舒可心：收支情况报告公开诚信服务是物业企业的根本

有些小区成立业委会后，并非执意要炒掉物业公司，而是一些物业公司没有端正位置，基本的服务意识欠缺，业主们自然不会答应。物业公司若能配合业委会的监督积极改正，这才是业委会希望看到的。

《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》，明确物业公司必须在每年一季度向业主公示上一年度物业费收支情况。

《物业服务项目收支情况报告撰写规范》和《物业服务项目收支情况报告示范文本》。物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，以及本年度物业服务项目收支预算，且公示时间不得少于15日。

《撰写规范》是物业服务企业对上一年度服务事项、收费项目、收费标准、收支明细等内容的有关情况说明，运用财务报表和文字信息，反映整个会计期间物业服务项目经营活动的书面文件。重点对物业服务项目收支情况报告的时间、主体、要求和基本内容作出明确的规定。对未如期公示项目收支情况的物业服务企业将责令改正，并依法予以记分处理。

公开物业费要求仍欠细化

区物业与业主之间最大的矛盾就在于物业费，按照《合同法》的基本原理，业主付费而物业公司公开收支是基本原则，但由于绝大部分小区没有业委会，导致业主力量弱，物业公司单方涨价或在服务中偷工减料。

一是要求物业公司公布细节，比如在“绿化”费用中，要写明怎样的情况下花费了这笔钱，有没有花的必要；二是要明确物业侵犯业主知情权的责任。业主要求物业费公开其实是在申明知情权，如物业公司没有让业主明白，或者暗箱操作侵犯了业主权益，办法就需要明确物业公司赔偿责任。

业主可解聘不公开费用物业

社区专家舒可心称诚信服务是物业公司的根本，他说，物业费不公开是引发业主和物业之间多种矛盾和纠纷的根源。业主从来都有权利要求物业公开账目，可惜的是一部分业主没有这么做，业主权利意识普遍淡薄。他认为，一定程度上来讲，物业不公开账目也是业主们容忍造成的。

物业管理实际上是一种信托行为，本质是业主信任物业公司，一起出钱让物业管理共同事务。物业服务水平高低不是最重要的，最重要的是诚信，只有诚信才能让每个业主交钱。如果今后物业公司还是做不到公开，那么业主就可以解聘物业公司。

舒可心表示，公开账目本身不是目标，让物业公司诚信才是终极目标。重构道德体系也是最重要的，要让物业公司拿到物业费后诚信地为业主们提供服务。

从行业自律角度来说，物业费收支公开，是为了告知业主基本情况，消除业主误解。对物业费收支情况，政府文件给出了一个固定模板，模板内容基本对应了物业费支出的全部，业主想知道的都能知道。

物业费收支必须公开的规定和以前物业管理规定中要求的物业费公开有什么区别？

以前要求物业费公开，只说了有哪些收费和标准，但对具体实施没有规定。这次规定物业费支出情况也告知业主，且规范具体，可以让业主逐条对物业公司进行监督。

对于拒不公开物业费收支的，有没有督促措施？

物业协会方面会组织业主评价，并进行上报。每个季度，会组织物业公司评优。如果物业公司拒不公开物业费收支，第三方认证机构会不予认证，并且政府会吊销其物业公司的资质。在对物业公司每个季度的考核内容中，就有小区物业费的公开情况，必须向行业协会检查汇报。

物业费收支公开会遇到什么难题，应该怎么解决？

不少物业公司对物业费收支公开有顾虑，担心缴费业主对服务不满意。物业费收支的公开，可能会导致一些缴费业主的不平衡，会影响以后的物业费收缴。同时我们也担心，物业服务企业，可能会有一部分，因为经营必须规范起来而入不敷出，进而倒闭。

目前阶段，物业公司能做的就是跟业主尽量沟通，诚信服务，赢得更多业主的支持，自然缴费情况也会有所好转。构建业主与物业和谐互信关系。

附件1：

物业服务项目经营收支情况报告（包干制）

（示范文本）

小区（大厦）全体业主：

本小区（大厦）实行包干制收费方式，根据省、市《物业管理条例》及《关于加强对物业经营性收益管理的通知》等有关规定，共用部位、共用设施设备经营收支情况应每半年至少公布一次。为更好接受全体业主的监督，现将 年 月 日 至 年

月 日的收支情况予以公布，时间为15天。有异议的业主，可与本物业服务企业联系咨询，联系人： ；咨询电话： 。

单位：元

项 目		本期发生额	合 计	备 注
一、共用部位、共用设施设备经营收入	1.经营用房租金
	2.停车泊位费
	3.广告收入
	4.其他收入
	5.利息收入
二、共用部位、共用设施设备经营支出	1.经营成本
	2.补充物业服务费
	3.业主大会、业主委员会工作经费
	4.补充房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金
	5.税费
	6.审计费用
	7.其他支出
三、本期收支结余
四、历年收支结余

附：其他应专款专用的经费收支情况

项 目	本期收入	本期支出	本期结余
1.电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等修复补偿费

