亿达中国还能讲好产业园故事吗？

在债务高企、业绩疲软双重暴击之下，亿达中国不得不再次卖子求生。上周，公司将旗下最重要的物业资产卖给老朋友龙湖集团，借以缓解资金压力。

断臂求生之时，中民投方面早已萌生退意，自去年9月起，持续和有关方面探讨出售所持公司股份的可能性。

也许，公司与中民投“分手”是双方最好的归宿，但恢复自由身的亿达中国，并不意味着能迅速走出债务危机。

那公司还能讲好产业园故事吗？

卖子保命

深陷财务危机之中，亿达中国再次动起变卖资产保命的心思。

3月4日晚间，公司披露将旗下物业企业亿达服务所有权益转让给龙湖嘉悦，对价12.73亿元。启信宝显示，龙湖嘉悦系龙湖集团旗下物业平台。

被卖掉的亿达服务，是目前亿达中国（03639.HK）手里为数不多的优质资产，且一直将其定位为“辅助性业务线”。2020年上半年，亿达服务在公司5大业务板块中突出，是唯一收入增长的业务板块。

公开数据显示，2020年，亿达服务录得收入4.81亿元、除税前溢利0.62亿元，在管面积1663.6万平方米。

对于这样一家小型物业企业，龙湖集团依然充满诚意，给出的溢价并不低。据乐居财经报道，以未来4年承诺账面净利润不低于0.71亿元计算，本次交易总价（不含净资产）对应PE约14倍。

公司称，本次交易将录得收益8.7亿元，将用于弥补短期流动短缺问题。

斑马消费梳理发现，公司出售亿达服务早有迹象。

启信宝显示，3月3日，亿达服务股东诚悦控股、大连蓝湾、亿达服务咨询以及亿达发展分别向龙湖嘉悦出质8000万股、8000万股、500万股和8000万股，恰恰是各方在亿达服务的全部权益。

继碧桂园服务（06098.HK）收购蓝光嘉宝服务后，物业行业大宗收购在龙湖集团再现。这意味着龙湖集团不再“潜水”，高调加入到这场物业规模争霸赛中。

这亿达首次卖子给龙湖集团（00960.HK），早在2018年5月，公司就将大连市高新园区的若干物业转让给龙湖集团，对价26.03亿元。

此外，2019年10月24日，公司非全资附属企业武汉软件新城发展有限公司向纽宾凯集团旗下武汉和晟文旅出售武汉春田房地产全部股权及未偿欠款，对价8.7亿元。武汉和晟文旅获得武汉软件新城住宅二期项目，该项目总建筑面积171.18万平方米。

上述资产出售，皆是公司为了应对自身流动性危机。

债务恶化

在卖掉亿达服务的同时，3月4日，安都方、债务人（大连亿达、港鑫及均安）及亿达方达成和解，确认债务人欠付安都方本金及利息总金额2.09亿美元。根据和解协议，该款项减少0.34亿美元至1.75亿美元。（安都方系洛林、诺曼底、志图及鸿禧4家企业；大连亿达、港鑫及均安系亿达中国全资附属公司。）

公告显示，上述1.75亿美元债务分作4期，须在今年9月30日之前偿还完毕。若及时偿还，债权方安都方将减免0.34亿美元作为奖励。同时，安都方要求还款前提条件是，控股股东嘉佑国际同意以安都方为受益人押记（类似大陆法系中的抵押和权利质押）嘉佑国际持有公司20%股权。（嘉佑国际系中民投旗下企业，截至目前，持有亿达中国61.2%股权）

债权方对公司财务危机的担忧并不意外，自2018年底以来，亿达中国就陷入债务危机中。

斑马消费梳理发现，2018年底，公司有息负债达170.27亿元，资产负债率72.99%，净负债率达128%。

2019年4月，中民投陷入流动性危机，导致公司可被贷款人要求立即偿还的贷款总额由42.77亿元增至87.52亿元。

截至2019年末，公司一年内到期须偿还金额138.69亿元，账面现金10.32亿元。

到了2020年，公司已陷入内忧外患之中。当年2月，公司执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被拘，导致公司所订立未偿本金45.79亿元触发若干贷款条例。当年4月，公司未支付2020年到期债券未偿本金5285.4万美元构成违约。

随着公司控股股东中民投被实施资产冻结以及2020年疫情影响，导致公司融资困难重重。截至2020年中报，公司一年内须偿还债务143.59亿元，现金及现金等价物为5.68亿元，资金状况捉襟见肘。

2020年初，国际评级机构惠誉已将亿达中国列入债务再融资高风险级别。

业绩疲软

大连软件园是亿达中国早期投资建设的产业园区标杆项目，公司也因此享誉四方。后来，公司将这一项目复制到全国各地，先后在武汉、天津、苏州以及长沙等城市落地类似园区项目。

不过，商业产业园区的开发运营与住宅开发显著不同，前者周转慢、沉淀资金周期长等特征，为公司规模和体量增长较慢埋下伏笔。

况且，先建园区、后招商进驻的重资产模式，对企业现金流要求特别高，导致公司负债率居高不下。

斑马消费梳理发现，除2011年至2013年，公司资产负债率维持在80%以上，其余财年这一指标均在70%上下浮动。

2016年11月，中民投通过嘉佑国际入主公司，公司寄希望依托中民投的资金实力，在3-5年内成为营收规模500亿元的企业。在中民投主导下，亿达中国业绩不升反降，经营状况每况愈下。

数据显示，2018年至2020年上半年，营业收入分别实现73.57亿元、60.77亿元和17.15亿元，营业收入增速分别为0.54%、-17.39%和-26.48%，同期归母净利润分别实现8.34亿元、4.50亿元和2.98亿元，其增速分别为-15.28%、-46.02%和-0.30%。

根据公司公告，2020年，公司实现合约销售金额56.01亿元，较2019年、2018年分别下降22.61%、34.39%。克而瑞数据显示，亿达中国已跌出2020年中国房企销售TOP200榜单。截至3月5日收盘，公司总市值不及60亿港元。

虽然中民投流动性危机一定程度上影响了公司资金状况，但亿达中国自身发展放缓才是导致如今陷入困境的主因，这一状况恐怕短期内难以转变。

迫于流动性危机，近几年中民投陆续清仓房地产资产，对亿达中国早已萌生退意。自去年9月起，中民投方面已持续和潜在交易方探讨出售其持有亿达中国股份的可能性。