房屋出租收入的税收

房屋出租收入的税收

买了新房子以后，要决定是把旧房出租还是出售，所以必须先算一笔帐，可是对相关的税收政策一窍不通，请有经验的同学帮个忙，谢谢啦。

房子含地下车库当前价值约160000欧元，预期的租金为650欧元，请问实际的净收入大约是多少呢？是不是只需要把租房收入和工资收入加在一起作为总收入，再根据相应的税率就能计算出净收入？

假设工资Brutto为5000，算出来1级税卡的Netto就是2813.78欧。如果加上650欧的租金收入，那么每月Brutto就是5650，算出来的Netto就是3101.56欧，所以实际增长的收入为3101.56-2813.78=287.78欧，也就是说650欧中的一大半其实被税掉了？这样算法对吗？对了，每月50欧的Ruecklage是不能转嫁给房客的，所以收入还要再少50欧。

如果真的这样的话，就只好把房子卖掉了。换成人民币在国内买理财产品的话，年收益5%应该是没问题的，即160000x5%=8000欧，比实际的租金收入高了一倍都不止，还免除了坑爹房客、维护修缮等不可预见的风险。

请大家一起帮忙出个主意，谢谢！

大家怎么说？

shiroki：lz的算法基本上没错。不过还要考虑其他因素的，比如出租带来的退税收益、未来房租上涨的预期、未来房价上涨的预期。 如果lz对未来房租和房价上涨都没信心那就卖，因为一旦出租就得等10年才能避开投机税。坛子里有个特别详细的租房退税贴。 基本是每年可以退房屋价格的1/50 （说错了，不是退1/50，是退1/50的税）

断舍离：房租收入要在年终做Einkommensteuererklaerung里计算。你个人年收入加上房租收入减去werbungkosten等一系列费用之后得出的数额，以这个为基础缴税，然后和你当年已经交的工资税比较，多退少补。

harryzs：卖掉也要交税还要Notar...可能还有中介，最后你得到的钱要小于 160000了。

关于投机税

楼主：买房还贷的钱都来自我的税后收入，如果还要交收入税岂不是重复收税了？就算是只收取差价部分，但是房价的增长中通货膨胀是重要因素，怎么可能为通货膨胀征税？

fusion：增值的那部分。

jeditech：所谓投机税只是个笼统的说法，其实就是把出售所得盈利部分加上当年其他收入交所得税。计算盈利部分时买入价要扣除出租期间每年2%的折旧。

楼主补充：自住的而且已经满10年，应该不征投机税的。我对政策的理解是，如果房产用于投资出租且出售时未满10年，那么需要对盈利部分征收投机税，即你所说的所得税。如果是自住房产，或已经满10年，就不需要征收所得税。

fusion：Beim Verkauf eines eigengenutzten Hauses fallen lediglich die Grunderwerbsteuer sowie die Umsatzsteuer auf Notarkosten und gegebenfalls Maklergebühren an.

总结下就是卖自住私人用途的房子不用交税

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