一个建筑师眼中的“房地产行业”！

01

楔子

良子喜欢阅读，只要是“文字”，都愿意看两眼，所以对自己的评价是“好读书，不求甚解”。正因为这个爱好，所以能看到很多好玩的东西，对于资讯的摄取也比较庞杂。

今天的这篇文章是因为我看到“卢俊在知乎上发的一篇关于当下上海楼市看法“的文章之后有感而发。

我看了感觉那篇文章不咸不淡，既没有明确的观点，也没有明确的结论，说了和没说一样。再结合”知友“给他的评论”骑墙派“。文章一会儿”看多“，观点一会儿”看空",觉得是挺贴切的。

我无意去评价人和文章，只是自己低头想想：我在这个行业“存活”这么多年，如果真要我来评论，会是什么样子呢? 我就能比别人做的好吗？

所以才有了今天这篇文章，我觉得也许最后也无法得出明确的结论，全文可能也只是一些现象的罗列吧！

02

国家层面

房地产行业作为“国民经济支柱产业”已经很多年了，涉及的行业据说多达70多个。为我国的经济发展做出了巨大的贡献，这一点可以成为一个共识。

但随着时间的推移，房子越来越多，多到全国人均1.1套了，连上海人均都有36平方了。是否饱和虽未可知，但整体规模还在持续放大，增速已经明显放缓了，这是另外一个共识。

近几年，国内外经济态势也在发生着变化。一个国家不可能通过“造房子”屹立于世界民族之林“。

从曹德旺到美国去开玻璃厂，我们的实业受到了深深的触动。

从一家上市企业，一年利润不如倒腾一套房，我们的民众震惊了。

才有了后面政策层面的倾斜，要”脱虚入实“，鼓励实业，提倡实业兴国。可没多久，”中兴事件“、”华为事件“到现在的”脸书Libra事件“的爆发又深深的震撼了我们。

我们不光在”芯片技术“上落后，受人掣肘。

在5G技术上，即使具有优势，也受到打压。

所以在”数字货币“这个关乎全球经济话语权的问题上，最近党和国家领导人异常重视。”区块链”技术对普通人来说是“天书”般的存在，只有各方依靠加大投入，才有可能掌握话语权。

至于“房地产”还会不会成为“支柱”，是不是国际竞争的重要因素，我想不言而喻了。

“实业兴国”、“科技兴国”应该是中国下一阶段发展的方向。与国“同呼吸，共命运”的道理我都明白，地产大佬们难道不懂？看看地产头部企业忙着发展机器人产业，忙着造车，你就懂了。

03

城市层面

随着房价飙升，人人拥有的房子“纸面价值”也飙升起来，听起来是多么美妙的一件事情啊。但是放在城市层面，这就未必是好事了。

一个城市最大的竞争力应该是“人才和创新”，看看深圳就知道了。如何保证源源不断的人才涌入这个城市呢？

我想房子绝对不是人才选择一个城市的“首选”吧，但“高房价"恰恰又阻碍了一个人才选择一个城市。

城市的管理者通过”发债“完善了”城市的基础设施“，从而带来”土地价格“的飙升。地价升高导致”房价“快速上涨。城市通过”土地出让金“和”交易税“达到还债的闭环。

一个城市的容量是有限的，一线城市还有人口控制的刚性要求。城市只有通过”限购政策“来控制人口规模，又通过”人才政策“来保证流入的都是”人才“，最近临港放松调控就是典型的”人才落户政策“。

当然还有一些特殊政策用来吸引”全球范围内的顶尖人才“，让高房价不要成为人才流入的障碍。

所以，城市是否希望房价无休止的上涨，答案一定是”NO"。本身年收入10万元以下，住着千万的房子这一“现象”就比较奇特！

当你还在盼望“房价飙升或者腰斩“之时，要思考下你所在的城市执政者是怎么思考的。更要反思下，我们是否应该把精力花在“其他更有意义”的事情上。

04

行业层面

关注良有方的朋友都了解，良子对行业的动向一直挺关注。一是出于“爱好”，二是希望“未雨绸缪”。

最近的房地产市场呈现出一些现象：

01.市场整体规模越来越大，增速却慢了下来。但仍有很多企业在招兵买马冲千亿。

02.行业洗牌在加剧，“大鱼吃小鱼”的现象越发明显。著名的白衣骑士不止是“融创”，其实头部的企业都在“捡尸体”。

03.维权的事件越来越多，爆雷的企业也在增加。今年最出名的应该是龙湖长沙的业主参加股东大会，声泪并下：“龙湖已经是长沙问题房子的代名词”！

不管是规模大的还是小的，房企的日子都不好过。

第一，主要是来自于中央“实业兴国”的政策导向，融资渠道基本都被卡死。年前还处理了一批“偷偷给房企输血”的金融机构，现在估计没人再敢造次了。

第二，是销售情况不理想。

一线城市，政府指导价之后，做的项目能不亏钱就不错了。再加上土地出让门槛太高，出让的数量也有限，所以一线城市基本“冻住了”。

三、四线城市“棚改货币化”也接近尾声，那里的居民也无力支撑“如此之高”的房价，去化当然会慢。打折促销的房企不在少数，内部员工如果还被安排了指标的，真是苦不堪言了。

