七年后起诉还能获得法律保障吗？——转让土地使用权无效则不计时效的返还联建款纠纷案
城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
——《中华人民共和国宪法》第十条
《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法通则》……自栏目开设以来，伴随着各案的案情发展及其法律评析，相信大家对于上述法律相关规定条款的熟识程度在不断提升。有没有发现？似乎国家《宪法》是小编不常提及的，这显然不是因为它不重要，而是因其权威性法律地位在需要时的最高体现。而今天，小编开篇就搬出了《宪法》条款，是希望通过最全面、最权威的法律规定让大家对土地使用权转让有一个清晰的概念，有明确的法律界定。
在上一案中，我们说到，根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条——土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。须知，这个解释的前提就是我国《宪法》规定的“土地使用权可以依照法律的规定转让”，其核心是允许转让的只能是经过法律规定程序出让的土地使用权，非出让土地使用权，包括划拨土地使用权、集体土地使用权以及宅基地，其转让都属非法。
此外，小编在前文中反复强调：以土地使用权转让为核心的各类房地产转让案件，其案情因土地使用权的转让业态和开发阶段不同而形式各异，其法律问题的表现也是纷繁复杂。这里说的转让业态和开发阶段的具体涵义是：如果转让的出让土地使用权尚未进入立项阶段，其转让的仅是土地使用权本身，例如本专题5月12日推出的四川高院一审、最高院二审的案件；如果转让的土地使用权已通过项目立项的审批，其转让的土地使用权表现形态则是开发项目，例如本栏目2015年10月5日推出由最高院再审的上海阳光城项目和上一期推出由上海高院一审、最高院二审的四方项目转让协议案；如果转让的土地使用权已进入工程建设阶段，则转让的是在建工程，房地产市场多适用联建或参建形式，其联建或参建的对象是一个在建的工程；当在建工程已达到可以预售的阶段，除了购买房屋的小业主外，以可预售房屋的包销方式转让土地使用权，转让的对象是房地合一的楼盘整体，获得出让土地使用权的当事人组成公司法人，股东之间或向其他当事人转让公司股权的，相应的土地使用权份额也同时按股权比例转让。上述各种房地产开发经营存在主体资格和土地使用权性质两方面的特定无效事由，企业应予以特别关注。
今天小编推出的转让土地使用权案例是一个通过转让在建工程的炒地行为，投资主体是一个政府管理部门的下属公司，而提供土地一方只拥有划拨土地使用权并将其转手倒卖，以合建方式合作开发房地产并从中渔利。本案的合建行为最终被法院判定无效。以联建或参建房地产的名义转让土地使用权曾一度充斥于房地产开发市场，并且引发数量众多的纠纷案件。此类案件的实质和关键，在于转让的土地使用权是否已办理了出让手续。五花八门表现形式各异的联建、参建协议，只要其土地使用权已办理过出让手续并取得出让土地使用权证，都属于合法的土地使用权转让，协议双方的权益受法律保障；如果联建或参建房地产的土地使用权未办理出让手续，则违反了依法转让土地使用权的核心，其违法的土地使用权转让行为无效，依法不受法律的保护，情节严重的还将构成非法倒卖土地的犯罪。
朱树英早在17年前“冒险”受理原告已“超过”诉讼时效的本案，提起诉讼的前提是基于其认为转让划拨土地使用权的行为无效而不受国家法律的保护，其诉讼时效同样不受法律保护的判断。这一观点能否站得住脚、能否获得法院的支持是本案诉讼成败的前提和关键。从表面上分析，本案有无诉讼时效是关键，但其实质是合建房地产其土地使用权是否已办理出让手续、未办理出让手续是否合法是讨论时效的前提，如果本案的合建行为无效则时效起始也无效。这样的逻辑分析和法律判断在当时都算得上是精辟而超前的，但朱树英的判断最终为法院所支持。
案情
简介
本案原告是上海市某行政管理局，系上海某房地产公司的上级管理单位，该下属公司系本案项目的参与投资方，第一被告上海某县房地产总公司系本案项目的开发商，第二被告上海某区商业建设有限公司与第一被告有债权债务关系。
1993年4月5日，原告与第一被告签订一份《协议书》，协议双方合建浦东陈行乡住宅商品房。协议约定：第一被告分二期提供地块给原告下属公司建造二层别墅、多低层公寓等，建筑面积18万平方米；由原告下属的公司负责投入资金，土地开发费由第一被告包干，每亩为人民币26万元；所建房屋均为商品房，双方还对项目批准计划及土地使用权证的过户、土地开发费支付期限与条件、大市政配套费支付期限及条件、房屋面积的分配及违约责任等内容作了约定。同年4月21日，原告下属的公司按约向第一被告交付背书的金额为人民币1000万元的转帐支票，第一被告出具了收款收据。翌日，上述款项的转帐支票由第一被告交第二被告作为还债入帐。
