浦江镇，为什么突然这么火？

浦江镇于2000年由陈行、杜行、鲁汇三镇合并而成，在2015年南汇新城镇出现之前，一直是上海面积最大的镇级规划。

南北长达14公里，内部分化极其严重，动迁房、产业园、村落、低密度别墅一应俱全。这次我们只讲浦锦街道片区，大概与原陈行镇重合。

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提起浦江镇，通常第一印象是远，第二印象是荒，第三印象是动迁房。

不过浦锦街道可不仅仅只有动迁房，也有环境极其优质的低密度居住区——以一品漫城、华侨城片区为代表。

尤其是华侨城片区，社区环境不输给任何一个高端居住区。

不管是佘山、碧云还是新江湾。

华侨城内部街道

这里街道整洁，绿化覆盖率高，而且以叠加别墅和洋房为主，没有高层住宅带来的压抑。

为了拍这几张照片，环二特意在徐家汇风尘仆仆赶到浦江，一看到这样的街道心立马静了下来。

感觉时间都变慢了。

而且这里与动迁房分开，入手门槛600万以上，别墅主力房源都在1000万以上，居住人群素质均一，街道环境保持的极好。

虽然华侨城是第一个进驻浦江的开发商，最老的房子也才15年左右。只要不去看陈行公路以南的几栋老房子，这里就是世外桃源。

而且大部分小区采用英伦风暗红色面砖，经久耐用又凸显品质，整片的高品质住宅蔚为壮观。

这周正的地块、整体的社区排列，对强迫症患者极其友好。

华侨城产品自身品质已经被广泛认可，小区内居住舒适感不用环二赘述。

一品漫城区域规模相对较小，社区品质稍逊华侨城一筹，物业管理也相对宽松。

一品漫城航拍

即使是动迁房片区也规划了大片的绿地，下地铁后步行回家看看街景也是一种享受。

与新江湾相比，优势是在保证居住环境的同时，也可以享受到较高的资源配套。

动迁房片区浦江城市生活广场已经相当成熟，业态广泛，而且体量高达10万方，作为一个社区商业配套足够了。

不过建设较早，具有浓浓的城乡结合风。

华侨城开发运营的360生活广场定位就高了许多，除了缺少B1层与市区商场没什么区别，总体量也近10万方。

不过由于居住密度较低，浦锦街道基本没有底商，几乎所有的商业配套都集中于两个商业中心。

而社区开发又是以地铁站为中心向西横向推进，导致西部靠近黄浦江的小区生活便利度较差。

买买菜下个馆子逛个超市都要走一公里多甚至两公里也是挺烦人的。

仁济医院南院以及复旦大学附属耳鼻喉科医院均为三甲，想想当年整个普陀就一所三甲医院，这里是不是幸福多了。

教育方面的短板也逐渐被解决。2018年开始上师大三附小、附中开始陆续招生，现在入学的几个班级家长反馈还不错。

虽然不是很鸡血，老师倒是挺负责，课外活动也非常丰富。

而且招生以华侨城、一品漫城片区为主，重视教育的家庭相对较多。

在外环线外，找这样一个资源如此均衡、环境如此优质的社区还真不容易：

江桥，动迁房商品房工厂夹杂，东有垃圾焚烧厂北有铁路西有铁路上有航道；

七宝学区、商业发达，无奈街道环境太过混乱；

莘庄资源富集，没得挑，但是人口密度太高；

周浦资源弱一个等级，环境也说不上多好；

北四区外环外更是不能看。

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这样一个均衡的社区，偏偏位置又极佳。

上海地倾西南，浦东向南发展，南部的发展优势是客观存在的。

浦江镇就位于上海市正南方，而且到核心区不足15公里。

这个区位，比莘庄更好。

不过由于徐家汇的异军突起，围绕徐家汇分布着大量优质资源：第六人民医院、西南位育等名校、南站、锦江乐园、宜家、万体馆等等。

以至于徐家汇在2035规划中被纳入CAZ，副中心顺利转正，莘庄到市中心的距离被缩短至10公里。

