重庆公布主城九区详细人口数据!买房增值的2大原则,明牌了

上周全国第七次人口普查数据公布后两天,重庆就公布了自己的第七次人口普查数据,包括各区县过去10年人口的流入情况、年龄结构、受教育程度等。

很多人没有关注到这些消息——对于投资买房,它们太重要了。从根本上决定了我们的收益空间

重庆公布主城九区详细人口数据!买房增值的2大原则,明牌了
信息来自重庆统计局

看完这些数据,在重庆投资买房,哪些区域该买、哪些区域要谨慎、哪些区域不要碰,会非常明确。

先讲结论,
1,除了九个中心城区,重庆其它区县最好不要碰,包括主城新区。
2,在九个中心城区里,投资首选渝北和沙坪坝,其次是渝中、江北、南岸和九龙坡,巴南、北碚、大渡口主要考虑自住,投资须谨慎。
01

核心结论的主要依据,是基于4个人口维度:重庆各区县过去10年的人口流入数量、15-59岁和65岁以上的人口比重、每10万人中受教育程度是大学的人口数量。

简单讲,

人口流入数量——增量购房需求。

人散财也散,没有需求就没有市场,房子必然很难值钱。再直接一点,就是接盘侠数量够不够多。

15-59岁的人口比重——生产力和劳动力。

这是发展经济和产业的基础,为什么一二线城市之间会爆发“抢人大战”,拼命吸引年轻人口的进入,这就是原因。

而经济和产业的发展程度,反过来又将为房子的收益空间保驾护航。
65岁以上的人口比重——老龄化程度。
与15-59岁的人口比重相反,65岁以上的人口比重是风险指标。它意味着人口红利的收缩、生产力和增量需求的流失。
一般来说,65岁以上人口比重超过7%,就进入了老龄化阶段。超过14%,进入深度老龄化;超过20%,则是超老龄化。
每10万人中受教育程度是大学的人口数量——人才聚集程度。
人口决定“量”,人才决定“质”。它的背后是人口的购买实力、对房价的承受能力。通俗点讲,接盘的人越有钱,房子越有可能卖出更高的价格。
02

2011年到2020年,这十年间整个重庆的常住人口新增320.8万。其中,288.58万人都流入了九个中心城区,占比90%。

剩下29个区县,只分到了32万人左右。平均下来,相当于每一年每个区县只新增了1100个常住人口。
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数据整理自重庆统计局
过去10年,九个中心城区“抢”走了重庆90%的新增人口。未来10年,这个趋势会继续保持且会更加明显。
我们常说只有大城市才有房地产。同样的道理,一个城市当中只有发展走在前列、高度聚集资源的区域才有房地产。人口流向,就是这句话背后最底层的逻辑。
所以,你还会选择去区县投资买房吗?
03

聚焦到九个中心城区,过去10年里,渝北、沙坪坝、九龙坡的新增人口数量排名前三,分别为84.61万、47.73万、44.24万。

北碚、大渡口、渝中的新增人口数量排名倒数前三,分别为15.45万、12.09万、-4.14万。渝中是唯一一个常住人口减少的中心城区。
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数据整理自重庆统计局
新增人口数量只能作为指标之一,人口的年龄结构、受教育程度也是衡量买房收益空间的重要指标。

1,投资首选渝北和沙坪坝。

(说明:人口维度后面的数字是该区域在中心城区中的排名,下同)

渝北,新增人口1、劳动人口3、老龄化8、大学人口5

沙坪坝,新增人口2、劳动人口1、老龄化9、大学人口2
这两个区域代表了重庆现在最主要的两个发展趋势:向北和向西。它们的优势很明显。
人口流入多、15-59岁的劳动人口充足且老龄化程度是九个中心城区里最低的。同时,每10万人中受教育程度是大学的人口数量表现也比较好。
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数据整理自重庆统计局
这里重点说下沙坪坝。

沙坪坝的大学人口排名第二,应该跟沙坪坝是传统教育强区有一定关系。在板块选择上,首选西永、其次是大学城。老城区不是很建议,比如小龙坎、三峡广场等房龄10年内的次新房很少。

2,其次选渝中、江北、南岸和九龙坡。

渝中,新增人口9、劳动人口2、老龄化3、大学人口3

江北,新增人口6、劳动人口4、老龄化5、大学人口4

南岸,新增人口4、劳动人口5、老龄化7、大学人口1

九龙坡,新增人口3、劳动人口7、老龄化6、大学人口6
渝中、南岸和江北的新增人口数量虽然不是很可观,但胜在15-59岁的劳动人口、受教育程度是大学的人口表现比较好,底蕴深厚。
所以我们才能看到渝中、南岸、江北作为发展已久的传统老城区,房价始终排在前面。板块选择上,渝中是重庆的房价标杆,预算有限就不要考虑了。南岸关注弹子石和茶园,江北关注北滨路、江北嘴、大石坝等。
而九龙坡虽然人口流入排在第三的位置,但在劳动人口和大学人口上的表现上目前有一定短板。这可能跟九龙坡还有白市驿、金凤、西彭等远郊板块有关。
如果在九龙坡买房,必然是押宝九龙半岛,远郊板块则主要考虑自住。
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数据整理自重庆统计局
3,巴南、北碚、大渡口主要考虑自住,投资须谨慎

巴南,新增人口5、劳动人口9、老龄化1、大学人口9

北碚,新增人口7、劳动人口6、老龄化2、大学人口7

大渡口,新增人口8、劳动人口8、老龄化4、大学人口8
这三个区域的问题就很明显了。新增人口不多,老龄化程度是中心城区里最高的、大学人口又排在最后三位。所以,在这三个区域买房以满足自住需求为主。
如果要投资,在板块选择上,巴南首选巴滨路、龙洲湾,大渡口关注跳蹬、钓鱼嘴,北碚推荐蔡家、水土。
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数据整理自重庆统计局

04

最后总结一下,根据重庆第七次人口普查数据,在重庆买房投资的基本原则:

1,除了九个中心城区以外的区县,最好不要碰。

2,九个中心城区里,博收益选向北、向西,求稳妥选核心区。南区以自住为主,若需投资,必须选对板块。

下面这张图汇总了九个中心城区在各个人口维度上的具体表现,供参考。
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end

2021-05-19 原文

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