文旅/产城项目—— 规划研究 设计方法
前 言
ABOUT THE TOWN
小镇的崛起，是后地产时代人们对美好生活的重新畅想，也是未来生活方式和社群结构变革的载体。小镇本身即是逆城市化发展下的产物，在发达国家富人搬出城市，中产选择在城市工作，在郊区生活，人们逐步从对物质的追求，发展到对身体健康和精神富足的追求。随着中高端人口的聚集，产业也逐步“下乡”，产业化和城镇化在郊区展开。在房地产存量时代到来的时刻，中产阶级的心灵觉醒，是小镇创造“增量世界”的源动力。
近年来，特色小镇项目逐渐落地，开始进入成熟期。地产引领下的特色小镇，从造梦想的1.0模式，造情怀的2.0模式，到如今进入造生活方式的3.0模式。「小镇」也成为一种城市化进程中的模式，连接起自然与城市的生活。
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产城概念的衍生
在地城市化是在本地完成农村向城镇的转变。即在原有居住地通过发展生产和增加收入，完善基础设施、增加工作岗位、提高生活品质、改变本地人的生活方式，甚至吸引外地人来此生活。
在“在地城市化”下城乡二元破局的趋势，和“逆城市化”下郊区大盘的需求之上，小镇形成了一种城乡二元结构的修复模式，也形成了城市化发展哲学的一种思考。
在地城市化中有三个关键字：地、城、市，地即“土地”，城即“城镇”，市即“产业”，三者紧密结合达到可持续发展。即小镇以土地价值为基础，承载城镇空间，发展产业经济，达到产业、城市、人之间持续发展的模式。
在地城市化趋势及“大产城”的发展下，小镇的概念被放大，城市和乡村的边界因为生活方式的融合逐渐模糊，小镇的空间形态演变为一种社会需求的载体，我们将其定义为“产业复合”。
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卓时水石建立系统性产城项目设计能力
小镇类项目的规模较大，涉及到的各项要素也十分复杂，由合作模式带来的“甲方”的构成也较为多元。复合式的项目内容带来复合型团队合作要求。
复合式项目对复合型团队要求
设计团队需具备定位策划、规划、建筑、景观、室内及其他专项的一体化复合设计能力，能够根据不同诉求方（政府方、代建方、土地方、合作方等）的问题，结合社会层面、市场层面、产品层面的综合性思考，提出解决策略。
我们将小镇类的项目分为两大类：结合存量再生的文旅地产，以及结合地产开发的文旅小镇。
针对这两大类小镇项目，卓时水石已经拥有诸多设计实践，在应对差异化、复合化的小镇设计中积累了丰富的设计经验，并形成一定的设计方法总结。
丨ZWA近年小镇项目分布
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研究逻辑及设计方法
四条逻辑线
基于收益的财务模型逻辑
以地产开发的收益模型思考小镇可持续发展的生活服务能力。
基于历史文脉的价值逻辑
以场地的文化价值挖掘与判断思考小镇的文化品牌价值塑造。
基于自然资源的价值逻辑
以小镇选址及自然条件思考小镇规划与自然资源的适配关系。
基于城市空间的价值逻辑
以上位规划条件及场地土地评价思考小镇的产品与空间布局。
关注五个维度的设计方法
综合考虑政府、企业、社会的三方诉求，通过对文化、自然、空间、产业、土地五个维度的梳理，联动土地开发模式的思考，形成更有利于实际操作和后期运营的项目定位研究思路。
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规划设计的逻辑
「小镇」应当是一个有机生命体，具有不断运行发展的生态系统，设计是基于小镇生态系统的生活场景塑造。我们对小镇的规划设计（生长）归纳为四个层面：
媒介vs尺度 & 核心区vs街区
丨小镇的生长逻辑
回到城市的起点，通过中西方城市脉络与格局的机理研究，会发现很多共通且有意义的特点。
01.