而一同被纳入CAZ的还有前滩，这是一个出道即是巅峰的区域。

前滩一旦建成，浦江到市中心的距离将缩短至5公里。

环线一直不支持唯规划论，即使到现有的市区也相当方便，40分钟可以触达浦东浦西大部分重镇：

乘地铁，到人民广场12站，到世纪大道12站，到徐家汇8站，到静安寺13站，到中山公园11站，到张江高科13站。

自驾，不堵车时40分钟可达人民广场。

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当然，这里的主要问题就是堵车。

浦江镇虽然居住密度低但是人数可不少，8号线自身运力不足增加了自驾比例，奉贤过来的客流也在此汇集。

所以这里地面交通的压力不比宝山沪太路小。

雪上加霜的是，浦江一直以来最被诟病的是断头路太多，大部分人进出都依靠浦星路-济阳路。

向东到周浦康桥，不通，只能走浦星路绕行；

向西有黄浦江天堑且没有过江隧道，只能走浦星路上徐浦大桥；

向北更是一条道走到黑。

导致的局面就是越向北越堵，经过芦恒路一品漫城以及东侧动迁房的车流汇进来后就彻底动不了了。

芦恒路至前滩这三公里，经常一堵就半小时。

堵车多了就有人开始抱怨浦江镇地理位置尴尬：

亲爹闵行能管到马桥就不错了，黄浦江以西鞭长莫及；

背靠浦东大金主，可是连干儿子都算不上；

向南是奉贤小弟弟，自己地多钱少更形不成联动。

浦江拿什么发展？

后来的发展证明这个抱怨是没有意义的，道路没通只是因为起步较晚，2015年过后地面交通改善很多。

三鲁公路跨外环线桥2016年建成，有效分担了浦星路车流；

东西向林恒路、陈行路、江月路打通，地面交通进一步分流。

而且交通状况的改善远没有结束。

济阳路高架已经在规划，芦恒路-银都路隧道已经在动工，远期另外两条南北向主干路也会落地。

自驾方面的拥堵渐渐的会被解决，8号线的拥堵短期内确实没有办法。

正是由于轨道交通四通八达，人流众多。

浦江世博家园有90多万方、商品房200多万方，以及奉贤BRT接驳客流、三林动迁房客流、凌兆新村客流集中在一起，8号线差点堵成了9号线。

而且由于抢在世博会举办之前给世博家园通地铁，8号线采用的6C车辆，到现在也才加到7节车厢，运力有限。

只能等到19号线落地，客流可以得到缓解吧。或者地面交通改善后，能买车的都去买车。

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前文多次拿莘庄对比，并不是说浦江就超过莘庄了，只是这里资源与环境均衡的更好一些。

在城市化进程、商业配套方面，与莘庄还有不小的差距。

最明显的，城市骨架拉的太大导致片区之间留有大片的空地，形成浓厚的城乡结合风。

一品漫城与华侨城之间的空地

而且优质的社区环境最远到联航路，联航路以南几乎是未开发状态。到沈杜公路一带，就只能用荒凉形容了。

沈杜公路街景

联航路以南的部分我们不去管它，周期可能需要几十年以上。

联航路以北的大片空地，给社区的更新提供了更多可能性。

华侨城、一品漫城片区形成了浓厚的高端居住区氛围，为后续高端项目的打造提供了基础。

去年融创桃花源开盘，将区域价格上限提高了不少。2500万的门槛价格，已经进入上海顶豪圈层。

待两个片区融合之后，面积将高达6平方公里。而且交通状况改善后，这里将不缺客群。

前滩1000万只能买一个80多平小两房，向南5公里就可以买到200平的别墅，只要交通通畅吸引力极强。

（题外话：5公里，房价打对折，这样巨大的价格落差肯定不正常。是前滩定高了还是浦江定低了？）

尤其是对于夫妻双方分别在浦东、浦西工作的家庭，选择浦江作为折中最好不过。

浦西有佘山、西郊别墅区，浦东北部有碧云、东郊别墅区，浦东南部的高端居住区是不是在浦江开始？

以上为正文

编辑/环线咨询