疫情肆虐，日本地价却又涨了！最贵的地段居然是个文具店？
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日本的地价居然又双叒叕又涨了！
全日本最贵的地段居然是一个文具店？
新冠疫情居然对日本的地价没有影响？
日本国税厅发布了最新的课税标准公路沿线地价数据（简称路线价），这次主要公布的是关系到遗产税和赠与税的路线价。
7月1日，国税厅发布便发布了2020年的路线价，数据显示全国约32万处地点较上年相比平均增长1.6%，连续5年上涨！
21个都道府县上升，首位是冲绳，其次是东京、宫城和福冈紧随其后。这当中，东京都银座的一家文具店门口的地价，成为了全日本最贵——中央大道路线价，连续35年居于全国首位，每平方米高达4592万日元（约301万人民币），连续4年创新高。
可别小看这家文具店，它创立于1663年，距今已经有358年的历史。难怪担得起这么高的地价，人家的店早早就押中了银座是未来最值钱的地段啊。
科普一个小知识，日本的土地有所谓的“一物四价”的定价标准，主要是下面的这些。一般国家级政府部门公布“公示地价”（也就是我们通常引用的土地代价格）和“路线价”，地方政府会给出固都税的“税基价格”，还有一个就是市场决定的“市场价”——也就是我们买卖时的价格。
遗产税路线地价往往是市面价格的约7成，比市场上的交易价来得低。
公示地价如果为100时，与其他三个价格的关系如下。
遗产税的土地价格是官方公布价格的80％，固定资产税的路线价约为官方公布价格的70％，而市场价格根据当时的情况而变化，但据说大约是官方公布价格的1.1倍。而遗产税和固定资产税均依照官方公布的价格确定。
这么算来，鸠居堂文具店的市场交易地价就高达430万人民币/平米！
真真是银座一平米，买下北京的一套房。
东京各地的路线价涨了多少？
这次日本全国的路线价上涨了1.6%，按城市来看，上涨最高的三座城市分别是冲绳的那霸市（占40.8％），大阪市（占35.0％）和横滨市（占34.5％）。横滨就在东京都市圈内，但是不算东京都，那么，东京都总体涨幅如何？
根据《日本经济新闻》的报道，东京国税厅发表的都内路线价较上一年上涨了5%，连续7年增长，而且增幅还高于去年的4.9%。
其中，有45个地点的路线价上升，2个地点路线价横盘，还有一个地段因为去年开始进行再开发（武蔵小山駅前），所以无法鉴定价格。
路线价的涨幅高达10%以上的地段可不少，统计有22个地点，跟上年的23个地点相比基本持平。上涨第一位是浅草的雷门通道（浅草の雷門通り），达到33.9%，主要是因为去年来日本的游客人数增加，延续上一年超过30%的涨幅。
此外，北千住、近石町、日暮里、调布等地的增长率最高，它们有个共同特点，都是东京23区一些重要车站附近。显然，城市住房需求趋向于聚集在价格相对便宜的周边地区的房地产中，同时又避免了土地价格急剧上涨的地区。
看看上面的表格，你投资的房产地价上涨了吗？
不过，别看到地价上涨就兴奋，虽然这代表了你买房买对了地方，地价保值还往上窜，但是日本的房产交易价格并不完全看国税厅的地价，还有房产本身的价格。
而这个地价上涨，其实传达的是另一个含义：你要交的遗产税变多了。（掘金酱注：我们大部分投资小物件的人，是不需要交遗产税的。）
除此之外，路线价跟我们投资还有什么关系？
对于大部分我们外国人来说，这个价格不会有太多影响。但如果，你是在贷款买房，就有关系了。金融机构在估算房地产的价值时，会用到运算遗产税所需的这个路线价。
估算地产价值的一个方法叫做“积算法”，它是将土地价格加上建筑物的价格以获得的估价，而这当中使用的土地价格，通常都是国税厅公布的这个路线价。
积算法算出来的价格高的房产，往往在金融机构中有高评价，这也能帮你更容易获得贷款，甚至还能获得更多成数。
打个比方，当你把自己所有的一套房抵押给银行申请贷款，意图获得5000万日元的贷款。当银行做积算法算出你抵押的房子有6000万日元价值时，银行就会多给你1000万的贷款。
利用融资来扩大投资房产的时候，购买具有高抵押价值的房地产非常重要。这个时候，你就需要了解什么是路线价。
啊叻？
为什么新冠疫情没有影响土地价格？
我们不难看到，这段时间日本的房地产市场是真实受到了疫情影响。国际旅客人数大跌99%，超过200家企业因为疫情破产，房产成交价格微跌，但成交量则腰斩。这无疑会间接影响到地价下跌。
一个数据值得琢磨：在国税厅发布路线价的同一天，国土交通省观光厅也发布了5月在国内旅馆、酒店的住宿人数，基本是一个惨字可以该哭欧。根据数据，5月住宿的人数累计781万人，同比减少84.8%，刷新最大降幅。其中，日本人减少81.6%，外国人减少98.6%。
《朝日新闻》都因为这个偏差，发了一篇文章：《宿泊客为0“泡沫破灭”，路线价却上升，跟现状之间的落差》
那为什么国税厅的遗产税参考路线价不降反涨？难道国税厅劫富济贫，要增加富人的遗产税来接济普通人减少的工资？
其实这次的地价并不能完全反映当下的特殊情况，因为它所基于的是2020年1月1日当天的情况，因此它没有反映新冠疫情对日本土地价格的影响。能够连续5年上涨，主要得益于安倍经济学效应和入境需求的增长导致经济复苏。
“1月1日是今年至今行情最好的时候。”许多位于东京热门观光地的店铺和旅店店主这样反馈。现如今，其中的许多人收入都受到了疫情不同程度的影响。
国税厅现在也临时根据现有状况，研讨如果出现因为新冠疫情而导致的地价（交易价格）下跌的情况，那么就会考虑重新采取措施降低路线价。
今后路线价还会涨吗？
我们都知道，路线价会影响公示地价，进而左右市场上的土地成交价，那么今后路线价的涨跌，就决定了日本房价的走势。
在新冠疫情影响下的日本房产市场，还有成交的主要是那些卖得容易的房产，所以整体的成交量在下跌。根据现状，以下是基于日本不动产鉴定师浅井佐知子的推测，对未来做预测。
因为成交量下降而可能导致成交价下跌，但随着价格往下，市场反而可能增加成交量。
另外，如果由于新冠疫情的影响，从东京到农村地区的人口增加，将导致东京的土地价格下降。但是，与自安倍经济学以来，成交价一直上涨的二手公寓不同，地价可能会继续在一定范围内上下波动，所以即使有疫情，地价也不会大幅下跌。
因此，2021年东京住宅区的公示地价不会上升，更可能是横盘，或者根据地段而略有下降。连带着，路线价也可能微跌。
相比于抗跌的住宅地价，商业地价由利润价格决定。如果办公室和商店的租户由于新冠影响而相继迁出，或者为了保持租约而迫使租金下降，则利润将被压缩。基于以上所述，未来商业地域的土地价格将可能下降。
所以，这次公布的路线价，可能是最“不反映市场情形”的官方地价了。