最新组织赋能下的世茂，目标理性但势头凶猛

3月30日，世茂集团举行业绩发布会，对去年全年业绩进行总结回顾，有几个核心数据先和大家分享下：

首先世茂规模继续提升，2020年销售额为3003亿元，同比上涨15.5%，增幅领先TOP10房企9%的平均增速；

虽然增速较快，但其增长却是高质量增长：销售均价17536元/㎡，位列TOP8第二名；毛利率29.3%，位居第一梯队阵营；

世茂的负债数据也较为健康，世茂去年实现了由黄档转绿档。

世茂能够有今天的成绩，离不开其组织管控的优化、完善与调整。许世坛在当天的发布会上坦言：世茂基本每年都会对组织架构进行调整和升级，以提升团队的组织效能和执行力。

早在今年年初，世茂就进行了一系列组织架构调整，包括地区公司的整合；在昨天（3月30日）的发布会上，世茂还透露了今年其在组织管理上还将有新动作：

其将落实“强集团、强地区”，对地区公司进行现金流管控，并实现下沉管理，推动组织管理效能的进一步提升。

艳姐也以个人视角分享下组织势能加持下的世茂，能够逆势发展的4个关键点：

关键点1

稳健经营

由“黄档”转“绿档”

世茂能够在去年行情低迷的情况下实现逆势发展，和其一直以来的稳健经营分不开，尤其是对于财务风险的控制。

虽然去年三道红线政策出台后，根据2019年年报世茂踩到了一条红线，资产负债率（扣预收款）为71%，而该指标标准为低于70%，也就是说，当时世茂已经算是“准绿线房企”了。

2020年，世茂成功由“黄档”转“绿档”：将各项金融风险指数控制在安全线以内：

净负债率下降至50.3%；

资产负债率（扣预收款）为68.1%；

现金短债比（扣预售监管资金）1.16倍

值得一提的是，世茂净负债率连续第9年维持在60%以下。

不管是从港股还是A股市场的可比公司来看，世茂的净负债率都是排在主流房企末尾的，说明公司的内部运转比一般的地产公司更加高效，更能维持企业利润持续增长的要求，而且公司还有进一步加杠杆的空间。

世茂去年采取的降负债措施包括减少拿地支出、主动降速、配股融资、创新发债方式等。

从世茂近几年的增长线看，其2017年-2019年间世茂集团的增速达到47.93%、75%、48%；2020年增速为15.5%，在TOP10房企中增速领先。

在公开土地市场，世茂2020下半年显得更为审慎。据不完全统计，下半年其拿下4宗土地，分别为南京、杭州、肇庆以及武汉。

融资成本低一直是世茂的独特优势：2020年，世茂综合融资成本长期维持行业低位，为防御市场系统性风险及后续发展提供充裕的资金保障。

配股融资方面，2020年1月，世茂增发新股46亿港元，4月增发新股23亿港元，发挥港股股权融资优势，有效防御市场系统性风险。

发债方式方面，世茂也进行了渠道的多元开拓：2020年2月，世茂快速应对外部变化，发行8.5亿疫情金融产品，利率3.6%，并获全市场首单武汉本地疫情防控CMBS额度8.4亿元，期限6年。世茂建设接连发行45亿元和31亿元公司债，融资金额大，利率3.2%再创新低。

世茂目前整体债务结构较健康，1年内到期的借款占比仅25%，公开市场债券占比达43%。

其现金流也较充裕，报告期内，世茂实现回款2252亿元，同比增长15.5%；资金储备方面，账面现金684.7亿元，同比上升14.8%，世茂安全边际较高，抗风险能力较强。

世茂优秀的财务内控管理使得评级机构提升了对世茂的评级，惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级；穆迪为Ba1，标普为BB+，年内均由“稳定”调升至“正面”，再升一级即为投资级。

这也为世茂未来的进一步融资和扩大规模提供了充足的动力。

关键点2

注重质量

部分指标排名靠前

把风险降到最低的同时，世茂也在持续增长，但它并不是粗放式的增长，而是高质量的增长，主要体现在以下几个数据：

销售均价17536元/㎡，位列TOP8第二名；毛利率达29.3%，位居第一梯队。

世茂的高质量增长来源于前瞻性的土储布局和其精品产品定位：

1、重仓大湾区和长三角

世茂近年来都是进行精准投资，重仓布局基本面较好的核心城市群，这些城市群的土地之上所打造的产品也往往能实现高溢价，并且客群也会偏好高品质产品。

2020年，世茂在一二线及强三四线城市土储占比为90% ，其中大湾区货值3950亿，长三角货值3450亿，为世茂可持续发展及利润增长提供有力支撑。

世茂前瞻优化的土储红利将加速兑现：

2021年可售资源约5500亿，其中一二线及强三四线城市占比约87%，一年以内货值约70%，住宅类占比约75%，核心城市群可售资源约3900亿，若按照去化率60%估算，就可轻松达成3300亿销售目标。

