10盘齐拿预售，惊喜价楼盘不一定适合纯投资

清早八晨的生活圈自媒体朋友给我发来这个：
这种过年的气氛上周就开始
终于要面对这件事了
我想逃避
但是无处可藏
真的很过分
根本不想让人休息
本来计划找一天切阿坝州看红叶
结果这种状况还看个毛线芊芊
我的电脑也跟傻逼一样
黑屏再打开就要从新连网
你是猪吗？休息的时间都不给？？？
这突如其来的提前双十一夜间送温暖活动杀得我措手不及
晚上1点了，我还在抠脚
太多了无从下手
这篇文章就简单说一哈这几个盘嘛
我标点符号都不想打了，你们将就了哈
这两天一共有10个盘拿预售，其中天府新区两个，主城区8个。
这10个盘里面，基本上每个盘或多或少都火过，要么是因为价格那个，要么是因为价格那个。
特别是武侯金茂府、华熙528、仁和滨河湾、华润悦玺、川发天府上城和东鑫苑有的火到火到的就熄火了（没开盘）有的火到火到的开过滴滴点儿。
这个图真的太丑了，但是我不想改
先从主城区说起走
主城区说攀成钢仁恒滨河湾、24城华润悦玺、三圣乡华熙528、八里庄青秀未遮山和武侯新城金茂府。
仁和滨河湾
适合投资+改善自住
户型：144.7-230.9㎡套三到套五
单价约：2-2.2万/㎡
总价区间约：300-487万/套
最低首付约：91万
装修情况：精装
梯户比：2T2,2T3
容积率：3.28
套数：448套
物业费：5元/月·㎡
妖精盘仁和滨河湾在成都第二豪宅版块攀成钢，另一个豪宅版块是高新金融城，这两个区域好点的二手房价基本都在3万+
本次约2.1万/㎡的预售价格跟2017年3月的二手房成交均价持平，也就是说这个项目的预售价格还在两年前，从2017年3月份开始仁恒滨河湾的二手房成交价就一直在3万+没有下来过。
截止目前项目二手成交价在3.5万/㎡左右，剪刀差过万。
当然即使剪刀差过万，但是这也是一个更适合改善自住的项目，纯投资起来可能稍微有点打脑壳。因为投资除了要考虑升值空间外，还必须要考虑成交周期和成交量。
第一是投资成本高，首套房最低投资成本90万，如果是二套房拿首付成本最低都在180万左右，同时仁恒物业费目前是优惠价格5元/㎡，标准首付应该是8块，按照5元来算每个月仅物业成本都在720元+，总体资金成本高得吓人。
最重要的是第二点，高端项目流动性差，火得不行仁恒滨河湾每个月的成交数据是以个位数来的，有的月份根本没有成交。
虽然仁恒滨河湾剪刀差达到了1万/㎡，以最小户型144㎡，二手成交价3.2万/㎡来算，总价在460万左右。
2019年1-7月，贝壳找房渠道总价三百万以上的房源仅成交了2866套，500万以上的成交仅524套；仁恒滨河湾在这期间的成交量约32套（非全成都数据，仅贝壳找房成交）
另外伴随降容开始，新地块项目各项指标都优于老一批改善项目，未来改善客群的选择面会越来越广，产品优势会减弱，只有版块优势还屹立在攀成钢。
当然你钱多买来搞耍随便搞，用高杠杆来撬动攀成钢的这种操作我反正有点虚，还是建议找成本相对低一点，成交周期短，换手率高偏刚需的项目。
它是一个非常适合投资+改善自住的项目。
经常有人这样问我，投资+改善自住哪个好，这儿来了，居住体验好，投资预期也高，自住需求的前提下对换手的要求也不是特别急迫，很合适。
关于购买力鸡之前写过可以点这个看，留言特别有意思：不要逮到楼盘就问投资，先搞清楚购买力要得不
华润悦玺
自住首改占领稀缺成熟地段盘
华润悦玺本来计划的是6月份拿一波预售证，8月拿一波，11月再拿一波的，结果8月那波延迟了，所以11月拿了两张预售。
第一张推3号楼148套房源，户型247-402㎡平层和跃层，其中246㎡为平层，还有4套402㎡跃层，单价约1.63-1.76元/㎡，带装修。
第二张为2、4号楼388套房源，户型148-245㎡清水房源，其中148㎡为平层，175-245为跃层，单价约1.17-1.4万/㎡。
占地面积：约64亩，共5栋9个单元
户型：148-402㎡平层和跃层
单价约：1.17-1.76万/㎡
总价区间约：180-320万/套
最低首付约：55万
装修情况：清水/精装
梯户比：2T2,3T3
容积率：4
套数：536套
物业费：5.2元/月·㎡
悦玺就是传说中的24城8期，9期因为修地铁的原因暂时还没规划，那是明年的事情了，这次拿两张预售证，所有房源全开，卖完就杀割，往后24城就只剩靠近二环高架的9期还有货。
图自成都向上
这次要开的楼栋图⬇️
配套
这个位置的配套我都不想写的，二环边万象城旁，还有啥写头？
在去年子润府拿预售的时候我就写过。这个位子还嫌撇的话，那可以演个三部曲：
自己切QIO块满意的地
买下来
自己修
但是出于礼貌我假把意思也要写完。
公共交通
离二环BRT约500米，离4号线双桥路站约200米，离在建8号线双林路站约100米（预计2020年底开通），双桥路站4、8号线可以无缝换乘，我都精确到米了，真的很近，基本上就是在门口的意思。
商业