1999年6月30日，经上海市工商行政管理局核准，同意注销原告下属的公司，其债权债务由原告负责清理。因第一被告收取上述款项后长期未开发系争地块，原告在清理下属公司发现本案的1000万投资款及其开发可分得的房屋均尚未收回。原告觉得本案因收回投资期限已超过两年、争议存在时效问题案情复杂且被动，遂聘请朱树英为代理律师以投资无效为由，向原审上海市第一中级人民法院提起诉讼，请求判令第一、第二被告连带清偿原告的投资款及利息共计1727万元，并承担诉讼费。原告诉称：合建房地产系土地使用权转让的特殊形式，案涉合建房地产的土地为划拨土地，第一被告未依约办理土地使用权出让手续，其行为违反了国家关于土地管理与房地产开发的法律，属非法转让土地使用权的行为，故《协议书》和《补充协议》应为无效。因合同无效，第一被告应返还1000万元及相应利息，同时该转帐支票最终入帐第二被告，第二被告所收款项同样无效，所以要求其承担返还的连带责任。
第一被告辩称：第一被告曾收到原告的投资款1000万元是事实，但原告付款早在7年前，期间并未主张过权利早已丧失诉讼时效，要求法院驳回原告请求。第二被告辩称：因第一被告欠款，故收取第一被告还款理所当然，第二被告与原告无任何法律关系，要求驳回原告对第二被告的诉请。
本案原、被告争议的焦点表面上看是原告是否还有诉讼时效，如没有，则讨论其它问题都无意义，有无时效问题是本案的关键；但是本案争议焦点的关键在于原、被告的合建行为是否合法。朱树英代理本案时围绕时效问题，充分阐述了对第一被告未办理系争土地使用权的出让手续便和原告合建房地产，其行为属于非法转让土地使用权而无效；而无效的行为从一开始就不受法律保护，其诉讼时效同样不受法律保护的观点。此观点最终为原审法院所采纳。
原审法院审理认为，第一被告在没有取得土地使用权的情况下，与原告签订《协议书》及《补充协议》，违反了我国的土地管理法律规定，该《协议书》及《补充协议》均应属无效，当事人依据无效合同所取得的财产应当予以返还，判决如下：一、原告和第一被告1993年4月5日签订的《协议书》及《补充协议》无效；二、第一被告在本判决生效后返还原告参建款人民币1000万元，并支付利息的50%，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自1993年4月22日至判决生效日止；三、原告的其他诉讼请求不予支持。
两被告对原审判决不服提起上诉。二审上海市高级人民法院审理本案后依法驳回上诉，维持原判。
解析
研判
本案是一起较为典型的炒地引起的参建协议纠纷案，因炒地造成联合开发合同无效是此类案件的通病。本案区别于一般同类案件的显著特点有两点。一是提起无效诉请，是否要受时效的限制？本案双方当事人的签约、付款及违约事实发生日期均早在1993年，而原告决定主张权利，要求收回参建款已是2000年的下半年，已时隔7年，且期间又无中断或中止诉讼时效的任何证据。所以，诉讼时效成为本案首先要解决的问题。二是本案实施炒地的是上海市某局的下属公司，该局作为政府部门因故直接涉诉。政府部门与同级土地、房屋、工程管理部门之间存在千丝万缕的联系，一旦政府部门实施炒地，其破坏房地产开发规范运作的危害性更严重，因此应给予特别的关注。
本案当事人在支付款项七年后提起诉当然涉及诉讼时效、法的溯及力等问题，但本案争议焦点的核心，是双方的合建行为在法律上是什么？根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第七条的规定，土地使用权转让合同“是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”参建、联建均是较为多见的房地产合建形式，实践中产生的问题也比较多。参建、联建均是指一方提供土地使用权、另一方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理和进行利益分配的行为。利益分配的行为包括合作各方对建成的房地产进行产权分成，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成等。本案中的《协议书》即属参建协议。房屋参建必然会使部分房产所有权及其相应土地使用权的权属发生改变，而这也是参建协议的核心与实质。参建协议中最常出现的问题即是合同效力问题，这在本案中得到了充分的体现。
一、以合建或参建方式开发房地产，其法律实质以转让土地使用权为核心，用于开发建设的土地使用权性质决定合建或参建行为的合法性。凡是已办理土地出让手续的合建或参建行为均合法有效；凡未办理土地出让手续的合建或参建行为都属无效行为。
