小广播：我最新写的纸质书印刷了，400页，内容丰富包括：收并购、谈判技巧、联合拿地、测算、强排、财税、勾地，案例等。投资岗入门到精通必备，圈内数千人在学习的爆款。
这是投拓江湖第271篇原创文章
测算是投拓人员的必备素质之一,一般来说测算需要研发部门出具的强排方案，如果很着急没时间出方案，乞求一下研发部给个强排指标也是可以的。其实完全没必要这么求人，作为投拓老司机，很多老手在测算之前的指标完全可以自己搞定的。只需要了解其中的逻辑构成，花十几分钟时间看文本文，你基本上能做到以后的强排不求人。这是我花两个小时做的一个表，讲明了各项指标的逻辑关系与基本算法常识，先看一下热个身。总基底面积=建筑密度X用地面积 或者所有单体建筑基底面积之和业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤ 总地块面积×综合容积率当交楼时，单栋建筑面积没有按图施工，面积超出，叫做超面积。当交楼时，总建筑面积超出原来设计方案，叫做超容积率。超面积的可以罚款，然后通过验收。超容积率的属于违建，原则上必须拆除，不能罚款。我们先来看一张图，这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图，假设在30%密度的情况下，产品的平均楼层如下：上图揭示了，在平均的情况下，楼层应该是怎样的，但是实际上我们不可能一个项目只做一种产品。为了利润最大化，很多公司在产品设计的时候都会有一个高低配。我分别以2.0、2.5、3.0三种常见的容积率举例说明一下大致的产品配比：备注：上面的三种情况，我都是按最常见的30%密度考虑的，且以低密产品最大化为原则。如果密度偏低那么低容积率产品占比应该适当提高，如果密度偏高那么低容积率产品占比应该适当降低。当然，这只是我的经验总结，都是经验值，如果有其他意见的，欢迎加入我的知识星球讨论。地下室面积=机动车位个数X单个建筑面积 非机动车库面积一般一层地下室我们按单个车位建筑面积30-33㎡计算，二层地下室按33-36㎡计算，三层地下室按35-38㎡计算。车位配比，简单粗暴一点，住宅部分我们可以按标准的100㎡/个计算，一二线城市车位配比要求稍微高一些，可以乘以1-1.5倍的系数。商业部分可以粗略按80㎡/个，再乘以0.8的系数来计算。比如，一个12万平米的小区，大致应该修建1200个车位。如果是省会城市，则可能是1400个。具体车位配比，可以查阅一下当地城市的规划管理技术规定，里面有详细规定。车位比，更准确地应该取决于户数，这个问题，老王那本实操教程书里面有详细讲。有的地方的住宅（主要是广大四五六线城市）还有地上车位的，地下车库数量应当减去地上车位，然后再计算地下车位面积。关于非机动车库，这个现在一般也是设计在地下室的，通行的非机动车配比标准是（不具有全国代表性，仅供参考）：非机动车的单个建筑标准，加上坡道等公摊，一般来讲是1.5—2.0㎡/个。物业用房面积标准，一般来讲是按计容面积的千分之二至千分之五计算，这个是必须得有的。活动房和社区用房的面积配置，这个在规划条件里面有具体的要求，按这个要求具体算即可。十层以上的建筑，应当按照“满堂红”要求，即建筑基底面积全人防，计算公式：人防面积=用地面积X建筑密度；十层以下的建筑，基础埋深超过三米的，按计容面积3%修建；十层以下的建筑，基础埋深不超过三米的，按计容面积2%修建；这个算法略复杂了，可以粗暴直接理解为人防面积是总基底面积就行。我们在拿到一块地以后，通过对当地市场的认知，能判断出当地大概是什么面积段位的户型比较受欢迎，将几种户型加权平均，算出来的就是平均的户型面积。商业的户数也可以同理求得，但是商业的面积段较为复杂，建议初算的时候直接按80㎡/个计算，再乘以0.8的车位比系数。
本文知识点，部分节选自老王所写的《房地产投资精品实操教程》一书，书中还有更多，成体系的海量干货实操知识点。
