楼层对希腊房产价格的影响有多大？
关于希腊房产的估值问题，我前几天刚刚写过一篇分析文章:
希腊房地产的价值由两部分组成，一部分是房子附属土地的价值，一部分是房子本身的价值。我认为以下6个指标是决定希腊房产价值的关键指标：
1、地段；
2、房屋面积；
3、房龄（建筑时间）；
4、土地面积；
5、容积率和覆盖率；
6、能源绩效等级。
霍庆川，公众号：我们在希腊希腊房产的6个关键指标，是什么？
今天，我想谈一下细节：楼层对希腊雅典房产价格的影响，有多大？当然，这个问题是针对希腊雅典多层公寓楼的，联排别墅和独栋别墅并不存在楼层的问题。
一、在国内，如果你住的房子不超过10层，大概率是“多层板式住宅楼”；如果你住的房子超过了15楼，大概率是“高层塔式住宅楼”。希腊的公寓楼，相当于中国的“多层板式住宅楼”，它们被称为Polykatoikia；对希腊人而言，Polykatoikia是一个内涵很深的概念。
1919年到1922年，希腊与土耳其发生战争，希腊战败后，大量居住在土耳其境内的希腊人来到雅典，导致雅典人口大幅增加。为了解决人口爆炸和住房紧张问题，希腊政府在1929年颁布《平行产权法》，利用民间力量解决住房问题，可以称之为「合作建房」——土地拥有者可以与建筑承包商合作，由建筑承包商出资，在其拥有的土地上建造多层公寓楼，用于出租或出售；建筑承包商向土地拥有者转让一定面积的公寓作为对价。 霍庆川，公众号：我们在希腊聊聊雅典多层公寓楼的前世今生
二、在1951年至1981年之间，雅典市区的人口从137.9万增加到302.7万；这段时间，雅典建造了大约35000栋Polykatoikia——按照每栋五层，每层4户计算的话，这些Polykatoikia提供了75万套住宅。
1970年，希腊的建筑市场非常火热，一栋栋公寓拔地而起，一个个家庭乔迁新居。当然，这个时期建造的公寓，质量非常一般，甚至可以说问题多多。 霍庆川，公众号：我们在希腊穿越到1970年的希腊……
三、希腊多层公寓楼的房子会因为所在楼层的不同而价格不同，价格不同的背后，是房东的收入不同、职业不同和社会阶层不同——如果你有兴趣走进雅典市区的老公寓楼，你会很容易发现不同楼层住户的区别。
希腊平行产权法规定每一层的公寓所有者，可以共享共治花园、门厅等各类公共空间。不同楼层的公寓价位与档次的不同，导致不同阶层人士混居在同一栋楼内，形成「垂直社会分层」——底层的公寓价格低廉，通常出租给移民与低收入人群；中层则通常居住着经济水平较好的雅典本地居民；而顶层的复式套间则被最富有的本地阶层占据。 霍庆川，公众号：我们在希腊聊聊雅典多层公寓楼的前世今生
雅典多层公寓楼内部解刨图
雅典多层公寓楼居民的互动和社交关系
四、站在雅典卫城山顶向四周望去，建筑物的高度倒是很齐整，但外观和布局纷繁芜杂，像是自发形成的私搭乱建，缺乏章法和美感，既不时尚现代，也不古典优雅。
为了保护雅典卫城的视线，上世纪50年代，希腊就出台了建筑法规，规定雅典卫城附近区域的建筑物限高21米（大约7层楼的高度）——2019年正在讨论要降低到17.5米。雅典在上世纪六十七年代建造的多层公寓楼，80%以上集中在以雅典卫城为中心，半径五公里的范围内。楼层越高，视野越好。住在顶层，在客厅里、在卧室里，都可以把雅典卫城尽收眼底:
夜幕降临、明月当中，
卫城在望、万籁俱静，
手握酒杯、美人依偎，
心旷神怡、夫复何求。
即便即便生活在雅典卫城附近三五公里范围内的雅典人来说，能坐在家中看到雅典卫城也是一种稀缺资源和奢侈享受。对于雅典的中高收入阶层而言，购买多层公寓楼的高层甚至是顶层，就是一个自然而然的选择。
五、除了视野和景色的原因，楼层越高价格越贵的原因还有以下五个：
1、顶层可以建成复式住宅，面积更大、居住更舒适；
2、楼房越高越安全——小偷爬到五楼盗窃，很难；
3、楼房越高，邻居的影响越少、越安静；
4、心理因素——“我在你的上面，你在我的脚下”；
5、更方便使用顶楼的露台，随时开启BBQ。
六、上世纪60年代开始，雅典开始了“逆城市化”发展，富裕的雅典人开始搬离嘈杂的雅典市中心。一栋栋设计更精美、建筑更安全、结构更合理、面积更大的多层公寓楼在哈兰德里、马鲁西、基菲夏等雅典东北部区域，法里奥、阿里莫斯、格利法达等雅典南部沿海区域拔地而起，到上世纪九十年代达到顶峰。这些多层公寓楼的顶楼虽然看不到雅典卫城，但上述6个因素都依然有效，所以楼层越高、价格越贵的规律依然有效。
七、根据我对希腊房产中介网站房源信息的分析，我可以简单说明一下楼层对于二手房价格的影响——假设在马鲁西区域有一栋建于1990年的六层公寓楼，每层A户型的面积都是南北通透，面积是100平方米：
1、0层，16.0万欧元；
2、1层，16.5万欧元；
3、2层，17.0万欧元；
4、3层，17.5万欧元；
5、4层，18.0万欧元；
6、5层，18.5万欧元。
八、我咨询了几位在雅典从事房地产开发、销售的朋友，综合他们的看法，我介绍一下楼层对于新房价格的影响——假设在马鲁西区域有一栋建于2015年的六层公寓，每层A户型的面积都是南北通透，面积是100平方米：
1、0层，27万欧元；
2、1层，28万欧元；
3、2层，29万欧元；
4、3层，30万欧元；
5、4层，31万欧元；
6、5层，32万欧元。
九、不少华人担心希腊多层公寓楼的顶层漏水、太阳暴晒等问题，甚至因此放弃购买顶层的房子，我能理解这种担心——这是在中国遭遇上述问题而留下的后遗症，但这种担心在希腊是不成立的。
十、请你想象一个场景：炎炎夏日，下午六七点之后，太阳已经不再暴晒，月亮已经出现在天际。你和家人、朋友一起，聚集在公寓的顶层露台，微风轻拂、泛起阵阵凉意；你们一边准备着烧烤的炉子一边轻松地聊天，城市、山峰、大海，尽收眼底，令人心旷神怡；夜晚降临，星河灿烂，一边喝着啤酒一边吃着小烧烤，和家人、朋友在一起，是何等的舒畅——你愿意支付比公寓底楼贵20%-30%的价格，购买公寓的顶楼及其特有的视野和生活方式吗？
霍庆川
2020年5月9日于希腊雅典
以下是付费阅读部分。如果你计划在希腊购房，我想分享一下我对选择楼层的建议：