购买商业地产：要考虑的六个因素

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当您打算购买商业地产时，应考虑许多因素。有些与您购买标准民用住宅相同，但是，有些问题您可能没有考虑。

贷款批准

您应始终确保在签署任何商业地产买卖协议前，获得银行的贷款批准，同时在买卖协议上添加：取决于银行贷款是否按时批下。

在处理商业地产时，银行通常在贷款与地产价值的比率方面 (loan to value ratio)要严格得多，因此，首先要与您的银行联系，这很重要。

建筑报告

您应该联系一家合格的建筑商，他们在检查商业房屋方面经验丰富，可以为您提供专业的书面建筑报告。

同样，就像住宅房屋买卖一样，商业地产同样可能具有隐藏的缺陷。只有当经验丰富的建筑商检查建筑物时，这些缺陷才会暴露出来。

LIM报告

LIM报告对于商业建筑物仍然很重要，它不仅会告诉您建筑物是否已按照市政府的建筑许可建造，而且还会提供有关房地产进一步开发的信息，例如如果您正在考虑在土地上再建一栋建筑物。

在LIM报告中需要检查的另外几件重要的事情是：

• 土地分区 - 确保您打算在土地上进行的任何商业活动均已获市政府批准；

• 建筑物是否具有现行的《建筑物合格证书》–这是建筑物拥有者应提供的文件以确认该建筑（例如，建筑物的特征使其易于退出或进入，免于着火以及其它安全方面）在过去的12个月中，按照市政府的要求对建筑物进行了维护和检查，并且它们将继续按要求运行。

保险

在考虑购买商业地产时，您应该向您的保险经纪人查询。覆盖建筑物本身的保费将大大高于标准居民住宅房屋保险，但是，根据您（或您的租户）在该物业上进行的商业活动，将确定您可能需要的其它类型的保险。例如物品保险，或公共责任保险。

单位楼产权

如果建筑物是单位楼，则您作为建筑物所有者的职责可能会略有不同。您和其它单位楼的其它所有者组成了法人团体。法人团体将举行例会，以作出影响整个商业楼的决定。主要区别之一是您将必须支付商业楼物业费。

这些通常包括用于维持公共财产，管理费和保险费的金额。通常，单位楼产权是按照以法人团体名义持有的单一保单进行保险的。

商业租户-租赁

当您购买商业地产时，通常会有一个既定的租户来租用该物业。在承诺购买该物业之前，

您应该：

• 审查租赁合同；

• 审查该租约的任何书面变更；

• 向卖方确认没有关于承租人的其它口头安排或承诺；

• 询问承租人的信誉

商业租赁与住宅租赁的差别很大。最大的区别是，通常来说，房东无权通知租客终止租约。在房东可以采取措施终止租约前，需要有证明承租人已违反租赁多项条款。

但是，如果您确实想要腾空您的商业物业，则可以尝试协商来解决。通常需要业主/房东与租户共同同意终止租赁，租户通常会要求金钱的赔偿。

总 结

商业地产是一项重大投资，在购买之前，请咨询专业的法律建议，这一点很重要。