第三，2019年还是房企债务到期的集中爆发期。

没融到新钱，但老账到期了，逼债的就来了，压力山大啊。还不上就只能“爆雷”了，最近爆出的百强百亿企业已经不止一两家了，即使再怎么粉饰，也是不争的事实了。

最后，是拿地少了，开工少了。

很多企业都以“合作”的方式参与项目，要么自己不出钱，只用以前积累的“品牌”代建。要么出很少的钱“小股操盘”，这也能反映行业的基本面，下行成了必然。

05

市场交易视角

作为一个社会人，总是逃不脱市场这只“无形的手”。不管是“成本与收益理论”还是“供求关系”都在一定程度上影响着房地产市场。

但在“中国特色社会主义”市场里，政府这只“有形的手”可能发挥了更大的作用。

在增量市场里，一线城市采取了“限购”、“控价”、“限贷”等一系列的措施让房地产市场进入了政府指导的范畴，目的当然是希望“软着陆”。

不管是上海的房屋政府指导价、还是北京的“竞限房”，都是指望让开发商能留着“道德的血液”。

而购房资格的严格限制，既是城市人口控制的需要，更是市场指导的需要。

首套房首付比例三成几乎掏空了“6个钱包”，但有“房票”总比没有强，先“上车”再说。但大多数人是“有心无力”的；二套房严格按照7成首付，让“炒房”基本没有空间。即使想套利，还有交易环节的税费，基本没有空间了。

而二手房市场除了不控价，其他都与一手房没有什么差别。即使无法对个体进行控价，但一手房的指导价格放在那里，二手房想涨也没那么容易的。不然总还有一手房可以选择。

所以，不要问我，房价是涨还是跌，我也不是“半仙”。我只知道要迎着风，“猪”才能上天。

06

从业人员视角

作为一个行业从业者，我想以地产设计师为例，谈一下行业变化。

首先，你会发现住宅类的开发项目，修改越来越多，周期拉的越来越长。如果你不幸还是个负责人，你更会发现项目回款越来越慢，更有些项目做着做着没了，或者换了业主了。这都是行业“慢下来”的结果。

一旦结束了“蒙眼狂奔”，下面就要用“火眼金睛”去判别哪些项目是可以接的，哪些就不要配合了。因为项目风险越来越大，就连地产公司都开始通过“反腐”等手段来“节流”了，我们设计师更要控制人力成本的投入。毕竟，我们除了人力，一无所有。

随着项目集中度的提高，能做的项目将逐渐变少，必将有一部分产业设计师被“挤出市场”，设计公司裁员会不期而遇。只是现在还没到年底，老板们还挺着等房企销售呢。但我已经听到“房抵工程款”了，“房抵设计费”还会远吗？

除了增量市场，存量市场其实需要很多的设计师。但这块的投入产出比不高，吃惯了“大鱼大肉”的产业建筑师们还真有点“食之无味”。但和饿死相比，其他的就不应该计较太多了吧，先从“三个美丽”了解起来吧。

也许你还有机会成为网红设计师，毕竟城市更新的项目都很小。“隈工”的船厂改造，“俞工”的梦想改造家、“吴工”的漂亮房子都给大家留下了深刻的印象，也为他们带来了流量和口碑，也许你也有机会哦。。。

07

结束语

从业15载，良子经历了房地产行业的飞速发展，也经历过“跌宕起伏”的行业周期。肉身见到过榜单上的“大佬”，也跟“落马”的官员汇报过项目。

但大多数个体与行业的“繁华”没多大关系。

和大多数的设计师一样，我也没能大富大贵，财富自由。所以我还奋战在一线，思考着行业的发展和明天的生计问题。

至于

房地产明天会不会好？

我该不该到甲方去工作？

或者我是不是要选建筑学这个专业？

房子还会不会涨？

我是不是应该在今年买房？

我想做城市更新项目，该学习点什么？

。。。

等一系列的问题，良子没有答案。但我罗列的现象和分析的逻辑希望可以成为一剂良方，对你有所启发。

最后附整个思维导图