买房贷款没通过？可能是你的征信有问题！

拍中之后，才发现房贷出问题

为了买婚房在上海安个家，被限购的小刘观望小半年，最终拍下了第一套法拍房，东拼西凑了200万首付，却没想到在付款的时候银行的房贷出了问题。

眼看就到全款日，如果十天内全款没有打进法院账户，不仅心仪的房子没了，50万的保证金也没了。

在上海购买法拍房，首套房产首付只需要3.5成，在上拍平台缴纳评估价的10%作为保证金就可以参拍。

但是法拍房与正常二手房的按揭贷款流程却完全不同：

根据法院规定，买受人必须在拍卖成交之后7-10个工作日内，将全部拍卖款打到法院指定账户。

如果未按约定时间支付全款，参拍保证金会被法院划扣并产生其他司法处罚等后果。

这就表明，银行必须在法院规定的全款日前放款，而对一般银行来说，难度系数非常大。（一般，二手房按揭贷款的放款时间为1-3个月不等，而法拍房放款只有7-10个工作日）

壹

为什么银行放款临时变卦？

01 贷款预审

贷款预审，指银行工作人员根据参拍者提供的基础资料，进行贷款预判，只给出“是否可以贷款”以及“预计贷款成数”的结果，并不代表最终的放款结果。
预审之后，银行还会依照流程进行二审、终审，再放款（不同银行的审核流程不同）。
在实际放款前，银行还会查询借款人的其他个人信息。
而第一次参与法拍房拍卖的参拍者，往往会认为预审结果就是放款结果，忽略了这两者之间有很大差别。

02 实际情况

根据拍卖流程，小刘在按揭贷款预审的时候，上传了自己的预审材料，银行给了首套贷款6.5成的预审批复。
但是，在拍卖成交之后，银行实际放款时，只得到了银行270万的放款，比小刘预审时的放款额度少了整整100万。
是什么影响了小刘最终的贷款额度？
为什么预审明明通过了，但是最后放款时却出现了问题？
根据多年对法拍房按揭贷款的实操经验，我们发现有以下几类情况会影响到放款。

贰

影响个人贷款额度的因素

01 基本收入

银行在判定个人贷款额度时，一般会有“收入覆盖双倍月供”的原则。
相当于，贷款月供乘以2等于个人月均收入。这里的收入可以是年收入的月均摊收入，所以在单位开具收入证明时，最好以年收入填入。

02 任职单位

一些银行在评定个人商业贷款时，个人征信报告中显示的任职单位的所属行业会直接影响到贷款额度。
小刘就是这种情况，因为所属单位为金融类P2P公司，所以银行给出的额度直接比预审时降低了100万。
除了P2P公司之外，还有一些单位在办理个人商业贷款时会出现问题，像是比特币类、小额贷款类、投资理财类等风险系数较大的企业单位，贷款时都会遇到不小障碍。
由于各家银行的风控体系不同，因此在这里就不做多解释，如果您想了解更多贷款细节，可以联系专业对接人员，免费咨询相关问题。

03 个人资产

如果个人的月收入或者单位不算优质，还可以拿自己的其他资产作为“背书”。像是外地房产、店铺、银行理财、股票、基金等都可以作为附加资产担保，从而赢得银行的信任。
小刘如果提前知道自己的贷款额度不足，就可以拿自己的理财或者外地房产拿来担保自己的资质，从而贷足6.5成，也就不用在拍中之后，突然面临“10天再凑100万”的事情了。

04 银行额度不够

每个季度，银行都会有针对某个放贷品类，规定好相应的放款总额度。
如果不巧这个季度贷款人数较多，总额度快用完了，那么放款就会比较紧张，常常会出现贷不足的情况出现。

05 征信发生变化

买受人预审前后的个人征信，如果发生比较大的变动也会影响到贷款额度。
比如贷款买车、信用卡大额消费、逾期还款等情况都是在办理法拍房按揭贷款的过程中需要注意的。

叁

如何保证法拍房贷款按时准额放款？
要想银行按时准额放款，不让拍到的房子又溜了，就要提前排除限贷风险。
作为京东上海司法拍卖的自营服务商，我们对接了上海几家可以办理法拍房按揭贷款的银行，整理了一套完整的操作流程。
全面了解客户的实际情况，避免用户操作中的盲点，一对一专人时时跟进预审结果，与银行信贷老师直接确认放款额度和跟进状态。
如果您想了解更多贷款细节，可以联系专业对接人员，免费咨询相关问题。
就如小刘的问题，其实也是有解决方案的。
如果在参拍前，就了解到单位的情况，那么提前覆盖掉当前单位的任职信息即可。比如办理一张新的信用卡就可以了。
或者，提前用自己的其他资产，比如理财或者外地房产拿来担保自己的资质，也是可以向银行贷足6.5成的。

实际上，买法拍房的复杂程度，远不止我们在拍卖公告上看到的那样，除了小刘遇到的贷款放款问题，还有在过户、交房、附加成本、隐形问题等方面会出现意想不到的突发状况。

因此，如果你没有在参拍之前搞清楚法拍房的所有问题，一定不要冲动参拍！

为了帮助大家安全地买到法拍房，蓝鲸法拍梳理了，近三年发生过的关于法拍房按揭贷款问题，整理出一套标准的法拍房按揭贷款流程，手把手教大家如何办理法拍房按揭贷款。
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其中详细解说了：如何申请法拍房按揭贷款、办理流程、法拍房按揭贷款注意事项、如何优化家庭贷票、如何规避法拍房按揭贷款风险等。
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