媒介 | 因水而生，触景生怀
”
小镇的山水田林拥有原生力，
使生活在其中的人们形成特定的生活方式。
● 水与“市”
在阿姆斯特丹城中游历就会发现，这是个与水共融的城市。发达的水网构建了小镇的聚落形态，营造出“倚水而居、伴水而乐”的生活方式。
不同尺度的水系，衍生出不同的临水界面与空间，成为不同格局生活方式的载体。
宜兴丁蜀小镇是中国紫砂壶之乡，山与水成就了盛极一时的紫砂产业。山成为紫砂泥料来源与烧制之地，水成为紫砂壶向外运输的交通通道，山水赋予了小镇生息的源泉。
● 水与“式”
荷兰羊角村水网发达，这源于18世纪当地工人挖掘泥煤形成沟渠，日积月累形成河流。村内没有公路，居民出行大多依靠船只，各岛屿由100多座木质小桥连接，处处水波荡漾，似如梦如幻的世外桃源。
这是一种人工创造的生活美学，媒介赋予了居民生活方式的改变，曾经的沼泽地成了游人如织的童话世界，曾经的劳作成了从早到晚的安逸祥和。
建筑的生长与建造方式与媒介密切相关。
● 因水而生，因市而兴
以往的聚落，通常是依水成街，因河成市，逐渐带来村落聚集。沿河街道纵向扩张，背河的生活次街出现，使生活范围不断扩大，逐渐构建成小镇的聚落形态，内生出丰富多样的小镇生活。
丨水系—教堂—广场—城市街区（西方）
丨水系—祠堂—古井与大树—街巷—聚落（东方）
02.
尺度 | 倚眼而聚，交织纵横
”
小镇漫步，
或大或小的尺度链构成小镇公共空间的直观体验。
● 多元尺度的生活美学
探访瑞士苏黎世老城的街道后，我们发现人们的公共生活不再是以广场为重点，而是漫布到街头各个角落，街心的酒吧咖啡座、水岸边的街廊等街头小景，为城市注入了灵气。
另一方面，街道也容纳了电车、汽车、自行车、步行四位一体的交通功能，尺度的多元化丰富了交通方式的组合，并通过尺度不一的铺地材质限定了各交通使用空间，展现了富有人情味的街道美学。
不同尺度的城市街道，形成不同空间构成的商业和交通组织模式。
● 与尺度相关的生活模式
在上海泗泾古镇项目中，通过研究古镇原始街巷空间尺度，以及不同尺度下街道空间承载的不同功能，在设计中结合古镇三种不同生活方式——繁华商街生活、街巷里弄生活、倚水而居生活，还原古镇“百业辐辏，户口繁盛，街巷纵横，桥梁相望”的传统生活。
● 尺度链
在一条线性的街道里，我们往往能记住一个空间，是因为这个空间里存在“眼”。它在西方小镇里，可以是一口喷泉、一个教堂、一个广场，在东方小镇里，它可能就是村口的大树、一口古井、一座牌坊或是一座塔。“眼”成为了小镇生活的记忆点，编织了小镇的日常故事。
丨西方小镇的“眼”
丨东方小镇的“眼”
● 模数研究
研究尺度的意义在于将小镇的不同生活方式进行数据化呈现。不同尺度的广场、庭院、街道承载的是不同的生活模式，将这些生活模式进行数据化归类总结，因而能让设计更具还原性。
03.