一般情况下，在考量合同效力问题时，当事人通常会依据《合同法》及《民法通则》中关于合同效力及法律行为效力的规定，但是本案合同无效的情形因土地使用权性质所致，其法律实质以转让土地使用权为核心，用于开发建设的土地使用权性质决定合建或参建行为的合法性。由于本案涉及的房地产合建或参建行为有关土地转让、房地产开发经营等一系列内容，事关人民群众的切身利益和社会公共利益，具有一定的特殊性，存在特定的无效事由。相关法律规定反映了国家公权力对房地产业健康发展的必要控制和合理干预。凡是已办理土地出让手续的合建或参建行为均合法有效；凡未办理土地出让手续的合建或参建行为都属无效行为。而本案正属于土地使用权性质导致合同无效的情形。
根据我国相关的法律规定，土地使用权性质会影响合建或参建合同的效力，以划拨方式取得土地使用权进行合建或参建，其合同无效。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第二条第一款规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”由此可知，房地产开发经营的前提是取得房地产开发用地的土地使用权。前述法律第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（下称《解答》）第21条规定：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日施行）施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。”上海市房屋土地管理局于1996年10月14日以沪房地资83号文件发布《关于在划拔土地上以联建参建开发房地产项目需缴纳土地使用权出让金的通知》，亦明确规定直至1996年12月31日前，允许开发商补办土地合法使用的批准手续。此外，2005年起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”上述法律法规及司法解释的相关规定是为了保障房地产开发市场的公平合理而制定的，划拨土地具有无偿性或低偿性及使用的无期限性等特殊性质，因此划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，而需要经过一系列行政审批程序。本案涉及的土地使用权通过划拨方式取得，且并未经过有关主管部门批准，也未在一审诉讼期间补办手续，因此双方的合建《协议书》被判无效。
二、本案合建涉及房地产开发形态是转让在建工程，如未办理土地出让手续则合建行为无效，只要能够确认以划拨土地使用权合建房地产的行为无效，就能够从根本上解决本案的时效问题。此外，确定实施无效行为人为第一被告也是提起本案诉讼的重要策略考虑。
17年前，原告拿着本案材料一脸懊恼地来找朱树英，讲明案情后请求他接受委托的时候，朱树英对这个案子也没有完全的把握。这是因为，本案原告与第一被告签约、付款及违约的事实均发生在1993年，而原告决定主张权利、要求收回参建款已是2000年的下半年，期间隔了7年时间，又无中断或中止诉讼时效的任何证据。因此，本案很可能被判已逾诉讼时效、原告败诉，而这个案子对朱树英来说也算是一个“烫手山芋”。
在分析本案事实、厘清法律关系后，朱树英确认了两点：首先，涉案土地使用权是通过划拨方式取得的、且并未补办出让手续，因此转让该土地使用权的行为本身是无效的，不受国家法律的保护。在这一观点的基础上分析诉讼时效问题，若无效合同的确认适用诉讼时效，则原告丧失胜诉权；只有在无效合同的确认不适用诉讼时效制度的情况下，原告才有可能收回投资款。
诉讼时效，是从时间上对民事权利的行使给予限制的制度。法律规定诉讼时效制度是为了保护相关人的信赖利益，构建稳定的经济秩序。在本案中《协议书》归于无效的前提下，有关诉讼时效的问题就应分为三个：一是原告确认合同无效之请求权是否适用诉讼时效；二是合同经确认无效后返还财产的请求权是否适用诉讼时效；三是若适用诉讼时效，自何时起算。朱树英在查阅资料、翻阅案例后认定，确认合同无效的请求权不适用诉讼时效，而确认无效后返还财产的请求权适用诉讼时效，自其被确认无效之日起算。这三个问题，将在下一点中予以展开讨论。
从表面上分析，本案有无诉讼时效是关键，但实质上，合建房地产其土地使用权是否已办理出让手续、未办理出让手续是否合法是讨论时效的前提，如果本案的合建行为无效则时效也无效。正是基于此考虑，朱树英确认本案行为无效，才把确认无效作为第一条诉请。其后关于诉讼时效的观点和判决，也是水到渠成的了。虽然上述观点在当时算得上是精辟而超前的，但朱树英还是凭借其扎实的法律功底、缜密的逻辑和严密的法律分析说服了法官，得到了法院的支持。
本案中，除了上述诉讼思路的确定之外，被告的确定也是值得学习的重要决策。本案原告的投资款已经由第一被告转给了第二被告，而朱树英把与原告签订协议的当事人作为第一被告，目的是要求法院先确认协议无效，再在无效前提下由被告返还投资款。事实证明：如何确定被告，这也是诉讼实践中极其重要的决策。因为本案得以成功的前提是要求法院首先确认合同无效，按照民法通则第61条和合同法第58条之规定，依据无效合同所取得的财产应当予以返还。但是如何返还，司法实践中的做法不尽一致。有的按照“合同关系”予以返还，也有的按照“实际取得”财产者予以返还。基于这样的原因，把有“合同关系”的收款人列为第一被告，同时，把“实际取得钱款”的得款人列为第二被告，既解决了时效问题，又预防遗漏被告。由于妥善解决了时效问题，本案才最终达到了原告的目的，诉讼取得了较好的结果。
