临广双雄！当平洲被三山新城反超身位......
①区位临广，等于含着金钥匙出生；
②新盘众多，开发商劈头盖脸搞宣传；
③配套逐渐明牌化，不再停留于虚无缥缈的规划；
④能给人未来充足的想象空间，故事讲下去有人信。
不较真的话，勉勉强强能拼出这么一摞。
要说最靓的仔，三山新城和平洲映月新城恐怕当仁不让。
俩板块同属桂城街道，隔河相望，客户群体高度重叠，规划利好频出。
回首去年，俩板块不管地价还是房价，一路新高。开发商加速进场，你方唱罢我登场。
三山新城最贵已喊上4万/㎡，比三山地价更贵的映月新城，今年奋起直追。
这局面对于买家来说，越来越难，在面临二选一时，难免纠结。那么，今期我们从多维度来对比一下。
发展规划PK
【映月新城】
▲映月新城规划蓝图（小部分已调整）
【三山新城】
早在2004年，南海已经开展三山新城建设了。
从2019年开始，三山新城致力于去“新城化”，以“三龙湾南海片区”输出
▲三山新城规划效果图
点评：在发展规划上，两个板块都希望聚集更多人气。
不同的是映月新城更侧重居住环境的升级，在发展现有的制鞋、珠宝产业基础上，试图引入更多元的高端产业；
三山新城目标明确，侧重科创产业环境的营造，定向招商引资，住宅规划倒像是配建。
前者原本有较多社区、村居，有基础产业作支撑，开建市政配套，能提升居住品质。更关键的是，这操作比引入外部的新产业更容易。
而后者人烟稀少，大片土地可做规划，在市政、社区、产业规划上，更偏向以产业带人口，注定是条最难走、但收益大的路。
各项配套PK
关于轨道交通
当下的映月新城显得势单力薄，就一个今年要通车的南海新交通经过，远期还有7、16号线的规划。
三山新城除了今年将通车的新交通和2号线，已敲定待开工的4、11号线，还有远期7号线、广州19号线等。
▲大致走向线位图
不过，按佛山建地铁的速度，未开工的地铁注定时日漫长，但有盼头比啥规划都没有强
路面交通方面，连通番禺的番海大桥，已于月初通车，未来有望延伸到番禺万博中心。
▲番海大桥效果图
另外，三山新城规划了港口路北延，进入荔湾广钢地界，采用隧道过江形式，这条路意义非凡。
▲港口路北延
点评：虽然桂城买家通过新交通或开车前往平洲比去三山更便捷，但于广州客来说，三山未来的轨道交通及路面通达性更优。
而且三山依靠规划的4、11号线，跟佛山中西部、南部也保持联系。
论广佛交通的想象空间，三山新城大的多，广州客也更乐意为这点买单。
关于教育配套
因为本就人气足，映月新城的基础教育配套丰富。
南海实验中学东校区(小学部)、映月四小、平北小学、映月二小、映月三小及市一级的平洲中心小学.....
去年，私立的南海实验中学与南海实验小学、桂城外国语学校合并，升级为九年一贯制学校。
▲南海实验小学东校区
初中也有实力不凡的平洲二中，及省一级的映月中学。加上私立的南海实验中学已官宣要在平洲建新校区。还有跟随旧改一起推进的教育配套。
目前三山新城教育资源相对匮乏，公立只有文翰中学及文翰小学。私立有12年一贯制的南海外国语学校及美伦国际学校
前三山的教育资源还能满足当下，毕竟社区少，村居人也少。
但未来几个盘交付后，教育资源紧缺的问题会越发严重。为此，其内部也规划了几宗教育用地。
点评：对于自住家庭来说，教育是尤其关注的配套。
目前来看，三山新城还不至于面临学位紧张的态势，但家长们的要求显然不局限于此，更希望名校加持。
两相对比，映月新城的基础教育比三山好很多。
关于业配套
由于平洲本就有多个大型社区，和人口众多的村居、厂区，这里的商业配套一直不错，烟火气足。
而三山新城，商业配套就差一大截了，目前只有佛罗伦萨小镇一个大型商业体，基本与日常生活所需不挂钩。
▲佛罗伦萨小镇
归根结底，就是三山新城地广人稀，居住人群所需商业基本就靠底商满足。
不过，三山的商业未来可期，规划有永旺梦乐城，朗基澳门城等。
点评：商业配套对于一般板块的价值加成，相比交通、教育明显要弱。
对于年轻家庭来说，哪怕小区附近没有繁华商业，只要底商能满足生活，节假日开车去几公里外的地方消费，也是可以接受的，又不是日日必需。
只要有人聚集，商业自然会慢慢起来。
关于市政配套 生态资源
映月新城因映月湖公园而得名，现有的公园一期总面积13.39万㎡，规划中要扩建的二期面积也达11万㎡。
▲映月湖现状
未来还将打造共计119万㎡公园面积，超300万㎡绿地面积。
另映月湖旁还将规划有平洲体育中心、音乐厅、映月湖文化中心、市民图书馆等系列市政配套。
【三山新城】
三山新城现有三大公园，最大要数占地面积近1000亩的文翰湖公园，分三期开发。
还有三山森林公园&高铁公园，未来跟映月湖连通。
