不管是商业住宅还是居民住宅，房东和租户之间的纠纷很多时候都离不开维修的职责。在租约期间，房子内部出现问题，究竟是谁来负责维修呢？如果损害的情况比较严重，租客无法使用物业，是否可停止交租金？这表明看起来，房东或多或少都得负点责任？可是，英国最近出炉的案子《Stonecrest Marble Ltd v Shepherds Bush Housing Association Ltd》告诉您另外的答案。在这一场租户和房东的大战中，即便租户遇到的问题确实与房东有点联系，可租户最终却输了。为什么？本案的原告是一家专门出售住宅瓷砖产品的公司——Stonecrest Marble Limited（简称S公司），被告则是一家住房协会Shepherds Bush（简称D住房协会），该协会是伦敦地区一家受政府部门监管的社会福利房供应商。另外，在D住房协会管理的房产中也包含商业住宅。2015年10月9日，S公司和D住房协会结缘。通过介绍，D住房协会把旗下一套商业场所的租约卖给S公司，从此成为S公司的房东。据了解，双方签下的租期为10年，直到2025年10月8日结束。租约许可的用途是:销售、展示和储存瓷砖和地板配件。此外，租约规定的租金为每年28,000英镑，还包含其他服务费和保险费。从法院提供的资料看，这栋商业住宅位于伦敦万斯沃斯桥路7号一栋四层楼的社会福利住宅项目里。该商业场所位于负一层，其他楼层为住宅房产，属D住房协会保留的房产部分。签下租约后，双方的租约维持很好。直到2年后，矛盾开始了。2017年9月18日下午，一场大雨过后，S公司突然发现有水渗进店铺了。随后，相关负责人立刻向D住房协会报告。当时情况不太严重，D住房协会只是派人来看了看，似乎也没怎么管。可没想到，事情越来越严重。在2018.9.17至2019.11.19期间，连续几场大雨过后，水不断涌进该物业，导致物业内的地板出现严重积水，S公司无法正常营业。2019年7月31日那一天，S公司和D住房协会各自派测量人员对物业进行联合检查。双方的测量师发现，多年来的渗水问题主要出在D住房协会自留的住宅那里，由于大部分杂物堆积堵塞了楼层的下水管道，一到下雨天，水就会从排水沟溢出，这导致分租的商业房产无法使用。也就是说，自从商业物业有水侵泡后的一年多的时间，S公司都无法正常经营，生意亏损不少。S公司的负责人很气愤，他们认为这都是房东的错。S公司称，在第一次通知房东商业物业进水的情况后，房东根本没有立刻调查进水的原因，也没有进行必要的工作来疏通水沟。最终导致情况变得严重。随后，该公司提出诉讼，要求房东D住宅协会公司赔偿利润损失和单位的损失。S公司认为，房东违反英国法律规定的房东义务以及违反安静享受权（quiet enjoyment）——指的是承租人或租赁人有权不受干扰地使用、和平占有和享受他们的房屋。也就是说，渗水的问题是D住宅协会旗下的居民住宅惹的货，这完全是干扰承租人使用房屋了。此外，租赁合同中的租金暂停条款应该适用于从“通知进水“到“疏通水沟”的这段时间，他们有权停止缴纳这段时间的租金。按常理来说，在商业场所进水的情况导致无法营业，租户应该可以申请租金减免或者赔偿；特别是引发下水道堵塞问题出在房东所保留的房产范围的，房东至少是有义务来阻止进水或负上一些责任的。根据租约条款以及侵权行为的规定，法院认为，房东不应该对这名租户遇到的问题负责。此外，暂停租金条款的原则也不适用这一案件。通常来说，英国法律规定，房东和租户在维护和修理房屋方面的法律义务必须在租约中规定。此外，租约里也会明确列有关于什么时候可以暂停交租的相关条款。据了解，在审查相关的租约文件后，法院认为，S公司提出的要求是不成立的。法院发现，双方的租约里已经明确制定维修和保险计划，这些计划都清晰排除D房东的任何责任。因此，在这种情况下继续对房东提出索赔是没有依据的。从法院的资料来看，在合约里，有几个关键点支撑法官的论点：“租约第26.1条规定，S公司承诺保持该物业的清洁和整齐，并处于良好的维修和状态；另外，租赁合同的第8.3条规定，D住宅公司只是负责修理、维护、清洁和照亮公共部分的道路、路径和停车区，D有权，但没有义务提供任何其他服务。”同时，合约里也写着：“如果任何失修是由保险风险造成的，那么，承租人不负责维修该物业。”可是，各项证据却显示，此次因“杂物堆积导致下水道堵水“的问题不属于保险风险内的”。也就是说，S公司有着责任来维修关于房产内部任何问题，进水了，就得自己自己处理。同样，由于这一次渗水原因不属于保险风险内的，保险也明确排除由逐渐恶化或磨损造成的损坏，所以，它也不适用于租金停缴的范围。正如上文所说，在这一场诉讼中，原告以“破坏安静享用权”论点来辩护，但也失败了。法院认为，如果租赁合同中没有任何明确或隐含的义务要求房东修理或维护所保留的房产部分，那么租户就不能援引安静享受权的承诺来作为替代手段，将他们本来没有义务履行的积极义务强加给房东。白话理解，租约里又没有写着房东必须要对第一到第三层楼的居民房产范围（保留房产部分）进行维护或修理，杂物太多导致下水道堵塞的责任不应强加给他们。丽莎认为，该案件可以给广大的租户朋友们提个醒：拟定、审查租约条款相当重要。大多数商业租约都有着两个主要目的：第一，记录商定的条款；其次是为每一方提供保护，防止对方违反条款。大多数情况下，商业地产的租赁合约通常是由房东的律师起草。所以，在很多情况下，房东都会以自己的利益为先而拟定相关条款。但是，这不代表租户没有任何权利来修改。承租人的律师是被允许对必要的情况进行修改的，并且可以在该合同中发现问题，对任何隐藏的法律问题给租户提供建议。从本案就可看出，房东和租户签署的条款里，明显是租户的承诺比房东更多，租户需要负责的职责比房东的更广。也就是这一份租约，降低租户在这一场诉讼中胜诉的机会了。我们建议，租户在签署一份租约前，一定要聘请一名法律顾问来帮助您审核所有条款，看看每一项条款背后是否有诈，或者说是否对您的利益有着潜在的影响。此外，不管是业主也好，租户也好，双方都必须定期查阅该文件，提醒自己的权利和义务，特别是在使用、维护和修理方面。如果喜欢我们的文章别忘了给我们点赞和转发给好友，你们的支持是我们前进的动力，我们会继续为大家提供实用的文章。
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