三、法律规定无效合同的法律属性是全部无效和绝对无效，从行为实施起便不受法律保护。只要确认本案非法转让土地使用权行为无效，则可确认返还钱款不受诉讼时效制度保护。因此，本案是否适用诉讼时效取决于合建协议的本质其转让土地使用权是否有效。
关于诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”据此，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
在合同无效的情形下，合同当事人本身不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。关于无效合同，我国《民法通则》第58条明确规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”据此，合同无效则自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。既然无效行为从一开始就没有法律约束力，则起算时效也没有约束力。因此，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。
而合同经确认无效后，当事人关于返还财产的请求，属正常的债权请求权，应当适用法律关于诉讼时效的规定。也正是由于当事人无法确认合同无效，因此合同未经法院判决确认无效时，当事人往往遵守“合同”，继续履行“合同”义务。只有合同被确认无效后，才发生返还财产及赔偿损失问题。故而，待人民法院确认《协议书》无效原告才享有财产返还的请求权，原告返还财产的起算点应自《协议书》被人民法院确认无效后起算，本案起诉并未超过法定诉讼时效期间。
综上所述，确认合同无效的请求权不适用诉讼时效，而确认无效后返还财产的请求权适用诉讼时效，自其被确认无效之日起算。因此，朱树英把确认无效当做原告的第一条诉请，如果法院不确认双方行为无效，则本案诉讼时效已丧失；如果合同被确认无效，则时效制度并未经过。上述观点在当时算得上非常超前的理论，但在其后的2007年已得到了最高人民法院的确认（参见[最高人民法院（2007）民一终字第84号民事判决]）。
四、本案判决的法理基础是我国宪法的原则规定，具体依据为合同签订后颁布的《城市房地产管理法》及《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。开发企业应从中吸取的教训，应积极关注合同履行期间的新规定和相关法律及政策变动。
本案一个值得注意的地方在于，本案原、被告双方于1993年签订《协议书》，《城市房地产管理法》于1995年1月1日起施行，最高人民法院于1995年12月27日颁布《解答》，其中规定了房地产开发经营合同无效的事由包括以划拨土地签订房地产开发经营协议，据此《协议书》亦归于无效，但原告直至2000年才提起诉讼。合同签订在前、法令颁布在后，是否应当适用法令，就涉及到法的溯及力问题。所谓法的溯及力，又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题。如果适用，则有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。
1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”对于滞后颁布的我国《城市房地产管理法》的贯彻执行，我国各级政府和司法实践都作出相应的部署和应对措施。最高人民法院针对前述立法滞后的情况发布的《解答》规定，房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为适用该解答中的内容。本案中的《协议书》签订于《房地产管理法》施行之前的1993年，应当适用该解答。《解答》第21条规定：“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日施行）施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。”该规定强调以划拨方式取得的国有土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但允许当事人在一审审理期间补办手续以追认其行为的合法。本案中，《协议书》于1993年签订，当时上述法令尚未颁布，其中有不规范运作情有可原；但上述数项法令颁布后，原被告双方均未给予应有的重视，在案涉土地系以划拨方式取得的情况下，直至一审诉讼期间也一直未补齐出让手续，导致本案中的《协议书》被判无效。
