地铁房怎么选择？

房地产行业一直有句话，那就是地铁一响黄金万两。买房首先要考虑地铁沿线的房子，因为城市地铁的布局也是这个城市发展的方向，是今后人才经济商业的聚集地，这些地方的房子居住体验好，交通便捷，升值潜力也更大，而且这个准则一直也没变，不管是一线的重点城市，还是二三线的省会城市，买房选地铁沿线是错不了的。

地铁是高密度、高运量的城市轨道交通系统。修建复杂、工时漫长、造价高昂。但是地铁一旦开通，将改变城市的时空距离和人们的生活节奏，能在很大程度上决定一个城市的发展速度。按照目前的城市发展脉络，可以说没有地铁的城市也就没有未来。

没有哪个城市愿意放弃未来，于是只要是在地铁申请条件放松的阶段，不止一二线，甚至一些勉强达标的三四线也积极规划上马地铁线。而地铁沿线的房产，都会在一定程度上得到增值，人们普遍认为15分钟通达地铁之处，都是楼市的机会。地铁确实也是极度稳定的溢价因素。各种因素都可能改变，学位会变、景观会变、就业中心、商业中心都会变，唯有地铁最为稳固。地铁从申请到修建，都需要投入大量人力物力财力，费好大力气建成的地铁，不可能说不用就不用。

买房，地铁绝对是要重点考虑的一个因素。那么，投资地铁房，应该怎么选？

首先，要搞清楚什么才是真正的地铁房。

很多城市只要有地铁，或者规划了地铁，相关区域的置业顾问便开始兴奋起来，想方设法的把自己销售的楼盘往地铁盘上靠，张口就是：我们这个是地铁盘，距离规划的地铁站只有3公里。

什么叫地铁盘，距离是唯一确定因素。主流观点都认为1000米以内才能算正地铁盘。楼市实际的市场表现也证明了这个观点的合理性。按照人的步速来说，1000米以上的距离，即便是较快的步速，也要步行超过12分钟，加上进出站，要15-20分钟。步行超出这个时间范围，地铁的附加值就开始锐减。有研究数据表明，地铁的开通对距离地铁口1600米外的小区房价影响已经很小了。

当然，房子也不是靠近地铁站越近越好。最靠近地铁的楼盘，商业繁华噪音严重，人员构成复杂，多租客和经商户。少走了几步路，生活却受到不良影响，得不偿失。所以，紧靠地铁站商业地产更加吃香，住宅最好是距离超过两百米的地方，大概四五百米最佳，不超过一公里左右的楼盘都可以选择。

其次，选准时机才能达到最大溢价。

地铁盘的涨价，一般有3次，分别是地铁规划出炉、地铁开始建设、地铁正式通车。

如果能在规划出炉前就买中了地铁盘，这无疑是最划算的。大多数城市都要靠土地财政，除了城市原有的人口密集区，剩余的线路站点一般会放在外围有发展前景的地方。沿着城市核心主干道向外围走，选择大路的交叉点，是规划前就赌中地铁的小秘诀。不过，地铁没有真正建好之前，随时都有可能变化，想在开建以前就买中地铁盘，其实有点像是赌博。规划出来了，能不能落地是个未知数；即使开建了，线路也可能会调整。

所以，买地铁盘最稳妥、最安全的时机，是在地铁开始施工、工地已被围挡之时，这时候买入一定距离内的房产，地铁通车时房价必涨。

关于正确的时机，如果有渠道获取权威信息，自己再进行科学研判，无疑就占据了先机。

再次，要选择最有增值潜力的楼盘。

地铁线至少都有十几二十公里，所经之处，有人口稠密的闹市，也有人烟稀少的郊区。市区原本配套成熟，地铁不过是锦上添花。而对于近郊来说，地铁却是雪中送炭，原本较偏的位置由于地铁人流的带动得以迅速发展。特别是一线城市通往其周边城市的地铁会极大带动周边城市的房价，比如上海周边的昆山花桥，和上海地铁连通后，房价快速跳涨，深圳通往惠州临深的14号快线开通后，必定也会带动惠州临深整体房价的快速跳涨。相信14号线开通之时，惠州临深房价会整体跃上3万+。

通常情况下，地铁对房价的影响，近郊比市区要敏感得多。地铁是带动郊区发展的核心，选择足够安全的区域既可以住的舒服，又能获得更高的收益。

不论选择什么样的区域，一定要看线路的重要站点，有没有城市的政治中心或就业中心。距离结合沿线重要站点去选择区域和楼盘，更容易选到后期增值潜力大的楼盘。途径商业中心、就业中心、政务中心的线路，其沿线楼盘的潜力明显会大于一些鸡肋线路。

关于投资地铁房，就说这么多。总结一下，入手时机、和站点距离、沿途的区域选择和线路的选择，是四大关键。希望大家好好体会，举一反三。【房一哥大湾区城市发展研究部】专享