老杜看印尼之三十二：雅加达房事

一、先看个段子：

过去一年里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：

1：凯恩斯主义的政府刺激需求；

2：马歇尔计划的一带一路；

3：克林顿的互联网加万众创新；

4：弗里德曼的货币供给理论；

5：里根的供给侧改革，还有熔断制；

最后又回到我们熟悉的房地产拉动经济上。。。

佐科应该是历届印尼总统里最“亲华”的一位了。过去两年里，数次访问中国，言必说学习，行必坐高铁。也是把中国曾经奏效的经济发良方试了个遍：

1：制订长远经济发展规划；

2：加强基础设施建设；

3：加大招商引资力度；

4：加强国企的主导作用；

5：向经济落后地区倾斜；

最后，也想把房地产作为经济发展主要动力，可惜，没戏。。。

为什么没戏？政体不同，土地私有制。。。

印尼是一个民主国家，官员都是民选，不像在中国，官员业绩都是GDP主导，这里官员都是选票主导。中央政府干点屁事都得通过国会。在房地产这件事上，一点也不能“拆那”。政府没权也没钱搞土地一级开发，也就没有了招拍挂，也就没有了土地财政，也就造成印尼房地产行业是以民间为主的特色。当然，也有例外，不久前雅加达省长钟万学就一声令下把PLUIT附近的贫民窟拆了，变成漂亮的公用绿地，这个只是个案。

二、雅加达住宅公寓市场情况

1、供求

截止到2016年第二季度末，雅加达公寓累计供应量环比温和增长2.9%，同比增长12.4%，达到创纪录的167697套。二季度，市场5个项目的八栋公寓中共接收新房子4777套，包括The Green Pramuka、Royal Springhill、Bassura City、Casablanca East Residence和19 Avenue等项目。在细分市场方面，中低档公寓占主导地位，有86.4%由非黄金地带的三个项目贡献。

Green Pramuka City（Orchid and Penelope Towers）和Royal Springhill（Bouvardia and BulgariTowers）项目均位于中雅加达；但是针对不同的细分市场，分别是中低档和中高档公寓。东雅加达的BassuraCity 和Casablanca East Residence项目主要是中低档公寓。西雅加达，中高档公寓项目

19 Avenue (Tower A)的竣工给市场新增338套房子。装修后的19Avenue（Tower A）公寓每套的售价在IDR400条（20万）-IDR600条（30万）之间。

截至2016年中期，原计划2016年竣工的26583套房子中，约有40.6%已经交付，剩下15793套房子将在下半年交付。

2012-2020年雅加达小型公寓供应量

2、新启动的项目

在本季度，雅加达公寓市场温和推出了一些新项目，四个新项目合计5946套房子已经在2016年二季度开始预售，预计将在未来四年内竣工，新推出项目的供应量比2015年同期下降了20%，在当前供应量大但销售缓慢的市场情况下，开发商都相当谨慎。最近几个季度，新项目推出的公寓数量有限，反映出公寓市场已经疲软。由于整个印尼经济也面临着下行风险，经济增长缓慢，降低了消费者信心，这也影响了开发商的决策。一些开发商对目前的市场缺乏信心，选择推迟项目的推介日期。

新项目数量及推出公寓量

3、市场需求

虽然从项目推介活动上可以看到市场有所改善，但是2016第二季度公寓市场整体情况无明显变化，消费者购买情绪仍然冷淡。因为投资者和刚需消费者基于当前的经济形势，表现出观望的态度，销售市场依旧比较冷清。潜在购房者对开发商的工期延误和项目取消特别在意，购房者和开发商的权利缺乏法律保护，使得购房者的决策变得比较谨慎。总体而言，本季度平均吸纳率环比和同比只上涨了不到1%。

创新的组合式营销策略（使用一些噱头等），新增项目数量有限，基本维持了雅加达的公寓市场的整体吸纳率表现。某些项目的蓬勃的销售业绩背后，真相是开发商与股东或公司高管之间做内幕交易，虽然交易数量占比很小，但是这有助于提升项目的整体销售业绩。另一种促销的方式是，开发商提供回购和现金返还承诺，即如果开发商没有在约定时间交房，则开发商退钱给购房者。

开发商已与保险公司合作为购房者提供保险服务，15年的追索期内出现任何问题，购房款可100%返还。如果购房者15年内没有索赔，15年后，则其缴纳的保险费全额返还。

就区域而言，与南雅加达和非黄金区域的1.1%和1%吸纳率增长率相比，CBD区域的在建项目吸纳率呈现高达2.5%的增长。

已建和在建项目的入住率

不同区域入住率比较

到目前为止，外国人所有权的规定并没有发生大的变化，因为土地法限制了所有权的范围。外国人只能购买只有使用权（Hak Pakai）的房产，且在印度尼西亚持有合法的居留许可证。

