小姐姐追着我要房子，我却这样回答她

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今天上午接到一个电话，一个声音甜美的小姐姐问我要不要出租房子。她说他们是短租公寓的运营公司，如果我愿意把我的精装房出租给他们公司，再出一点家具家电的费用，他们负责做成公寓，日租或者短租，不论生意好不好，每个月房东都能收到固定的房租。

“房租一个月多少钱？”

“每个月3400元！”

坏了，是心动的感觉！

我确实挺感兴趣。终于可以当包租婆啦，连房租都不用亲自收的那种，简直不要太爽！我赶紧问对方要了合同来细看。

这一看不要紧，不小心发现了一些隐藏的猫腻，比如：

1、房东承担的配物费要5.4万元,并且签约就要支付；

2、装修期2个月，没有房租。相当于两个月装修期无收入的风险，完全由房东承担；

3、大的维修责任也是房东承担；

4、物业费、电梯费也归房东，大约300元/月，相当于房租收入实际上每个月只有3100元了；

5、每三年涨一次房租，涨幅比例为5%（远低于通货膨胀率）；

虽然合作条件略苛刻，我还是兴奋地开始按计算器，想看看当包租婆的收益如何。

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对方说收回房子的时候我花钱买的家具家电保证还能用，但实际上折旧非常厉害，可用性不强。到时候大概只想赶紧丢掉了。所以这笔投入就是投入，别指望拿回来了。

我期初一次性投入的费用和房子也是有机会成本的。

机会成本

将特定的资源用于某种用途而取得的收益是以放弃将该资源用于其他有利可图的用途为代价的，这种代价的最大预期收益就是机会成本。

按照三年国债收益率2.5777进行单利计算，三年后可以获得利息收益4175元。这就是期初成本5.4万元三年的机会成本。

对方告诉我如果我直租的话每个月租金只有2000元，就把这看做是我把房子租给对方的机会成本吧。

按照投资期限三年来算，我的成本和收益如下：

投资成本

1、‍‍一次性投入5.4万元

2、5.4万元三年的机会成本益4175元

3、按揭贷款中的利息（暂不计）

4、房子使用的机会成本2000元/月*36个月

5、物业费/电梯费：300元/月*36个月

投资收益

1、房租收入：3400元/月

在按计算器之前，我再重复两个基本常识:

时间价值

金钱都有时间价值。不然你以为你银行存款每个月的收益哪里来的，凭空冒出来的？

内部收益率

衡量一笔投资的收益是多少，最精准的衡量标准是内部收益率（又称内部回报率，即IRR）。

我用现金流计算器可以直接计算出这笔投资的IRR（也可以用xls表格公式进行计算），结果如下：

得出的IRR=-1.61%。也就是说，我如果把房子租给公司，大概率我还是亏钱的。

天啦撸，怎么会这样？！

我的心好像被针扎了一下，我的包租婆梦啊，这么轻易就碎了！

对面这位小姐姐提醒我，如果是我自己直租的话，一定会出现空置期，而且该投入的软装家电也要投入的。如果自住的话，也会损失这笔房租收入。那我把用房的机会成本去掉再看看收益如何。

计算结果如下：

欣慰的是，这次终于有正收益了。不过，只有3.66%。

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就着这个事儿，我想分享一个自己的思考，我们怎样选择适合自己的投资标的？

其实这笔投资不是不可以做，3.66%的收益也好过没有，只是不符合我自己对投资合作的选择标准而已。

首先，在做任何投资之前，不要只盯着收益，还要看看自己实际付出了多少成本。

其次，对自己的风险承担能力和收益预期要有明确的了解和认识。

风险

风险不仅仅是指亏钱的可能哦。风险可以理解为出现某个结果的概率，也可以理解为波动。下跌是风险，上涨同样是风险。

最后，还要有自己的独立思考和价值判断，才不会被这样的小姐姐绕晕，也不会迷失在市场之中。

价值判断就是自己关于投资、金钱、消费、生活方式等价值观的综合，是让你最终做出决定的根本因素。

这笔投资的收益比国债高不了多少，风险却不低：万一我还没有收回5.4万成本，他们就倒闭跑路了怎么办？前期投入全部都是房东承担，公司其实并没有任何投入。房子只要能租出去他们就有收入，组不出去，他们也没有什么风险。最大的风险就是一个月3400元的租金而已。

合作协议中并没有针对房东承担的风险兜底方案，倒是有很多关于房东不得设置居住权；当产权发生变动时，应该保证乙方利益不受侵害等一系列规定。说到底，这份协议，只考虑了运营商的风险，并没有考虑房东的风险，特别不平等。

风险和收益不匹配，权利、责任又不对等，这就不符合我对投资的价值判断。

再来看小姐姐的话术要点：

1、这笔投资有稳定的现金流回报，你值得投入；

2、大多数人都做了这样的选择，你也应该选择；

3、所有短租公寓都是这样的合作方式，价格、账期都没得谈。

在这个项目中，房东虽然是投资者，但是并没有被当做平等的合作方看待，几乎没有议价权，大家也不是双赢的关系。更重要的是：我最不喜欢的就是“大家都在做的事情”。

作为傲娇的房东，我当然只有一个回复：咱不租！~

留着自己享受不香么！~

思考一下

如果你有一套空置的房子，怎样打理最划算？

方法1：租给短租运营公司，对方给的收益太低，对房东要求太高，房东没有议价权，搞不好可能倒贴。Pass！

方法2：自己直租，会有空置风险和遇到不良租客损毁装修的风险，容易扯皮耗精力。Pass！

方法3：如果自己运营做民宿，我的收益必须覆盖我的成本。

成本=房子的机会成本+一次性软装投入+个人的时间精力（可以按工作的时薪计算）。

这个成本不算不知道，一算吓一跳，高得吓人。如果再加上利润要求，计算出预期的运营收入，再对比一下同行业的平均值一评估：我自己的能力大概率不能挣不够这笔钱。

做短租生意，需要极强大的运营能力和充沛的现金流。996社畜（如我），就不要尝试远超自己能力的事情了。Pass！

方法4：直租，尽量签订长期合约（减少空置率），尽量降低成本（比如提供一些二手家具家电，而不是买新的、贵的）。勉强可以接受。

事实上，大多数人就是这样做的。他们买房投资，但是并不一定要出租，租房实在太操心了。

END

投资理财，问我就对了！~

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