恒大物业6666！上市当日市值逼近千亿，居物业股第二

12月2日，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”）正式挂牌上市。股票代码为06666.HK，华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券及海通证券担任联席保荐人。

为了上市求稳，恒大物业引入235亿港元战投后，招股期间又引入21家基石投资者，基石已认购818680000股发售股份，合计占全球发售项下紧随全球发售完成后已发行股份约50.49%（于任何超额配股权获行使前）及紧随全球发售完成后已发行股份约7.57%。每股发行价定为8.80港元。

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最快IPO物企，仅用时62天

向来标榜追求“最大”“最强”的恒大集团，正分拆旗下一个巨无霸业务板块赴港上市。

在物业管理股自2018年崭露头角并最终掀起热潮两年后，恒大物业终于乘上这波行业“东风”。

12月2日上午，恒大物业在港交所正式挂牌交易，股份代码6666。从股票代码、股票定价上看，一系列的66、88，显示出恒大对传统吉祥数字的热衷，也是颇具讨论性的话题。

恒大物业从交表到过审，前后历时仅62天，刷新了物管公司赴港上市的最短时间记录。目前，恒大物业集团是中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。上市当日，恒大物业高开1.25%，市值已近千亿，达到962.68亿港元。

在不久前11月3日，蚂蚁集团吸引666万户，超过20万亿人民币的资金参与打新的上市计划被搁浅后，恒大物业被认为是最有可能接手资本市场上无处可投的热钱的标的之一。

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扩张野心：募资65%用于收并购

恒大物业执行董事兼总经理胡亮在11月22日的推介会上称，要把恒大物业打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业管理集团。此次上市募集资金用途也有65%左右将用于对第三方的收并购，未来恒大物业的管理面积也将逐步增加。

胡亮表示，恒大物业从2019年已经开始关注对外的拓展和收并购，在今年的6月份-9月份已经完成5家区域型独立第三方物业公司的收购，总共在管面积为772万平方米。

截至2020年6月30日，恒大物业已签订约为1,354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及╱或社区增值服务，覆盖22个省、五个自治区、四个直辖市及香港逾280个城市，截至2020年6月30日，恒大物业总在管面积约2.54亿平米，服务近二百万个家庭。

据悉，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。

图：2017-2019年恒大物业在管面积及合约面积情况

数据来源：恒大物业招股书

据悉，2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。

即便是深受疫情影响的今年上半年，恒大物业也实现了较高的业绩增长。根据最新数据显示，截至2020年6月30日，恒大物业的营业收入为45.64亿元人民币，较去年同比增长31.7%；同期利润为11.48亿元人民币，同比增长181.8%。

和其它从房企分拆出来的物业公司类似，恒大物业的迅速做大，离不开母公司恒大集团的支持。而作为中国房地产开发行业的标杆龙头，恒大集团一直以签约销售量大而闻名，其庞大的土地储备无疑为恒大物业提前锁定了巨大的增长空间。

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恒大物业也破发？

恒大物业是2020年排队上市物业企业中融资规模最大的标的，募资高达142.7亿港元，也是近期最具争议的物业企业，不失为物业板块的“明星股”。

然而，12月2日开盘后，恒大物业股价冲高至8.9港元后持续回落，盘中最低触及8.54港元，最终收盘报8.7港元/股，较发行价跌0.23%，物业龙头也没能守住发行价。市场此前期待的千亿市值也随之落空，截至收盘恒大物业市值949亿港元，低于碧桂园服务居物业股第二。

本身，恒大物业将发行价定在8.8港元属于招股价区间偏下，进场费用一手只需4924港元。首发市盈率虽然高达91倍，在上半年净利润突飞猛进后，目前市盈率（TTM）为51.8倍，远低于同批上市的融创服务（78倍）、金科服务（57.7倍），也低于市值第一的碧桂园服务（53.7倍），排32家物业股第8位。

一方面物业股仍在估值调整阶段，近来股价仍处于下行阶段。另一方面，恒大物业、融创服务、金科服务、世茂服务上市首发募集资金总额达381.6亿港元，净募资总额达到了262.09亿港元，物业新股的吸血效应明显。

自10月19日卓越商企服务上市后，四季度物业新股（加上华润万象生活及远洋服务）上市数量或将达到9家。

2020年是当时无愧的物业上市爆发年，通过上市，物业企业无疑获得了提升软实力的机会，公司治理更加规范化，外拓能力和规模也提高了，但团队的服务能力、执行力和经营水平是否最强，目前还是一个考验与问号。

针对最新的政策和市场环境下，物业管理的运营提升和盈利创新解法，我们将于下周三晚（12月9日）进行讲解，时长不低于两小时，扫码可查看，报名即赠完整课件资料：

课程大纲

一、物业服务行业的内容、前景、升级和创新

1.中国房地产市场、行业现状和发展趋势

2.政府的相关政策和导向

3.优秀物业公司服务内容的升级和创新

4.住宅、写字楼、商场等物业管理特点

二、物业管理市场和百强物业管理公司分析

1.市场空间巨大、多元化、资本市场热点

2.头部企业经营业绩表现卓越，管理规模持续提升

3.营收首次突破记录，多元业务价值空间广阔

4.盈利能力持续增强，多种经营服务贡献较大

三、物业公司上市的背景、现状和前景

1.物业公司上市收到资本市场欢迎

2.规模扩张持续，逾六成面积位于五大核心城市群

3.上市物业管理公司与房地产开发公司有什么不同？

4.大房企背景的物管公司优势明显吗？

5.中型物业管理公司怎么突破或者上市？

6.物业管理费收入也可以融资（或发行资产证券化产品）吗？

7.机会在哪里？怎么规避风险？

四、碧桂园服务、雅生活、彩生活、第一服务上市物业公司等案例分析

1.碧桂园服务

2.雅生活

3.彩生活

4.第一服务

5.我国排行第一的万科物业为什么不上市？

6.房地产五大行的物业管理

五、物业公司的估值和上市

1. 目前上市物业公司的估值分析

2. 是什么支撑起了上市物业公司的高估值

3. 港交所上市和沪深交易所上市（具体需听取专业全是、律师、会计师等建议）