核心区 | 由点及面，多元复合
”
核心区不一定只是商业，
是社区交流的空间场所，
是「小镇」生活方式的集中体验。
● 带动城市生长
瑞士卢塞恩老城的城市蔓延是由三个点状空间带动的。由水塔花桥广场联合教堂广场和码头，形成了一个三角状的线性空间，从而由一个700㎡的广场带动了一条350m的街区及其组团的生活。
中国安庆，其当时古城的生长逻辑具有一定相似性。一条倒趴狮街为辐射核心，串联起了一个“L”型街区，继而不断往外延展，整体带动了36.5万㎡的老城生活。
瑞士 卢塞恩 Vs 安徽 安庆古城
● 核心区肌理再造
核心区是小镇公共空间的核心展现，它的空间肌理是整体小镇的缩影。
在大连鲁能金石滩瑞士小镇的设计中，总体定位为瑞士文旅小镇，小镇整体空间肌理还原了瑞士小镇的街区形态。在其中核心区英迪格酒店的设计上，也经历了由一开始传统的轴线仪式感的空间形态，到充分融入街区肌理的过程。
● 小镇中心的差异化
作为小镇公共生活的核心容器，对应不同类型的小镇，小镇中心有着各异的受众人群及消费方式，在业态内容、比例、分布上必然会呈现出差异化。
对典型开发类小镇的核心区内容研究：
▽ 康养小镇标杆——乌镇雅园
©总图来源网络
▽ 杭州桃李春风
©总图来源网络
▽ 农业小镇标杆——春风长乐
©总图来源网络
04.
街区 | 万井千坊，亲仁善邻
”
街巷是小镇文化的发生器，
更是邻里精神的庇护所。
● 街区肌理的共通性
一个轮廓分明、尺度适宜、密度适当的街区肌理，可以产生宜人的步行空间和舒适的生活圈。研究中西方小镇的街区可以发现，在城市肌理上具有一定的相似性，街区尺度在3-15m左右，组团尺度在100-300m左右，反映出人在场景空间中的真实感受。
● 邻里精神
街巷是生于此、长于此的人们对于文化记忆的一种体认与传承，如《全唐文》描绘了一种过去市井坊街的生活图景，是有序而祥和的。小镇街区是对这样生活的情景复刻，不仅仅是满足街坊的基本功能，更重要的是对邻里关系的重构。
总结：
作为小镇建设的重要参与者，我们从媒介、尺度 / 核心区、街区四个维度去思考小镇的生长逻辑。以上的城市案例并不全面，但都是我们实地参与了考察、研究或参与了规划设计的代表性典型。
媒介与尺度反映了小镇生态要素与其衍生出的公共场景；核心区与街区反映了建筑聚落与邻里生活的核心体验。
我们认为，公共空间的尺度和场景营造，以及与之相关的“路径”的内容体验度，构成了小镇生活的核心。
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三个与之相关的设计实践
土地（载体）—— 日照凤凰湾
以挖掘建设用地价值与规划空间布局联动思考的模式，形成土地价值与小镇开发的平衡。
● 小镇选址考量
在小镇项目选址中，综合城市、交通、生态、地块、规模五个方面进行考量，挖掘小镇的内在属性，建立与设计的连接。
城市层面：
以三梯队为考量标准：一线城市1-2小时车程范围、新一线城市30-60分钟车程范围、二线城市10-20分钟车程范围；
交通层面：
以现状交通优势为考量标准；
生态层面：
以自然、文化资源为考量；
地块层面：
以1000-1500亩的建设用地及不低于1000亩的可流转用地为考量标准；
规模层面：
以1平方公里开发建设带动3-5平方公里为考量标准。
小镇选址总体原则及策略
● 从规划的空白到建设用地的系统性梳理
日照凤凰湾基地研究范围约3.8万亩，其中水域面积2600亩，场地拥有“大山大水”的原始场境。在规划条件为零的条件下（只有建筑用地总量指标，没有具体的地块红线），我们需要从源头开始对土地进行梳理。
