因道路及环境变化而可以从个人土地上出行的是否继续享有相邻通行权

案情简介

1966年3月，屠X炎的父亲屠X花与滕XX签订房屋买卖合同，向滕XX购买涉案房屋。合同中注明“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”。在该房屋买卖合同签订时，涉案房屋的西面因有一条水沟而无法向西出行。之后，村集体为规划与发展而将该水沟填上，成为村内的公共道路。屠X炎继承涉案房屋后，于1991年2月与涉案房屋东侧的相邻人王XX签订协议，约定若屋前的房屋主人惠X出卖房屋，则由屠X炎购买，并在购买后拆除，空出一定距离，用于屠X炎与王XX向东出入行路。同年，屠X炎的户籍迁出涉案房屋所在村组。1994年5月，屠X炎取得9400452号建设用地使用证[余集建（泗）字第9400452号集体土地建设用地使用证]。1997年3月份，王XX向徐XX购买房屋，且缴纳了四百元费用给当时的村集体组织。1999年，村委会（XX村村民委员会）将屠X炎的出行路线调整为向西、向南出入。2000年，王XX在其购买的徐XX房屋的后墙处修建了围墙，并于2006年11月14日取得11642号建设用地使用证。屠X炎与王XX于2009年10月产生纠纷，王XX因此在其院子内堆放障碍物堵住了屠X炎原向东出行的门。

屠X炎以依据屠X花与滕XX签订的房屋买卖契约，其既享有从东大门出入行路的权利，亦享有“道地公用”的权利，但王XX修建围墙并用障碍物堵住东门，对其生活造成不便，系侵权行为为由，提起诉讼，请求判令王XX排除东大门口的障碍物，确保其出入行路通畅，王XX拆除围墙，围墙内土地供双方共同使用。

争议焦点

不动产所有人购房时因房屋四周无法通行而约定可以从其相邻人土地上通行，后因周边道路及环境的变化，不动产所有人已经具备从其个人土地上出行的条件的情况下，其是否还享有相邻人土地上的通行权。

审判观点

所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。其具体内容包括：相邻土地使用、通行关系，相邻用水、排水关系，相邻防危关系，相邻通风、采光关系等。其中，相邻通行关系是指在土地与公共道路不相通的情况下，土地所有人或使用人可以在其周围土地上通行，直至公共道路，而周围土地的所有人或使用人负有容忍通行的义务。通行权的构成要件包括：首先，通行权人为土地的所有权人或使用权人；其次，通行权人享有使用权的土地与公共道路无通道；再次，通行系对土地通常使用所必须；最后，无法通行并非因土地所有人或使用人的任意行为导致。在满足上述条件的情况下，土地使用人或所有人对他人土地享有通行权。

关于相邻通行权，《中华人民共和国物权法》第八十七条规定为“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”，与此相比，《中华人民共和国民法典》第二百九十条规定未作变动。

本案中，屠X炎的父亲购涉案房屋时因涉案房屋四周无法通行，遂约其可以在相邻人的土地上出行，之后涉案房屋出行路线经村委会规划，调整为向西、向南出行，继承房屋后的屠X炎亦以此方向开设大门。之后，涉案房屋的相邻人王XX修建了围墙，亦因纠纷，王XX堵住了屠X炎向东出行的门。因按照《物权法》第八十七条规定，屠X炎享有相邻通行权，必须是其只有被堵住的向东出行的门一个出行口，且其所有的涉案房屋的出行口至公共道路无通道的情况下，故在其有其他通行出口时，其对王XX的土地不再享有相邻通行权，故其也无权要求王XX为其出行排除障碍。

裁判要旨

涉案房屋买卖时处于四周无法通行，遂约定涉案房屋所有人可在其相邻人的土地上出行，之后经规划，涉案房屋调整出行通道，可通过房屋的西南位置开设大门完成通行至公共道路。而后，相邻人堵住所有人向东出行的路口。因所有人房屋的一侧经修建已符合通行标准，其完全具备从该侧道路出行的标准，因此，其相邻人无义务再容忍其通行，其对相邻人房屋不再享有相邻通行权，无权要求相邻人为其通行排除障碍。

《中华人民共和国民法典》关于相邻关系中通行权的规定

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第二百九十一条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。