一季度经济数据公布，房地产形势怎么走？

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今天，国家统计局公布了2019年一季度中国经济运行主要数据，关于房地产板块有几个数据比较有意思，我们一起来看看。

01

房地产开发投资情况

1-3月的房地产开发投资增速为11.8%，相较1-2月的前值11.6%继续回升，说明房地产投资总体仍然维持较高增速水平。

房地产投资增长有所加快主要原因有两个：一是房价运行总体比较平稳；二是房屋施工面积和新开工面积回升比较多。

房地产投资保持比较好的水平，房地产新开工面积有所加快，对于缓解部分地区房价上涨的压力有好处，增加房地产的供给面积，更好地达到市场的供求平衡。

数据上看，房地产投资依然具有较强的韧性。

虽然2019年的房地产市场被判断为一个降温周期，但很多开发企业仍然体现了较好的心态和热情。所以上半年我们能够明显感受到，土拍更加热闹了，投资接到猎头的电话更多了，房子也好卖些了，地产996也开始了......

▲来源：国家统计局

02

商品房销售情况

3月份部分城市楼市经历“小阳春”，房地产销售面积和销售额也出现反弹，市场交易有所回暖，有利于开发商资金回笼速度加快。此外，房地产的其他“领先指标”，包括新开工面积，土地购置面积等指标，均有所反弹改善，表明房地产对经济的托底作用短期依然维持韧性。

数据体现市场情绪并未悲观，各项指标尚好。同时，对购房者来讲，观望情绪有所减弱，购房节奏加快。

▲来源：国家统计局

有几个大数比较有意思，做投资的话应该留意一下。

东部前三个月成交金额1.43万亿，中部0.59万亿，西部0.6万亿；相加我们可以得到第一季度我国商品房成交金额2.62万亿，以此我们可以简单类推19年全国商品房销售规模大概在11万亿左右。

这个数据18年是多少呢？15万亿；17年呢？是13万亿。无论怎么比19年的市场规模（销售额、销售面积）相比前两年都有所缩水，也印证了我们前面提到的19年是一个“降温周期”的说法，但每年10万亿的规模还是可以保证的。

03

房企到位资金情况

1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%；利用外资33亿元，增长1.1倍；自筹资金11795亿元，增长3.0%；定金及预收款12303亿元，增长10.5%；个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。

关于房企到位资金的构成大家可能不是特别理解，我们简单解释一下。

▲来源：国家统计局

房地产是一个资金密集型行业，在预售制下，开发商被准许通过销售期房获取预收账款，同时配合银行的低息开发贷，从而能够以较低的资本金加杠杆扩大开发规模。

【国内贷款】占房地产企业到位资金比例在15%-25%。早些年这个数据占比一般都超过了20%，此后随着开发商自有资金与销售回款占比提高，国内贷款的占比降至了20%以下。

而且这里面来自银行贷款的占比逐年下降，而非银机构贷款占比逐年提高，从中可以看出房企背后信托、资管、券商、保险、基金等非银机构渐渐成为重要的资金来源渠道。

【利用外资】主要由外商直接投资和对外借款组成，外资占比不足1%，占比最低。其实开发商早期对来自香港等外资的依赖程度较高，此后随着内陆资本市场与商品房市场逐渐成熟，境内筹资渠道逐步打开令外资资金占比呈现下降趋势。

对外借款主要由发行股票与发行债券构成，其中美元债是债券发行中重要的组成部分。

【自筹资金】主要由手持现金、从母公司间接取得的银行开发贷款、销售现房收入、信托融资、房地产私募基金融资等组成。房企自筹资金占比在30%-40%。

一般来讲，市场比较好的年份，由于销售回款较好，开发商的自筹资金占比就会高一些，反之则会低一些。

【其他资金】来源占比在40%-50%，在销售较好的年份占比较高，其中定金及预收款与个人按揭贷款之和可以近似看做期房销售。

纵向观察房企资金来源的不同渠道,可以看到销售回款始终占据了半壁江山，银行贷款与自有资金为重要基石，其他融资渠道从利用外资，到股权、债券融资以及信托兴起带来的非标融资等。

04

基建投资情况

1-3月基础设施投资同比增长4.4%，比前期加快0.1%，比2018年全年高增0.6个百分点。基建投资的回升，与资金的改善直接相关。2019年初以来，发改委在批复重大项目建设上有加速提效的趋势，基建对稳投资进而稳经济的贡献，预计将持续增加。

整体来看，一季度的数据还是比较乐观的，后面三个季度房地产行业应该会好过些了吧。

相同的灵魂总会不期而遇，我在这里等你。