竞价超百轮，溢价率触顶，新地王频出，二线城市土地遭房企“哄抢”

在经历了年初的“静默”期之后，各大房企又开始活跃在土拍市场之中。

4月以来，尽管不少房企高管仍声称“不拿地王”“审慎布局”，但现实却是：江苏无锡、常熟等地新地王频出，部分地块竞价超过百轮、溢价率触顶，江西南昌甚至出现溢价率高达110%的项目……

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房企“大打出手”

长三角历来是众多房企的必争之地，土拍市场回温，此处表现也最为明显。

4月9日，在浙江嘉兴海盐县的一宗住宅用地竞拍中，数十家房企为此“大打出手”，经过了106轮竞价，该地块最终由碧桂园以5.43亿元的总价竞得，溢价率为37.94%；在浙江温州平阳县的一宗住宅用地竞拍中，房企“厮杀”更为激烈，共经历了142轮竞价，最终由金科以5.93亿元摘得，溢价率34.76%。

同日，新城控股在江苏常熟也历经了45轮竞拍，最终以14.46亿元总价竞得一宗住宅用地，溢价率24.55%，折合楼面价16185元/平方米，刷新了常熟市土拍历史最高单价纪录。

除了长三角地区，房企在四川成都、湖南长沙、江西南昌等众多二线城市的土地角逐也拉开帷幕。例如，4月8日，阳光城在南昌以5.14亿元竞得的一宗住宅用地，溢价率高达110.49%。

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出台政策限制地价

或为抑制火热的土拍市场，浙江杭州、嘉兴等地区纷纷在制定最高溢价率的同时，从配建、自持等方面出台限制政策。

例如，日前在杭州主城区出让的2宗涉宅用地，均以30%的最高溢价率与20%以上自持面积成交，分别由阳光城和金地摘得。

需要指出的是，这是杭州主城区封顶溢价率下调后的首次“触顶”。此前，杭州各区的土拍封顶溢价率均为50%。

公开资料显示，目前杭州主城区的土拍竞价规则为：当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

不难看出，无论房企积极拿地，还是部分城市出台下调封顶溢价率等调控政策，都引起了业内对未来楼市的遐想。

谈及杭州等地的土拍封顶溢价率下调，易居智库研究院研究总监严跃进表示，这说明了政府依然在积极管控，以稳定地价。同时，这也从侧面印证了楼市已有复苏的迹象。

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聚焦二线城市

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时表示，相对于2018年下半年，目前的土拍市场活跃度明显增强。这一方面由于3月“小阳春”期间，楼市交易情况向好，加上部分城市松绑，一二线城市交易明显反弹导致；另一方面，在连续降准之后，房企资金较为充裕也是不可忽视的原因之一。不过，这相较土地市场火热的最高点还有段距离。

“部分城市有意识地压低楼面成交价的同时，也给房企带来了更多利润空间，由此吸引了房企的到来。”卢文曦强调。

以杭州为例，其近日出让的下城区某地块，共吸引了21家房企报名，最终由阳光城以30%的溢价率加22%的自持比例拿下，成交楼面价为26263元/平方米。

相比之下，于2017年6月出让的杭州同区位另一地块，彼时由中冶集团以70%的封顶溢价率和36%的自持比例竞得，楼面价高达29809元/平方米。

严跃进认为，近期房屋销售市场悲观情绪减少，同时房企的资金面也在不断改善，因此，房企拿地的积极性大增也在情理之中。此外，拿地频繁也可以理解为房企对未来市场有较大信心，在积极补库存。

克而瑞数据显示，一季度全国土地市场成交均价同环比各上升10%和7%，已呈现一定回暖走势，尤其是3月份，整体溢价率达到18.46%，环比上涨6个百分点。

值得注意的是，土地成交量TOP5的城市均为核心二线城市，百强房企聚焦二线的战略也导致一季度二线城市成交溢价率普遍上升，其中，安徽合肥、重庆和广西南宁一季度土地市场平均溢价率分别达到86%、25%和24%。

卢文曦认为，今年楼市“低开高走”似乎已成为业内共识，大房企为进一步保持优势地位，势必要扩充规模，制定更高的销售目标，因此土地储备自然要随之增加。“特别是上半年拿地的项目，房企还有望借助目前楼市回暖的趋势实现年内入市。届时，又是一波推盘高峰”。

编辑 沈玉洁