点评：目前三山新城的重点多放在产业空间打造上，其他多种市政配套，如市政配套的厅馆，相比映月新城，还未跟上。
房价、产品PK
【映月新城】
今年，板块会有5个一手盘交战，其中三个纯新盘。
| 平洲板块一手情况 | |||
| 项目 | 面积（㎡） | 价格（元/㎡） | 备注 |
| 越秀星汇瀚府 |
98-108复式 116-144平层 |
2.8-3.2万 | 带装修 |
| 城果利嘉阁 | 90-91 | 2.2-2.4万 | 毛坯 |
| 佳兆业花样年广雅院 | 84~126 | 未知 | 实际楼面超1.6万 |
| 绿城桂语映月 | 95~115 | 未知 | 楼面价1.78万 |
| 保利天珺 | 85~170 | 未知 | 楼面价近2万 |
周边有众多二手小区，楼龄从二手次新到近20年，挂牌价1.1-2.6万不等，丰俭由人。
| 平洲二手一览 | |||
| 项目 | 面积（㎡） | 挂牌价（元/㎡） | 楼龄 |
| 华福御水岸 | 89-145 | 2.27-2.6万 | 4-6年 |
| 南港名轩 | 106-137 | 1.85-2.1万 | 12年 |
| 碧湖花园 | 73-118 | 1.45-1.8万 | 14年 |
| 康怡花园 | 60-164 | 1.45-1.8万 | 17年 |
| 康怡丽苑 | 89-212 | 1.9-2.3万 | 14年 |
| 富丰新城 | 57-178 | 2-2.6万 | 8年 |
| 富丰君御 | 89-184 | 2.1-2.7万 | 3~4年 |
【三山新城】
去年下半年，三山新城在售盘，一下出来5个，一个比一个狠角色。
| 三山新城一手情况 | ||
| 项目 | 面积（㎡） | 价格（元/㎡） |
| 龙光玖里江湾 | 89-128 | 2.55-2.9万 |
| 中交泷湾云城 | 99-139 | 2.45-2.75万 |
| 万科天空之城 | 81-143 | 2.5-3.3万 |
| 保利华侨城云禧 | 85-129 | 2.8-4万 |
| 中海文锦国际 | 83-113 | 3-3.7万 |
二手方面，交投比较活跃的二手盘有保利西雅图、中海万锦熙岸以及保利诺丁山三个。
| 三山新城二手房一览 | |||
| 项目 | 面积（㎡） | 挂牌价（元/㎡） | 楼龄 |
| 保利西雅图 | 71-143 | 2.4-2.9万 | 4年 |
|
中海万锦熙岸 |
89-130 | 2.4-3万 | 5年 |
| 保利诺丁山 | 72-145 | 2.45-3.3万 | 1年 |
点评：从当下一手售价、去化，及二手成交速度上看，三山新城够出彩。
多个新盘较聚集，众人拾柴火焰高。一手涨幅就达20%以上，相当爆炸。
而二手也迎来火热行情，单盘保利西雅图单价涨幅去到4~5千/㎡。
平洲被千灯湖、荔湾、三山夹着，有洼地效应，去年多盘进入尾声，价格稳中有涨，新盘和次新涨幅大该10%。
写在最后
当三山反超平洲一个身位......
回看，2020年之前，两个板块的房价相当接近。
在2019年末时，平洲新盘越秀星汇瀚府还比三山新城彼时在售的碧桂园广佛上城贵。
但经过2020年下半年，三山新盘的爆发，局面完全反转。
如今三山新城最贵已喊出4字头，多盘价格站稳3字头，而平洲最贵项目想要以3字头成交，比较困难。
二手项目，两个板块的差距更明显，同样的次新盘，同类户型，单价已拉开到3000元/㎡以上。
此刻，不免有老铁会认为被反超的平洲，有着比三山更大的投资机会，在二选一的天平上，会偏向平洲。
目前平洲3个新盘未定价，结论不好说。但在二手次新对比上，这个逻辑可行。当下，平洲二手放盘比三山新城多，各种楼龄都有，选择面广，值得关注。
捋捋过去三山新城的客群构成：主要有三山本地客、广州刚需、南海镇街客、各种投资客
在广州客比例上，平洲跟三山重叠度最高，如今的三山免不了把一些自住型的广州客挤压去平洲置业，毕竟后者当下配套更丰富。
有价差，就有购买力外溢。
与三山新城和平洲挨着的陈村石洲板块，其1.7~1.8万/㎡的二手房，也会受到三山客的外溢。
毕竟总价150~160万/套的3房，首付50万内能上车，月供6千内，年轻刚需能承受。未来三山产业搞起来，还有大把月入万把块的大学生群体，就近置业适合陈村石洲板块。
对于投资群体而言，尤其5年起步的中长线买家，面临二选一时，大多会把宝押给三山新城。同类的新盘，三山新城未来的解套期大概率会短过平洲。
但话说回来，沉得住气，一直拿着，不管选谁都不怕。
如一些老铁所说，三山新城最差也是金沙洲的段位，最高那指不定就是松山湖的高度。
那么如果你要出手，你会翻谁的牌呢？