法律解释是否可以具有溯及力，就要牵涉到我国民事立法对法律溯及力采取的价值取向问题了。《民法通则》于1987年1月1日开始施行。1987年《最高人民法院对在审判工作中有关适用民法通则时效的几个问题的批复》中规定：“人民法院审理民法通则施行前发生的民事案件，无论是已经受理尚未审结，还是今后受理的，凡民法通则施行前法律、政策已有规定的，则适用原来的法律、政策；民法通则施行前法律、政策没有规定的，可以参照民法通则的规定。”1988年颁布实施的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八条第196款也有类似的规定规定：“1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”由此可知，《民法通则》原则上不溯及既往，但当时的政策、法律对处理这些纠纷没有规定、在《民法通则》中却有规定的，则可以参照《民法通则》的规定来处理。从法学理论上来说，法律相较于纷繁复杂日新月异的社会变化而言，永远是滞后的，而在《民法通则》施行的80年代更是如此，此种滞后性在某种程度上会大大降低社会发展的速度。为了保证社会的良性运作与发展，法律需要在一定程度上具有溯及力。也是基于这种考量，《民法通则》中规定颁布前的行为法律、政策无具体规定的，可以比照《民法通则》处理。其后的《合同法》亦沿用了这一价值取向。本案中《解答》的规定，是对滞后颁布的《城市房地产管理法》作出的相应部署，亦体现了这一价值取向，对于当时我国相对滞后的立法情况来说，是合理的。
具体到本案中，应当注意的是，关注相关法律政策的动态、对已经存在违法行为应及时采取对策和措施是十分重要的。对于本案《协议书》的无效事由，如果本案的有关各方能够及时采取对策和措施来解决，那么本案不至于出现如此的判决结果。而本案的最终结果说明：争议双方均未重视新颁法律的规定及其可采取的法律救济措施，这不能不说是一个严重的教训。
编 后：
2年的一般诉讼时效、合同的被确认无效——单纯从字面上看，这就是两个独立的法律词语，但进入具体的案情，你就会发现两者有着不可分割的内在逻辑关系。就本案而言，1993年发生的投资行为，原告到了2000年才提起诉讼，仅仅就这个时间来看早已过了诉讼时效，这意味着即使合作过程中发生矛盾、发生纠纷，法院也是不会支持原告诉请的。难道朱树英不知道这点吗？显然事实并非如此。一句“合建行为不合法，被告属于非法转让土地使用权，本案合同无效”让基于合同有效来讨论诉讼时效问题的前提荡然无存。
说到这里，小编特别想跟大家聊一下有关于“时效”的话题。5月9日，小编为大家带来的是一起由于当事人没能在起诉前办理土地出让手续，结果就因为晚了96个小时，最高院新的司法解释正式施行了，煮熟的鸭子飞了。同样，在本案中整整7年了，被告都没将该补的审批手续补完整，才让多年后如梦初醒的原告在即使错过了“诉讼时效”的情况下依然赢得了胜利。有没有发现，这两起案件的共通点就在于“发现”二字。当合约双方处在友好合作状态时，一切的“瑕疵”都可以被视而不见，纠错机制更是形同虚设；然而“利”字当头，友谊的小船说翻就翻，刀剑相向找的就是“死穴”。只有当死穴被发现了，“时效”问题会被纳入双方的考虑范畴之内，最终成为可能克敌制胜的利器。因此，无论是此前的“早干嘛去了”，还是这里“如梦初醒”，对于朱树英所代理的当事人来说都该庆幸，凭借一双慧眼，朱树英拨开陈年往事发现了问题的症结，让流动的“时间”成为了凝固的“时效”。
跨过了诉讼时效这道坎，我们再来看这个合同效力是如何认定的。在本案中，房地产开发用地的土地使用权性质无疑是关键中的关键，这也就是为什么在行文伊始，小编要如此慎重的把《宪法》搬出来的原因。基本法当前，2年、5年、7年这些物理反应并不影响事件走向，只有一系列行政审批程序这样的化学反应才会左右“物质属性”。朱树英正是因为由此判断才会冒着被被告方“嘲笑”专业律师不懂诉讼时效的风险；冒着自家当事人死马当活马医将信将疑的信任风险；冒着被法院驳回诉请从而血本无归的风险，淡然处置毅然前行。他真的是在“冒险”吗？在小编看来，朱树英显然不是个冒险家，这一切可说都在他的算计之中。料定被告会死守“2年时效有效期”，所以他选择追根溯源直接告诉你“出厂就是假冒伪劣”，如此以来输赢尽在不言中。
P.S.
细心的粉丝可能已经发现本期推出的案件似乎与此前预告中的不同。本着最终解释权归版主所有的原则，小编要告诉大家的是：案子还是那个案子，只是经过再三思量，把本文的标题改了。可见我们对慎重、对谨慎也是蛮拼的，为了给每个案件起一个恰如其分的标题，反复打磨、一改再改，真心不容易啊！（此处有掌声～～）
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6月6日（星期一）
《树英说~办案回眸》第三十九期：
股权转让合法确保项目转让成功
——外商独资开发商对工程欠款不负连带责任案