今天是六月一号，我们整理了一部分上海四五月的数据，当然完整的数据还没出来，但是我们剥离了一部分，包括带看量，挂牌量以及可能的成交数据和成交结构不太完整的数据背后，但也呈现出一些变化，特别是和房东有关的挂牌价
仿佛新政后的每个月都可能成为市场的分水岭，6月了...一般每月全市二手成交数据，要在下个月5号或者推迟几天公布不过今天还是跟大家分享一个数据，能提前看看5月真实二手市场作为一个持币待购的买房人，在拿到数据的那一刻屏住了呼吸5月链家二手住宅成交套数4700套（截至5月30日）我们拉出2020.8-2021.4，链家成交占比全市数据链家每月成交占比都不同，但是每月占比都围绕一个数字上下波动而且链家门店规模和市占率两个数据都比较稳定，所以我们有理由相信链家5月成交市占率也依然会围绕22%上下波动这也就意味着，全市5月二手住宅成交套数匡算下来应该会在真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
2639篇原创内容
公众号
除了少量主动或者被动下架房源后又被挂牌的情况，这里的新增房源并不是重复计算，而是每月新增到房源库的首次挂牌房源
有中介跟我说，他这两天拉上同事往给一个小区4000户业主一个一个打电话，结果一套房源都没有就是房源最后一次挂牌价和最后成交价格的差额，基本可以反应市场买卖双方的博弈心态这几个月还价空间越来越大，某种程度上也反应了一定的市场心态市场正在变的逐渐冷静
那潮水褪去后，哪些产品或者哪些需求还能够依然坚挺
如果说成交量相比4月是不是下降还比较暧昧，那相比3月还是少了非常多这势必意味着各面积段、各总价段产品的成交都会压缩
在这个背景下，哪些面积段、价段的产品，是相对更能经得起市场考验的呢
我们对比了链家5月成交的各个面积段，相比于4月的下降幅度可以看出市场上，90-120㎡面积段下降幅度最少，也就是说这类产品更能在市场上获得流通相对应的，在成交总价段，我们发现800w-1200w不降反增数据再次告诉我们，二手赛道改善为王
而且改善的具体画像，是面积段在90-120㎡，总价段在800-1200w的产品
总的来说，这两个月成交是稳了，几乎进入成交横盘状态我们对比了4-5月同一板块挂牌价前后差异，有两个前提：➤ 另外我们删除了单月成交套数低于10的板块，因为更多成交套数才更能反映板块整体挂牌水平➤ 3-4月，上海发生成交的224板块中，均价发生下跌板块有127个，占比56.7%➤ 4-5月，上海220个板块中，挂牌均价下跌的板块只有49个，占比22.27%也就是说，成交价格，已经出现横盘情况，但很显然，这并不是房东所期望的一般挂牌均价涨幅，如果能得到市场响应，相应的在成交均价涨幅中也会有所体现
但目前看来，房东预期和市场成交，基本是两回事
但这里有一点猜测大家可以参考下，成交涨的比较猛的板块，跟客户需求量大有关
而挂牌涨的比较猛的板块，有一个大概率的原因，是因板块内房源少，所以房东心态好，挂牌价走高
市场上很多砖家55开对赌式论断意义不大，毕竟不是涨就是跌➤ 今日房产观察分享过自己匡算的一个数据，外省市来沪常住人口，已经达到1048万，占整个都市人口的42.1%，最近10年，平均每年增加1.6%也就是说整整多出了150万人，这些增量外省市居民到上海生活，不管买房，还是租房，10年之内创造的需求，就是64.6万套住宅平均每年就是6万多套房，这还不包括上海本地人购房需求➤ 我们之前写过一篇《上海拆迁户会去哪和我们「抢房子」》2020年全年，上海完成旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户，也就是3.5万个购房需求，今年这个数字是多少2021年旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户，除了极少部分留本地，或者去了青浦、金山等区，90%的拆迁户选择拿钱再买房3.4万x90%，将近30000多户购房需求，假设其中25%购房需求流向新房（过去一年新房成交套数/二手成交套数=1/3）那最后可能还有 将近2.25万购房需求流入二手市场而且后续还陆续出政策补充，比如，最近新房认筹计入二手房购房套数很多人对此的解读是，让购房者不能同时买新房、二手房但实际这个政策本身可能更多是在规范二手市场，也就是前置二手房购房查询，认筹也算购房套数，本质上是调整二手市场预期每一位购房者都有自己的感知面，焦虑、观望、无所谓、快刀斩乱麻这都是市场每个个体的感知面购房者、中介、房东，每个市场主体都有自己看待市场的方式讯息、信息、反馈，从四面八方无孔不入的渗透到每位购房者的生活中而调控让市场看到了政策的决心，也让购房者逐渐安心，大家才会降低市场预期，慢慢走近观望状态观望，就是现在市场最本质的情绪，而这个情绪弥漫的结果就是带看减少、客源减少、房源减少、议价空间走高所以看房选房的同时，也请保持冷静，选择一套真正满意的房在上车6月了，还是希望大家多去看看房，早一点买到自己喜欢的房子