做一次太古里名媛也就4KM距离，脚杆长耐力好的“步行”可达，大不了在东大街荒废三个小时。
腿脚不方便的懒癌患者，过街就是万象城还要怎么说。
万象城是IFS和太古里后营业额第三高的商场，一些排队排得连你妈都认不到的网红店很早开始选择开过来占位子了，啥子奈雪喜茶好精灵嘛，都来了。
建设中的万象城二期
同时6、7、8期外面都修有润街（单独跟住宅脱离出来的小型商业），这种就是街区商业，餐饮居多。这种商业街可以弥补商场餐饮内容比较单一、口味比较清淡的缺点。
另外，五块二的物业费有点感人。
学校
24城这坨基本上都是划分到石室小学的，这个石室小学跟石室中学莫得啥子关系，但是它确实也是成华区相对比较好的小学了。
之前听说石室小学有点挤闷了，二天到底咋个划片也还是说不清楚哈，随缘局。
往期二手成交均价
华润悦玺的剪刀差也有1万/㎡，2019年1-6月数据显示，成交面积基本上在110㎡以内，其中70-110㎡的户型成交量最高，总价基本在230万以内，超过300万的只有两套，从二手成交来看，整体还是偏刚需一些。
华熙528
自住首改盘
华熙528本次共计208套房源拿预售
面积：115-140㎡
梯户比：2T4
楼层：26层、28层
物业:3.8元/㎡·月
其中：115㎡25套，117㎡27套，140㎡52套，141㎡104套
华熙528算是继SM锦悦后成都楼市第二个骗炮王了（SM锦悦那个批人居然还不拿预售证！！！）
他上次好久拿预售我也记不清楚了大概是在遥远的2016年，当时清水单价八千多，刚了这么久终于把单价拖刚到了精装均价约1.9万/㎡。
三圣乡精装单价1.9万/㎡是莫得问题的，只是对于大部分期待它的购房者来说，这个价格有点出乎意料，比预想的高了一糜片。
三圣乡版块发展较早，早期安置房修得有点多，商品房又很密，17年开始出过好几波高楼面价地块，未来整体形象会稍微好一些，华熙528在三圣乡属于中等水平项目，不极刚还带了一些文艺气息。
配套方面，因为锦江区的加持，这边引进名校资源比较多，比如华熙528就有盐道街528校区，卓锦城还有盐道街小学卓锦分校，名字听起来是比较到位的。
商业配套，有亚洲最大的伊藤旗舰店，卓锦曼购还有华熙528自持的商业街，足不出版块就能满足生活需求。
医疗方面过个成龙大道就能挂号华西附二院锦江分院。
另外伴随地铁13号线批复，三圣乡最大短板轨道交通也被弥补。
目前周边二手成交情况
青秀未遮山
自住改善盘，一个被国际巨星挤掉热度的网红盘，中签率可能会稍高

房源套数：190套
户型：151-303
高层均价约：16600元/㎡精装（102套）
叠拼均价约：17950元/㎡清水（88套）
总价区间：
装修情况：高层精装，叠拼清水
物业费：3.5元/㎡·月（高层）
青秀未遮山也是自带网红气质，这次因为新开项目较多，更优质的区域还有清水房源，所以相比之下火爆程度会低一些，但是相对应的登记人数会比华润悦玺少，中签率可能会高一些。
金茂府
年轻化的高贵豪宅，产品最佳
房源套数：202套
户型：131-305㎡
单价：28800-39998元/㎡
总价区间：380-1000万
最低首付约：115万
关于金茂府我之前写过一篇文章，产品取胜，这次偏年轻化，装修风格更时尚简约，大部分户型主卧双盆设计，另外还有大赠送即将绝版的跃层户型，是这期间拿预售项目里面产品最优质的一家，在这10个楼盘里面价格是最贵的，但是是金茂府项目本身入住门槛最低的一期，具体的看这个：楼市风向标变了，这种尺度的产品也即将绝版
最后天府新区两个清水项目川发天府上城和东鑫苑。
川发天府上城和东鑫苑是本次拿预售楼盘里面单、总价最低的，都是眯到眼睛买的项目，宜上车，宜投资，在这个价格下几乎是没有缺点的，当然主城党可能会觉得远了点甚至跳脱了成都市，但是南门党可是当宝贝在看。
两个项目的本质区别是版块区别，川发天府上城位于纯居住区的锦江生态带，目前版块已经八分熟，版块位置位于城南中间点，到金融城和兴隆湖的距离差不多，适合在城南各个方向通勤的购房者，也就是说接盘人口的选择面更广。
其次川发天府上城这批次开售房源相对偏刚需一点，但是项目自身配套偏改善，相当于是刚需价格买改善配套。
东鑫苑置业顾问不理我，就只说版块了，它位于以产业为主，住宅为辅的兴隆湖，属于成都最南端，通勤上来说更适合在兴隆湖和天府中央商务区工作的OL，如果是在金融城或者软件园工作，距离上比锦江生态带要弱势一些。
其次从居住配套来讲，因为版块本身属于商业版块，居住氛围不会特别浓厚，居住配套也会比生态带稍弱。
当然，这两个都是买必赚的项目。
川发天府上城+天府新区几大版块一句话点评看这个：网红盘自带约8K剪刀差拿预售，最低约121万买三房
没了，这篇文章写得比较急，很多细节不到位，我真的不想写了，我要吐了，如果有错误请悄悄告诉我，如果你骂我我就画圈圈诅咒你。
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