物业服务企业名称（盖章）： 公布时间： 年 月 日

指标解释及填表说明

一、《物业服务项目经营收支情况报告（包干制）》指标解释：

1.经营用房租金是指出租物业管理区域内的物业管理商业用房所取得的收入。

2.停车泊位费是指利用物业管理区域内的公共道路和场地设置的机动车、非机动车泊位停车所取得的收入。

3.广告收入是指利用电梯轿箱、灯箱、外墙、宣传栏等共用部位、共用设施设备设置广告所取得的收入。

4.其他收入是指除经营用房租金、停车泊位费以及广告收入之外利用共用部位、共用设施设备经营所取得的收入。

5.利息收入是指上述1到4项收入总和在报告期内产生的利息总额。

6.经营成本是指取得经营收入而直接或间接发生、新增的有关成本和费用支出，如人工费、材料费等。

7.补充物业服务费是指共用部位、共用设施设备经营收入按照业主大会决定或物业服务合同约定用于补充物业服务费不足的费用。

8.业主大会、业主委员会工作经费是指按比例提取用于业主大会、业主委员会正常运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用以及有关人员的工作津贴。

9.补充房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金是指：直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金；用于弥补专项维修资金拨付额与申请额的差额部分的资金；经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，缴存至专项维修资金专户的资金。

10.税费是指按照国家相关法律法规规定，物业服务企业在经营管理过程中应当缴纳的营业税、教育费附加等相关税费。

11.审计费用是指根据业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务企业提供的经营收支情况进行审计时，聘请专业审计机构进行财务审计所产生的费用。

12.电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等修复补偿费是指在集中装修过程中，因搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，由物业服务企业与装修单位（装修人）协商确定收取的一次性修复补偿费。

二、《物业服务项目经营收支情况报告（包干制）》填表说明:

1.物业服务企业填写收支情况报告时，应保证提供数据和信息的真实性和完整性。

2.本报告应公布在物业管理区域内的显著位置，每半年公布一次，公布时间不少于15天，在当年九月底前和次年四月底前公布完毕。

3.业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复、解释；业主大会或者业主委员会要求对收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合；公布资料（表格及照片）收录在业主委员会、物业服务企业工作档案中以备查。

4.物业服务企业和业主委员会应当仔细阅读收支情况报告中的指标内容，对报告中内容理解不一致的，可向市、区（县、市）物业主管部门咨询。

附件2：

物业服务项目经营收支情况报告（酬金制）

（示范文本）

小区（大厦）全体业主：

本小区（大厦）实行酬金制收费方式，根据省、市《物业管理条例》及《杭州市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。为更好接受全体业主的监督，现将

年 月 日至 年 月 日的收支情况予以公布，时间为15天。有异议的业主，可与本物业服务企业联系咨询，联系人： ；咨询电话： 。

单位：元

项 目				本期发生额	合 计	备 注
一、物业服务资金收入	1.物业服务费（按合同约定应收 元）
	2.共用部位、共用设施设备经营收入	经营用房租金
		停车泊位费
		广告收入
		其他收入
	3.利息收入
二、物业服务资金支出	1.人 元 费 用
	2.公共能耗费
	3.共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用
	4.绿化养护费用
	5.清洁卫生费用
	6.秩序维护费用
	7.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
	8.办 公 费 用
	9.固定资产折旧
	10.税 费
	11.酬 金
	12.管理费分摊
	13.其 他 费 用
三、本期收支结余
四、历年收支结余

物业服务企业名称（盖章）： 公布时间： 年 月 日

指标解释及填表说明

一、《物业服务项目经营收支情况报告（酬金制）》指标解释：

1.物业服务费是指根据物业服务合同中约定的收费标准，向物业管理区域内的业主实际收取的物业服务费总和。

2.经营用房租金是指出租物业管理区域内的物业管理商业用房所取得的收入。

3.停车泊位费是指利用物业管理区域内的公共道路和场地设置的机动车、非机动车泊位停车所取得的收入。

4.广告收入是指利用电梯轿箱、灯箱、外墙、宣传栏等共用部位、共用设施设备设置广告所取得的收入。

5.其他收入是指除经营用房租金、停车泊位费以及广告收入之外利用共用部位、共用设施设备经营所取得的收入。

6.利息收入是指上述1至5项收入总和在报告期内产生的利息总额。

7.人员费用是指人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当缴纳的社会保险费用。

8.公共能耗费指物业管理区域内值班室、监控室、保安亭、公共走廊、水泵等共用部位和共用设施设备的水、电费用。

9.共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位、共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修、更新和改造费用。

10.绿化养护费用是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、补苗费、农药化肥等费用。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

11.清洁卫生费用是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

12.秩序维护费用是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

13.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

14.办公费用是指物业服务企业为维护物业管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品、交通费、房租、水电费、通讯费、书报费及其它费用。

15.固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区域内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

16.酬金是指根据物业服务合同约定比例或约定数额支付给物业服务企业的报酬。

17.管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目的情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。

二、《物业服务项目经营收支情况报告（酬金制）》填表说明:

1.物业服务企业填写收支情况报告时，应保证提供数据和信息的真实性和完整性。

2.本报告应公布在物业管理区域内的显著位置，每年公布一次，公布时间不少于15天，于次年四月底前公布完毕。

3.业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复、解释；业主大会或者业主委员会要求对收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合；公布资料（表格及照片）收录在业主委员会、物业服务企业工作档案中以备查。

4.物业服务企业和业主委员会应当仔细阅读收支情况报告中的指标内容，对报告中内容理解不一致的，可向市、区（县、市）物业主管部门咨询。