9只基建REITs，我该选哪只？|reits|reits基金|张江光大园|高速公路|基金招募说明书
首批9只基础设施公募REITs即将发行，投资者该怎么选呢？下面就来跟着我们一起，看看这次发行的9只REITs产品都有哪些特点吧。
研判一个REITs产品，首先要看它是经营权类的还是产权类的，其次要关注它的产品是什么行业的，谁来管，赚谁的钱，怎么赚钱。
经营权类REITs的底层资产为经营权，盈利主要通过日常经营、收费等方式，难以获得资产增值收益，因此经营权类REITs更接近债权，价值缺乏弹性。
产权类REITs的底层资产属于不动产，它的收益除去租金等其它收入之外，还可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。因此产权类REITs的股性特征更明显。
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我们先来看一下这次发行的4个特许经营权类的REITs基金，它们涵盖的领域包括污水治理、污染治理和高速公路。这些项目都是企业和相关政府部门签订的，具有一定的社会公共属性。
508006 富国首创水务
项目类别属于市政设施-污水处理
这只REITs基金的原始权益人和运营管理人都是北京首创股份有限公司，首创股份是污水处理的头部公司，占市场份额6%。
投资合肥和深圳的两家做污水处理的公司，收入来源是污水处理费，形式上分别由深圳市水务局、合肥市财政局予以支付，实质属于排污者支付的使用者付费，由市场化运营产生，不依赖第三方补贴。
属于环保行业，比较稳定。根据项目投资额和经营费用，倒算出污水处理的价格，有合理的利润空间。
180801 中航首钢生物质
项目类别属于污染治理
这只REITs基金的原始权益人是首钢环境产业，运营管理人是北京首钢生态科技。
项目收入来源主要是垃圾处理服务费、发电收入及餐厨垃圾收运、处置费。就垃圾处理服务费而言，已经北京市城管委员会签署了协议，服务期为自2014年1月1日起28年。发电收入的合同到期时间较早，是到2023年。
这个项目的主要风险在于生活垃圾处理服务费核定价低于暂定价、垃圾焚烧发电行业技术迭代和上网电价国补退坡等。
508001 浙商证券沪杭甬杭徽高速
项目类别属于收费公路-高速公路
这只REITs基金的原始权益人是浙江沪杭甬高速公路、杭州交投集团，运营管理人是浙江沪杭甬高速公路。
项目收入来源包括赚取高速公路通行费，涉及路段包括杭徽高速公路（浙江段）的昌昱段、汪昌段和留汪段，长度分别为36.5km、67.4km和18.3km。这段高速是G56杭瑞高速重要组成部分，也是浙江省公路网规划的“一连”，和沪杭甬高速公路、沪宁高速公路、国道320线、国道104线和国道205线等相互连接。
高速公路的通行费依赖路段的车流量，需要重点关注一下该路段的车流量测算数据。
数据来源：基金招募说明书
介绍完4个特许经营权类的项目后，接下来我们再来看下5个产权类项目中的产业园区项目。产业园区基本上都是新经济方向，赚钱的主逻辑是产业利好，政策扶持。
180201 平安广州交投广河高速公路
项目类别属于收费公路-高速公路
这只REITs基金的原始权益人是广州交投集团，运营管理人是广州交投和广州高速运营管理有限公司。
公司收入来源包括赚取高速公路通行费收入，涉及路段包括广州至河源高速公路广州段，长度为70.8km。这段高速位于粤港澳大湾区，属于优先支持的重点区域，也是广东省“十一五”重点建设项目。
与上只REITs类似，高速公路的通行费依赖路段的车流量，需要重点关注该路段的车流量测算数据。
项目交通量和年增长率测算
数据来源：基金招募说明书
508000 华安张江光大园
张江：金融科技、互联网企业聚集
这只REITs基金的基础资产是上海自由贸易试验区的张江光大园，项目总建面5.09万平米。原始权益人是私募基金上海光全投资中心和光控安石。
张江光大园的入驻企业产业类型主要集中在集成电路（如瑞芯微电子、翰迈电子）、在线新经济（叮咚买菜）、科技金融（平安养老、阳光人寿）、新能源（林洋能源）、生物医药（凡迪基因）等。
截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右。在三个产业园项目中，张江光大园的前10大租户占比较高，续租风险最大。
图：上海市核心产业园区市场租金展望
图：上海市核心产业园区空置率展望
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截止2020年末基础设施资产前十大租户情况
80101 博时招商蛇口产业园
项目分散度最高，风险偏小
这只REITs基金的基础资产是招商蛇口产业园中运营成熟、出租率稳定、规模适度的两个优质园区地产项目，万海大厦和万融大厦。
两栋大厦的入驻企业主要集中在新一代信息技术、电子商务、物联网及文化创意四大产业，目前两幢大厦的租户中，分别有71%和85%的租户符合这个产业定位，产业聚集度较高。
截至2020年12月末，万融大厦出租率为84.08%，万海大厦出租率为94.36%。
508027 东吴-苏州工业园区产业园
升值空间最大，因为当前出租率有提升潜力
这只REITs基金的产业园项目包括苏州2.5产业园和苏州国际科技园五期B区。
苏州2.5产业园自2011年底正式对外运营，有多家世界500强企业入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等。苏州国际科技园五期B区项目主要行业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等
受新冠疫情影响，2020年两个园区的租金收入减少，导致当年项目的净收入较前两年有所下降，但年末出租率均已回升至70%及90%。
升值空间主要在于该项目所涉两个园区未来的出租率仍有提升潜力。根据周边可比案例，运营较成熟的产业园区出租率可达90%以上。
最后还有两个物流项目，它们主要依赖的是高标仓库需求上升的经济效益。
随着仓储物流行业对配送效率以及合规性要求的提高，非高标仓库逐渐被高标库替代。目前我国高标仓库在仓储总量中的比例不足5%，升级需求潜力巨大。
从新增高标仓库面积的角度来看，北京和上海由于近年来仓储物流土地供应稀缺，新增仓储物流土地供应占比低于20%。江苏、广东虽然是新增仓储物流项目开发的热点区域，但市场存量较大，新增供应占比维持在40-60%左右。因此在高标仓库的供需关系来看，北京、上海、广东、江苏是比较好的投资地区。
208056中金普洛斯仓储物流
普洛斯据称全球最大的物流基础设施开发与运营机构，在美国的主营业务包括帮亚马逊、联邦快递等大牌造仓库、转运中心。
这只REITs基金的项目涉及地区包括北京、通州、广州、增城、顺德、苏州、淀山湖。主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等53个租户，前十大租户占比58.32%，关联租户占比5.70%。
目标基础设施资产的所在区域需求旺盛，截至去年底，平均出租率达98.72%。
180301 红土创新盐田港仓储物
这只REITs基金项目包括4座仓库、1栋综合办公楼及1座气瓶站。项目位置距离盐田港约1公里，距深圳市区约28公里，交通便捷，为项目的高效物流能力提供了良好的基础。由于盐田项目在盐田港码头，因此对进出口贸易比较敏感。
截至去年底，该项目出租率为100%。
以上就是首批公募REITs的介绍，污水处理X1，垃圾处理X1，高速公路X2，产业园X3，物流项目X2，你最看好哪一只呢？
数据来源均为：基金招募说明书
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