导语：“不是我不明白，这世界变化快。”对于眼下的商业地产而言，崔健的这句歌词仍旧能引起人们强烈的共鸣。租金下滑、空铺率恶化，商业地产上半年是真的受伤了。受疫情影响，全国大部分城市商业零售、住宿餐饮、旅游、娱乐等产业按下暂停键，购物中心的客流、品牌商的销售受到巨大影响。正值炎夏，商场越来越热闹了，在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，低风险区在7月20日有序恢复开放营业，无疑对当地的经济及商业地产带来全面复苏的曙光。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
2020年商业地产哪家强？
大连万达地名列第一
人生有进有退，才有所成就，关键在于懂得如何取舍。
恒大高调甩卖223个商业地产，是企业自身做减法，而不是说商业地产项目不行了。
7月9日，龙湖对外官宣：“成都第9座天街，落子郫都核心区。”其地块位于郫都区郫筒镇蜀新大道站TOD项目范围内，为商务用地，出让面积 62.1130亩，成交价660万元/亩，溢价率高达288%。
7月14日，龙湖再次出手拿地，底价拍得一宗位于新川之心公园旁的约29.5亩商兼住地块，商业占比50%以上，楼面价11000元/㎡。根据出让条件，这块地整体容积率2.5，总计容建筑面积约4.92万方，竞得人需自持计容商业建筑体量的50%。
5天连拿2宗土地，成都龙湖商业的底气来自发展战略。
不要用做住宅的思维来做商业地产，要向标杆学习。
根据中国指数研究院发布的《2020中国商业地产百强企业榜单》，其中大连万达、红星美凯龙、华润置地等企业纷纷入榜。
来自：中国指数研究院
从商业地产新房市场来看，2019年全国商业地产开工及销售面积均呈下降态势。在此背景下，商业地产百强代表企业的整体经营表现优于行业大势：一方面，城市群/都市圈战略实现城市协同发展，重点三四线城市消费能力提升，百强代表企业通过城市拓展与产品线完善，进一步实现了规模化发展；另一方面，百强代表企业密切关注市场需求，精准定位，通过互联网化发展和精细化运营提升运营质量，重点项目平均租金及出租率指标表现较好；另外，在融资监管较严的背景下，百强代表企业加强资本整合，并通过资产证券化等方式扩大融资渠道，同时以高质量的运营为企业提供稳定的现金流，实现了稳健经营。商业地产已进入4.0时代，而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住经济的风口，并实现自身价值的提升。
商业地产参与者众
成功者寥寥
成功的路并不拥挤，因为能够坚持的人少。
商业地产最早为港资企业发展较突出，且成功项目不胜枚举。内陆的商业地产发展相对滞后，一是商品地产周期长，资金占用量大，而多数房企在资金上并无明显优势；二是商业地产考验的是企业运营能力，而非开发能力。国内部分企业在众多房企中脱颖而出，而且项目质量同样突出，耳熟能详的有万达集团、大悦城控股、新城控股、华润置地、龙湖集团等，大家熟知的商业地产产品线有万达广场、大悦城、吾悦广场、万象城/汇、天街等等。
万达集团商业地产的开发成绩，让其成为业内的风向标，成为众多商业地产企业的效仿者。几年间迅速发展壮大，核心是商用房地产的销售和快速回款，购物中心等综合体是围绕商用地产建立的产业集群。
“现金流滚资产”的模式可以称之为万达地产商业模式运营的精髓所在，这种模式可以让其享受房地产开发和资产溢价的双重利润。目前万达集团已经将这一条路走得顺风顺水。
另外，万达商业地产开发在设计、策划、运营上是符合快速发展的，并能够实现“克隆”。
“优等生”龙湖集团在同行眼中当属成功企业，商业地产发展也算顺利。自从2000年开始，龙湖集团就已介入商业地产的运营，发展至今已经历了20年风雨。其中购物中心作为龙湖商业的主要物业形式，截至2019年底已成功布局北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，总共开业39座购物中心，龙湖商业也成为当今商业地产领域中实至名归的领军者之一。
从发展历史来看，龙湖商业可大致分为三个阶段：从2000年接盘重庆北城汽车修理厂地块首次开发商业项目，到2009年完成3条产品线，再到2016年开始逐年提升商业目标，全国发展进一步提速，直到如今，已成为了商业地产领域较为著名的一家房企。
商业地产板块
房企新格局突围的“第二条曲线”
房企更名年年有，发展是关键。“去地产化”成为大势，积极努力寻找第二条、第三条增长曲线。4月24日，龙光地产（HK：03380）、禹洲地产（HK：01628）先后发布公告，建议将公司名称中“地产”字样改为“集团”，而在稍早前的3月底，世茂房地产（HK：00813）也有着类似的建议，将名称变更为 “世茂集团”。本轮更名既是2016年以来更名热潮的延续，同时也是房企对新行业环境的一次变阵，而商业地产逐渐成为房企多元化的首选突围方向。事实上，据不完全统计，自2016年，恒大率先更名为中国恒大集团（HK：03333）以来，仅在2018年一年，便有10余家房地产开发企业陆续更名，拿掉企业原名称中的“地产”二字，以“发展”或者“集团”等新名称踏上新的征程。龙光、禹洲、世茂在更名原因中均重点提及商业自持板块。龙光地产选择了房开、城市更新、商业地产三轮驱动，禹洲在住宅物业之余，壮大了商业及工程板块；而旨在转型城市运营商的世茂集团，更依赖“4+2+M”， 零售物业、办公物业、长租公寓、服务式精装办公等业务建立了多元业态。在2019年，世茂房地产酒店及购物中心收入已超过35亿元，同比增长接近20%；而禹洲地产已布局的27个商业项目，有16个已开业，11个正在筹备中。在新冠疫情的影响下，原有的行业格局都在变化，企业对整个业务格局会有更多的一些思考。而就在这种变化的背景下，企业基于自身的一些实际情况，拿地情况和其他业务投资情况，会做出一些新的选择。拥有更为完善的商业板块，意味着有着更为强大的资源整合及城市运营能力，随着商业规模、品牌的成熟，将有助于房企拿地的多元化，成为布局商住地的底气亦或是勾地时的砝码，实现新格局下的突围。
商业地产寻求破局点
数字化业务或有可为
随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在构筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。对于商业地产开发而言，这是十分难得的机遇。
在信息产业发展大潮下，互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合，推动中国产业技术变革、产业模式优化升级和企业形态发生根本性转变，这些信息科技因子正迅速渗透到商业地产行业中，从而逐步构建了商业地产全新发展的核心驱动。
未来十年，商业地产可谓是挑战与机遇并存，能否转变商业运营思想观念并能有时俱进的服务理念将决定着商业开发企业的生死存亡。同时，未来城市群将进入新一轮的商业发展机遇期。在数字化与全球化交融的时代，城市群的崛起将与中国的新经济产业发展同步，新经济发展的高度也必然是城市群未来发展的高度。
商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。
参考资料：
《优等生”龙湖集团的商业版图》、《2020中国商业地产百强出炉！ 》、《5天连拿2宗土地，成都龙湖商业的底气来自哪里？》、《商业地产、产业地产未来将何去何从？一文搞懂！》《规模房企再现集体更名，商业地产成第二曲线首选？》