丨概念阶段规划总图
丨基地印象
选地：
在对场地的进行全面理解之后，建筑师根据现状村庄、水系、水库淹没线范围、农林地范围、生态通廊等多角度综合分析，得出了针对场地的选地建议，形成了用地“从无到有”的过程。
丨坡向及坡度分析
丨水文条件分析
丨美景度及建设适宜度分析
丨选地策略
划地：
在片区组团规划中，设计师遵循几个原则：
“化整为零”，将建设用地分散于山水环境之中；
“化零为整”，保持“大山水”的完整性和连续性；
“边长最大化”，加大单地块与山水的接触面，向外借势山水。
通过小组团的合理尺度研究，在对一期用地的设计上，我们依旧遵循“山水大势”的原则，控制建筑的组团尺度，将山脊、山涧等景观体系保留并呈现，建筑空间融入山水格局；同时“消隐”红线，将外围大山水融入场地之中，形成大山水格局。
丨概念总图
丨组团规划结构
示范区的设计也是“巧于因借”，向内挖掘场境，向外借势山水。对岸观建筑呈依山傍水的舒展之势，在内望远端呈山高水长的宏大之态。
丨总平面图
丨效果图
业态（内容）—— 宜昌南灵小镇
结合市场层面充分思考的小镇运营版规划设计模式。
● 业态与形态的弹性设计
绿城宜昌南灵小镇整体定位为文旅小镇，商住比3:7的规划条件对后期可持续运营构成较大压力。因而设计师在项目整体规划及产品设计上均引入了弹性策略，让商业更具有可变性，拓展了生活方式的更多可能性。
规划层面，最大化沿景观界面以及重要的旅游节点布置商业功能，点亮柏临河，游览路径同时也是商业动线，保证了未来商业界面的价值。先期控制商业配套的比例，同时每个组团均预留向内渗透的街巷及轴线，预留商业拓展的可能性。
产品层面，单体内部空间的灵活可变，保证了未来商业业态的灵活适配。同时，建筑单体的组团化，进一步提升了未来相对大型业态的可适配性。
丨弹性业态下的产品策略
丨控制核心业态，引导弹性业态
丨产品设计
● 结合运营端的规划思维
▽ 业态层面“施工图版”的概念规划
宜昌南灵小镇独特的山水因素为文化风景的话题性营造提供了可能，那么后期运营尤为重要。在策划规划阶段即对接运营，将前期产品设计与后端招商业态的落位捆绑，减少后期改动性的同时提升运营的实际可操作性。
▽ 示范区的设计依然延续几个重要原则：
1. 选择最重要的景观要素，用场景营造形成“大示范区”的概念，而建筑本身选择轻投入；
2. 售楼处本体建筑控制体量，但设计体现较大控场能力，借助山水格局将建筑“做大”；
3. 先期选择弹性产品，结合具体的业态植入落地研究，形成生活方式的体验展示，后期具备转化销售的可能性。
丨宜昌南灵小镇示范区设计草图
对小镇业态及品牌数据进行研究，根据小镇的业态匹配度引入特色业态，结合门店实际操作要求进行适配，初步估算价格投资及可操作性。
设计师在先期即考虑落位的可能性，这对小镇商业设计团队的复合能力提出了更高要求，品牌资源库的积累也成为了后续项目的强力支撑。
丨宜昌南灵小镇首开区业态落位分析
丨宜昌南灵小镇意向业态调研汇总
卓时水石通过对多年参与的不同类型小镇的用地、建筑、业态内容进行大数据积累发现，业态内容随着小镇类型的不同产生变化，但同一类小镇业态配比仍在一定的比例范围，这对之后的小镇设计中的业态合理性提供了参考。这也是我们一直强调的公益性内容、半经营性内容、经营性内容的经验比例与平衡控制。
丨近期项目用地 / 功能占比一览
形态（空间）—— 青岛桃李春风
平衡开发产品价值与建筑空间形态的营造设计思考。
● 小镇形态的生成与精细打磨
青岛桃李春风项目位于青岛市西郊的水库边，设计规划了5500亩田园山水小镇。规划设计由水这一核心媒介开始，塑造了具有内聚和连续性的小镇肌理，营造田园小镇生活场景。