2、打造网红产品的能力，产生高溢价

世茂持续精研产品力，诸多高端产品入市后，都受到市场追捧，成为网红，助力了世茂全年业绩的稳健增长。

在城市地标方面，位于“东进战略”最前线的深圳世茂深港国际中心，其公寓产品全年销售超51亿，持续蝉联深圳第一、中国前三的宝座；南京世茂天誉，以73万平方米的豪华综合体，实现南京400万以上公寓签约套数/金额TOP1；

深圳世茂深港国际中心

即使是豪宅，世茂能把它打造成网红，作为世茂顶级产品线的代表之作，北京世茂西山龙胤2020年项目销售业绩超50亿元，扛起北京豪宅流速标杆；广州世茂天越和世茂天鹅湾，均以稀缺地段和天生的豪宅基因，问鼎广州千万级奢宅销售榜首和广州滨江2500万+总价销冠。

北京世茂西山

关键点3

重视组织

架构调整提升团队组织效能

世茂的业绩增长和稳健的财务表现，和其较强的产品力和运营能力分不开，而这些强大的能力，最终都是由房企的组织力决定的。

许世坛在发布会上也表达了他对于组织力的重视：产品力和运营能力很重要，打造一个团队，在组织架构上可能要做比较大的提升。

世茂会将地区公司的整合，孵化新的地区公司，同时也会整合一些发展较弱的地区公司，新的团队也带来了新的冲劲和活力，世茂也培养了诸多年轻的地区公司的高管，他们在组织充分激励下，爆发出很大的潜力。

对于世茂来说，最重要的是引进更加合理的长期激励，提升员工的凝聚力，把关键的核心指标转化成业绩持续增长的动力。

今年一开年，世茂便对组织架构进行了调整：

先前，世茂共有9大地区：华北、苏沪、浙江、海峡、西部、粤桂、山东、华中、长三角。1月初，世茂将9大地区调整，主要为：

山东地区、长三角地区（除杭州），由苏沪区域管理；

华中地区、长三角地区（杭州），由浙江区域管理；

粤桂地区并入海峡发展；

保留西部地区和华北地区。

这个调整相对比较简单，即以地区的业绩表现为依据，形成内部竞争，强者上，弱者下。

比如，苏沪区域、浙江区域、世茂海峡，这两年的业绩规模都相当不错。

不过值得注意的是，山东、华中虽然被合并，但依然保留了整体团队和架构。可见，世茂的调整，更多的是优势整合，而不是优胜劣汰。

在此次业绩发布会上，其公布了今年世茂对组织核心管控要点：

首先，其将重点关注地区公司现金流的管控，比如将对地区公司进行动态考核；持续地区公司提高回款率，年度回款率关联地区公司整体奖金；

此外，世茂将进行下沉管理，集团所有职能每月深入项目现场解决问题；运营、营销、财务等职能每月与地区公司通过经营会议协助核心指标实现。

所以能看到世茂不仅要“强集团”，还要“强地区”，组织管理下沉，并且精细运营，发挥地区公司和项目的潜力，进一步提升地区公司的执行力。

关键点4

谋求多元

多元化战略的推进

世茂在地产主业方面已经算是优等生了，但从年报中可以看到，它还要做一个优秀的“斜杠房企”：

年报显示，世茂酒店、商娱、服务三大专业公司合计实现收入86.3亿元，在疫情的不利影响下计划完成率仍达99%，同比增速为33%。

“2020年-2021年，世茂集团利润主要来自住宅，2022年-2024年，利润逐步增加多元业务利润贡献。”这是许世坛曾提出的长期目标。

世茂的多元化，是在“大飞机战略”指引下进行的：

房地产开发为核心“主体”，持续为城市打造地标作品；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”

这些地产之外的全新赛道，被许世坛安插在大飞机的“双翼”和“尾翼”，体现了世茂对成熟、可落地的多元化战略和产业链优势的自信。

此外，世茂不断升级全周期的绿色建筑新模式，践行可持续理念，赋能绿色城市建设。

截至2020年底，世茂绿色建筑总面积达6463.58万平米，同比增长28.44%；多个项目荣获LEED金级&银级认证；同时，世茂订立绿色金融框架，获独立第三方评级机构绿色认证并出具第二方意见书。

2020年，世茂获明晟ESG评级从B级提升至BB级别，并纳入恒生国指ESG指数，充分反映世茂在可持续发展领域的成绩。

（注：ESG价值已经成为投资市场评判上市公司投资价值的重要维度。ESG是环境（Environmental）、社会（Social）以及治理（Governance）的英文缩写，是一种关注企业环境、社会、治理绩效而非财务绩效的投资理念和企业评价标准）

新赛场上，世茂还会给外界哪些更多的想象空间呢？

结语

很多人在2020年初的时候，都觉得2020年将是阴霾笼罩的1年，经济发展前景不明朗、调控持续深入、融资越来越难......

但其实，不确定也是一种机遇，每一年都是拥抱未来、敢于接受挑战的房企最好的时代，也是固守过去的房企的最坏的时代。

世茂，无疑提供给业界一个鲜活的逆势突围的样本。

主编：张艳

责编：doug