法拍房公告中写明了法院负责清场，这真的没啥问题吗？

新接触法拍房的粉丝们，常常会我们这样的一个问题：“是不是专门挑公告里面标注了法院负责清场的房源，就安全没问题了”。

今天我们就来分享一个我们实际操作的案例：法院写明了“法院负责清场”，但实际交付仍花费大量的时间精力。

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案例背景

去年8月，L先生联系到我们，希望我们可以帮助他买套法拍房，希望房龄能新一点，离自己工作的地方近一些。

恰巧，9月份的时候，我们在系统里监测到一套，品质与性价比都不错的房子，非常符合L先生的购房需求，也在预算范围内。

不过这套房子有占用，但公告中标明了法院清场。

虽然大方向决定了这套房子最终是能交付的，但对于我们法务小组来说，光知道这些是远远不够的。因为我们遇到过太多房源背后的案件复杂，占用人和案件有千丝万缕的关系，导致清场交房不顺。

果不其然，最终尽调小组对这套房子的评价是这样的：这套房子有较大的捡漏机会，公告里也标明包清场，但交房仍有难度，不仅体现在的交房时间方面，房屋现状的精装修可能也难以按现状交付。

不能掉以轻心的原因是什么呢？这套房虽然法院负责清场，但我们通过案件梳理，以及下户和占用人的几次交流后了解到：

占用人住在房屋内已经有5年之久，还曾和被执行人，也就是业主签署过买卖合同，以低于市场价150万的价格买入这套房子，但并没有实际办理网签手续，更没有实际交易过户。

那为什么业主愿意以低于150万的价格卖给占用人，又为何签约了买卖合同又不去网签过户呢？

原来占用人曾经借给业主300万用于企业资金周转，但由于业主企业经营不善，迟迟不能还款。前前后后讨债一两年无果，还曾一度打官司但后又撤回，协商后解决，通过将房屋低价卖给占用人。

也就有了现在占用人一家老小六口人住在这个房子里，早已将这套房子当做自己的房屋。只不过后来这套房屋由于有其他的债务抵押，查封加上限购等因素，一直没有完成过户。

虽然这套房子目前已经上拍，房屋里面涉及的所有抵押，查封都会随着拍卖结束后一并涤除，强制过户到新的竞买人手里。

但是占用人对于搬出房子是带有抗拒的，在拍卖公示期间很不配合看房，言语里也表明，不会轻易完整交房。

但总的来讲，在法拍房里面案件不算复杂，占用问题也是可以花时间解决的，这套房子值得一试，我们建议L先生参拍。

刚刚好，这套房子很合L先生眼缘，我们将所有的情况告知L先生之后，他可以接受我们预估的拿到产证后六个月的交房时间，也做好了目前的装修可能会被破坏的打算。

参拍当天，L先生从始至终都保持了稳步加价，坚持到最后也如愿以低于市场价20万的价格拍中了，并且税费各付。

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摸清情况，稳妥推进

虽然房子L先生拍中了，网上的成交确认书也即时显示了成交结果，但从法律意义上而言，这套房子还并不完全归属L先生。

加上之前尽调时了解到占用人相关情况，我们为了以后的清场更顺利，建议L先生在拿到产证之前不要轻易与被执行人接触。

一是因为，买受人接触过此类案件经验较少，占用人牵扯案件多年，如果占用人接触到买受人后，觉得买受人是个新手小白不懂法拍房其中的弯弯绕绕，比较好欺负，就会狮子大开口，索要更多不必要的清场费用。

二是因为，公告上标明“法院负责清场”，等到我们帮助客户顺利过户拿到产证，无论从法律意义还是产权信息方面，都完全属于买受人之后，再进行清房流程推进，才是一个合理，安全的顺序。

紧赶慢赶的花了两个月的时间，L先生拿到产证。这时候，我们不再担心，直接开始行动起来。我们先是联系到法院，表明房子已经顺利过户，再次核实房子占用的问题，催促法院尽快清场。

这期间，占用人通过各种渠道，也不知道怎么联系到买受人，发了一通短信表示：

这个房子拍卖他们家亏大了，没有拿全所有的欠款。这个房子他们不会轻易搬走的，一家老小有很多东西，一时间也找不到房子。想要他们快点搬走的话，需要给他们找好房子。现在的装修是他们精心保养的，如果想保留装修，需要额外支付一笔费用。

基于我们对占用人的了解以及在法律层面我们的权益，我们采取了不理会的策略。在之后的每周，我们都会跟法院反馈一下目前的进展，以及我们应该怎样配合解决。

根据以往经验，我们主动给出一个合理的方案：我们给占用人三个月的时间找好房子搬走，正好渡过农历新年，也算仁至义尽。但占用人想要的额外装修费用我们是不会支付的。

一面是我们的积极配合，另一面是占用人的推诿不配合，法官自然会主持公道。

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圆满收房

后续的方案推进也比较顺利，L先生也比较满意，毕竟清场只花了原本预期范围内的时间成本，而且原有的装修也原封不动的保留了，价格也比二手房市场少了几十万。

所以公告中即便写了“法院负责清场”，其过程也并不轻松。法拍房背后一旦牵扯的案件复杂，还有相关利益方的占用，解决起来就会麻烦很多。

对于“法院包清场”的法拍房，我们建议，确认参拍之前一定也要做好全面的尽调。一定要做好清场需要的时间成本和金钱成本预算，可以接受再参拍。

法拍房，从开始参拍到最后入住交房，是一个复杂又多风险的过程，如果你担心自己不能搞定法拍房整个流程，可以找我们安全兜底买好房。