百日读书挑战Day7：中国房地产未来十年的走向

书名：《分析与思考》（黄奇帆的复旦经济课）

作者：黄奇帆

类型：经济

主题梗概：本书汇集了黄奇帆对中国经济的基本分析与思考。观点不是那种噱头类的，而是他从政经历给他带来的全局观。一些很复杂的问题，通过他的讲解，马上变得通俗易懂。本书围绕宏观调控、基础货币、资本市场、房地产、对外开放、国际经贸几个大主题展开。非常值得一度，可以奠定一些非常实用的知识框架。

推荐星级：五星

第四章：房地产发展重点摘录

1。基本逻辑：土地供应。为了解决中国14亿人口的吃饭问题，需要18亿亩耕地，这是国家粮食安全底线。截至2017年全国耕地面积约135万平方公里，约20亿亩。过去几十年，我国平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地。因此，目前还有2亿亩的余量，可支撑20年左右的发展。

2。用地分配比例：三分之一用于农村建设用地（水利、高速等），城市用地占三分之二。城市用地里面，有55%用于基建和公共设施，30%工业用地，房地产开发建设用地比例约为15%，建设用地的总体比例大约为10%（欧美城市建设用地约15%，商业和住宅25%）

3。价格：影响因素有货币和地价，货币是外因，地价才是内因，主因。推高地价的因素有三：1）土地拍卖制度 2）土地供应不足 3）旧城改造推高用地成本

4。房地产投资比例：正常区间时用于租房的成本不超过年收入的六分之一，6-7年年收入买一套房。固定资产投资不超过GDP的60%

5。房地产融资比例。房地产占用金融资金量25%，但是GDP贡献率只有7%。

6.房地产税费占地方财力过重：35%

7。租售比例失衡：正常区间为销售：租赁各站一般。近十年这个比利时9:1，市场畸形。

8。房价收入比：中国一线城市要40年收入才能买一套房，二线城市25年作用。

9.供给侧改革：一二线土地供不应求，去库存周期3-4个月。有些城市则需要是几个月，甚至三四年。城市规划的技术，人均住宅面积40平米，三口之家就是90-120平米。有多少人，造多少楼。允许上浮10-15%。写字楼建造比例：中等城市没2万元GDP造1平米。大城市按4万GDP/平米规划。商场按每年每平米2万元销售值规划。

10.未来我国房地产调控的五大长效机制：

1）土地。一是控制土地供应量。城市每人按100平米控制。例如100万人口供应100平方千米。土地供应跟着人口走，跟着茶叶走。二是控制用地结构比例。人均100平米的城市建设用地分配：55%用于市政公共设施，20%用于工业，做到每平方公里100亿元产值，20%用于住宅，5%用于商业。

2）金融：一是限制开发商使用自有资金拿地。本金和社会融资比例大约1:3为合理（实际上比例往往超过1:9）。二是，防止开发商多账户借款。三是，控制住房贷款按揭。首套房2-3成，二套5-6成，三套全款。

3）税收。一是差异化收税。二是实施征收房产税或物业税三是研究征收土地增值税。

4）租赁市场。完善公租房和商品房租赁市场

5）地票制度。

11.对未来房地产走势的判断：

1）市场规模（新房销售量）会逐年下降，甚至负增长。可能从顶点的17亿平方米下降到10亿平方米，大概减少40%。原因：一是城市化率增速放缓（从60%-70%）。二是旧城改造总量减少。三是人均住房面积增加(近50%)。四是住房质量提高，住宅安全标准从原来30年提升至70-100年）

2）房地产开发会聚集在以下三种区域：

一是中心城市（省会及同级别区域中心城市）。发展规律：一二三四逻辑。即省会城市占省土地面积10%不到，人口占省人口20%，GDP30%，服务业（配套）占40%。按照这个逻辑对照城市是否有发展潜力。

二是大都市圈。辐射范围1.5万-2万平方千米。50-70公里半径构成一个大都市圈。

三是城市群。400-500公里半径城市群。

3）房价趋于稳定，不会大涨，也不会大跌，房价的增长率低于GDP增长率。房价有三个志成。供求关系。二是货币增发。房价出现三五年翻一番的现象。三是外部影响、汇率等。供不应求的时代已经结束，进入总量过剩阶段。国家M2增长率答题等于GDP+物价指数。城市化率还有10%的空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市的房价不可能大跌。、

4）政府对房地产的调控方向：

一是控制房地产占城市固定投资的比例，不超过25%。

二是限制房地产商采用融资买地。

三是管控地价，地价控制在当期房价的1/3。

四是管控家庭购房按揭。按照手头2-3成，二套4-5成，三套全款的底线。

五是控制房子总量。住宅按照人均40-50平米的标准去规划。写字楼按照2万元GDP造1平米写字楼。商铺面积，每平米2万元销售额。

六是推动住房双轨制。商品产权房50%：租赁房50%。租赁房其中40%是政府公租房，60%是商业化租赁房。