在103/2015号条例修订后，政府（国家土地局负责人）介绍了2016年13号条例，关于外国公民购买、转让和继承其在印度尼西亚的房产的的实施程序。这一新的规定清楚地表明，外国公民只允许拥有高端房产（公寓或房子），基于房产类型和位置设置了最低门槛。

印尼当局在2015第二季度宣布，将允许外国人购买（雅加达）价值超过IDR100亿/套（约500万元RMB）的公寓或房子的的使用权。

印尼中央银行已介入支持国内经济和房地产市场发展，特别是促进公寓市场发展。印度尼西亚银行计划在2016第三季度放松贷款首付比例（LTV），以刺激房地产市场，促进经济增长。为防止房地产市场过热而导致泡沫，印尼央行在宽松政策下，同时加强监管力度，保持稳健的货币政策，控制不良贷款占比5%以下。

LTV比率的最新规定

4、价格

总体而言，雅加达的公寓市场价格相对平稳，在市场疲软情况下，大多数开发商都保持价格稳定以吸引买家。只有一些新推出的项目价格比市场平均价格更低，这可能会阻碍价格进一步增长。

开发商更关注于消费者购买力的减弱，这在印度尼西亚统计局的最新数据有所反映，2016年一季度 GDP仅增长4.92%，比预期的5%略慢。因此，为了应付这种局面，开发商开始扮演银行的角色，给购房者提供分期付款。此外，有些开发商还提供额外3%-5%的折扣，这取决于分期付款的方式，付款期较长将会得到较小的折扣。

三个区域的公寓季度询价

2016年二季度，雅加达公寓平均售价在印尼盾31条（约合人民币1.55万元）/平方米（不含增值税），环比上升0.5%，同比上升9%。在南雅加达，公寓价格环比升1.1%，同比上升11.3%，相比于CBD和其他非黄金地段达到最高增长。CBD区域房价仍然为最高，在印尼盾48.3条（2.415万元）/平方米，环比增长0.9%。而非黄金地段取得最低的增长，环比增长0.7%，在IDR23.3条（1.165万元）/平方米，主要是因为在东雅加达新推出的项目价格低于市场平均价格。

不同区域公寓价格变化

三、中资房地产企业在印尼的发展特点：

1、向房产领域的渗透在加快。中资在印尼的各个领域中，如电力、工程 、矿产等遍地开花，唯独中资房地产尚未真正开花结果，近两年来中资在地产领域的渗透在加速。20余家中资房产（包括不少央企）都是在近一两年进入印尼市场，年内准备开工的企业达7家，总建面积150余万平方米，土地面积储备约32万平方米。

2、近两年印尼的房地产市场形势可谓跌入谷底，与两年之前相比较，房产的销售情况可谓天壤之别。当时是项目未开始建设，房产早早销售一空，日光盘，抢房现象比比皆是。目前销售的情况，中资房产和印资房产都不理想。印资房产企业出现资金链断裂等情况，绝不是个案。部分大房产企业也是出现违规、资金链断裂等现象。据调查进入2016年7月以后，目前房产销售似有好转，部分中资房产企业销售开始加速，为此部分企业准备在9月份开始动工建设，印尼的房产市场似乎走出低谷。

3、中资房产的定位为中低端。据调查分析，中资进入的市场皆为中低端市场。中低端市场的好处为与印尼政府的安居计划合拍，可以赢得地方政府的支持还可在获得相应的政策优惠，同时相应的销售速度也较快。

4、中资房产与当地的融入程度不高。中资房产大部分选择单打独斗，抱团较少。与当地知名房产相生相容、共同发展较少。进入印尼市场需要一个学习的过程，需要注意印尼的风土人情、嗜好违忌、政策制度、合理避税等，合作的好处可少走弯路。

5、规划设计五花八门。中资地产用的设计单位可谓五花八门，有中国的、有印尼的、也有新加坡等。印尼市场的一个特点是建筑设计水平并不在中国之下，但在岩土，结构设计远远落后于中国。为此建议中国和印尼设计单位共同合作设计，可为中企房产增添活力，提高竞争力。

6、购置土地的风险。中资企业在购置土地过程中，存在着信息不对称的问题，一些不良的商家兜售一些存在法律争议的土地，坑害中国人，在这方面可说是教训多过成功，很多中资企业因此刹羽而归，遭受经济和精神双重损失。同时土地购置后遭部分中间商算计，付出了高昂的中介成本。本是平常事，不良中介会把你带到云里雾里。为此建议参照部分成功企业的经验，自建团队，把风险控制在自己手里。

四、部分中资项目介绍

中国港湾雅加达房地产发展有限公司

PT.LONGTENG PROPERTINDO龙腾房产

PT.DATZO INVESTAMA GROUP（印尼大中）

PT.INDOSURYA JAYA （印尼曙光有限公司）

PT.Moizland(美丽亚洲)

KINGLAND

感谢网友叶带凤、王春轶等友情提供数据和分析！关于写字楼和工业地产，将另文描述。