物业公司的管理成本如何计算

现在城市商品房的开发小区,物业公司的存在犹如一块鸡肋,扔之不行,食之不能饱腹 。

依据《物业管理条例》和《物业收费管理办法》的规定,前期物业适用政府指导价,后期物业使用市场价格。政府指导价按照行业标准政府调查等法定程序拟定。市场指导价格如何确定呢?需要根据物业服务的项目跟内容来考量核定。例如,一个物业服务小区,需要物业公司提供卫生、绿化、电梯维护、公共照明、化粪池清理这五项具体的物业服务,其市场核定价格标准为:

一、依据2010年制定的物业服务办法,一名物业服务人员,服务的面积3000平方米内,具体价格为:1、当地保洁员工资为2800元/月,一名保洁员服务面积15000平方米。卫生保洁费为2800÷15000=0.187元每平方米,一套100平方米房子,每月保洁费18.7元;

2.公共绿化费:园艺工作人员每月工资2500元,一人服务15000平方米的纯绿化面积。小区绿化率一般0.2%左右。绿化费为2500÷15000×100×0.2%=0.33元每平方米。

3.电梯维保:一步电梯年维保费,维修、电费费总费用÷业主共有面积÷12=每月承担费用。例如一梯两户25层为例:年维保维修总费用20000元,分摊标准为20000÷50÷12=33.33元;

4.公共照明电费、维修费:25层25盏灯100瓦,电费25×100瓦(0.1千瓦)×3小时×30天×0.49元/千瓦=112.5元,维修费100元,户均分摊212.5÷50户=4.4元/月

5.化粪池清理:3500月一车,每三个月一车,分摊费用3500÷3÷50户=25元/月;

二、以上为一梯二户,每户100平方米的成本核算。具体承担费用为18.7+0.33+33.33+4.4+25=81.76元/月。按平方计算为0.81元/平方米。

三、按照物业管理条例规定,另行增加分摊物业服务人员的社保工伤保险金后,就是业主户均分摊的物业费。

当然,我仅仅拿业主要求物业公司提供五项服务的费用,业主要求服务事项越多,物业费肯定越高。

2021-05-15 原文

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