丨以中央水库为媒介，串联起小镇生态画卷
丨营造合理的小镇街区及尺度，塑造具有温度的邻里氛围
示范区在整体规划设计中体量不大，但它是小镇未来生活的核心展现，设计以“祓园十景”塑造出处处有情、面面生意的空间感受。
丨示范区场景设计草图
丨示范区实景 ©直译建筑摄影、一勺景观摄影
邻里街巷空间收放相间，复合型的街巷满足车行区域、步行区域、植物带的需求。设计将人行巷道控制最小4m，人车混行的巷道尺度拓宽至8-10m。在保证高效使用的同时，又存有模糊性和交叠性，创造出多种多样的可能性。
©直译建筑摄影
每个核心地块，都会经过多轮设计形态的比选与研究，由街巷、尺度，核心区、组团的设计原则出发，平衡开发利益与规划形态，形成最终的场景塑造。
● 中式的经验积累
绿城蓝城系的中式产品，如桃李春风、十里风荷、江南里等，多取法于江南民居《营造法原》，用现代工艺结合局部《则例》进行打造，在控制成本的同时更适应现代化建造模式。
卓时水石也经过多个小镇类项目的建筑积累，对中式产品系列的成本体系、营造方式、立面品控形成了一定积累。
▽ 不同地域下的中式营造经验
在对青桃的中式建筑营造过程中，对于起源于江南杭州的“桃李春风”小镇品牌的发掘，不只拘泥于传统桎梏，而是需要区别并联系基于南北方地域及气候带来的差异性。
为应对更加寒冷的北方气候，建筑保温材料的厚度达到130mm，对原本成熟的空间尺度提出了挑战，如户型的开间尺寸、院子宽度等都需要调整。
墙垛墀头的实际位置，会因为保温材料厚度，在施工中需要偏移固定，才能达到与外墙平齐的效果，保证视觉上檐口部位的舒展与轻巧。
©一勺景观摄影
在设计及建造过程中，卓时水石的建筑、景观、室内及专项团队协同设计，团队的复合化也在这里得到了充分的体现。中式营造具有的人工设计依赖性使现场设计监管尤为重要，建筑师需要在现场协调各方进行设计修改及复核，对场景设计、尺度设计及施工细节等进行打磨，保证设计的完成度。
丨设计营造——小镇示范区现场复核及设计修改
丨现场复核，保证施工与设计的契合度
丨合院建成实景 ©直译建筑摄影、一勺景观摄影
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后记
在西方，小镇是一种日常的生活状态，而在东方它是一种生活追求和精神追求的社会化呈现，不可避免地被带有了地产的语境。“设计的价值在于提供更美好的生活方式”，在地产逻辑下的小镇规划设计，本质也是满足中国人骨子里对美好生活愿景的想象。
在城市开发、在地城市化背景下的文旅、产城规划，也需要在地产逻辑下思考最终的价值逻辑：
新价值体验-旧价值体验-置换成本≥客户价值点。
卓时水石会持续关注并研究中国城市化进程中的规划设计哲学，我们也希望通过我们的设计，创造更美好的社会价值：
· 连接多样社群，打造城市共同体；
· 创造更多元的生活方式；
· 把城市的文明带给乡村，把乡村的自然还给城市。
ZWA卓时水石创建于上海，由蓝城卓时和上海水石共同投资成立。ZWA的核心团队由一批行业经验丰富的设计师构成，核心成员在顶尖国际设计事务所或中国TOP10开发企业的工作经验均超过十五年。ZWA擅长于具有复杂功能要求的项目类型，从微观尺度的单体设计到宏观视角的策划规划，帮助业主解决复杂的设计问题，创造高品质、具有辨识度的空间环境。服务范围包括产城/文旅、高端居住、城市综合体、城市更新以及办公产业园区等领域，能为业主提供策划规划、建筑设计、城市设计及景观设计的一体化解决方案。
2021年·新产品方向
《 品牌地产 | 精品楼盘活动 》