单独走出了一个惊天动地的下调行情，跌得够多了，是时候反弹了。
所以，年底前尽量买房。尤其是那些大幅低于所在区域均价的大品牌特价盘，一定要当机立断，车迟早要上，但赶不上这趟，错失的就是一个绝佳时机。
