中央公园再现秒光神盘，买到真的就能赚到？是时候冷静思考了
上周末，北区神盘中交中央公园3#楼开盘，一扫8月寡淡的楼市氛围，再次出现秒光一幕。之前鲁能泰山套内16000的小高层开盘，都传出茶水费的消息；这次中交套内14000左右的价格，性价比似乎还更高点。
图源自网友提供，建面价格非常实惠
刚好传说中的楼市金九银十马上就要到了，不少小伙伴们都有点按捺不住，想杀进楼市买买买了。那我们看看最近楼市的成交情况，预判一下后市走向吧。
目前重庆新房市场去化周期仅2.8个月，远低于市场合理值6个月，处在供不应求的状态，新房价格理应上涨才对；
但实际新房成交整体量价平稳，没有大幅上涨的迹象，甚至还有个别核心区高层住宅近期降价2000元促销，理论跟市场出现了背离，是哪里出错了吗？
数据来自撸房价
罪魁祸首就是不断增大的二手房挂牌量，目前链家网挂牌二手房已经突破11万套；由于经济衰退风险增大、房产政策收紧等原因，更多人倾向于选择落袋为安，因此结合一二手市场来看，整体并不缺房；
从二手房冰山指数来看，重庆已连续两周处于下跌状态，二手房房价的转折点已经到来，下半年二手房或将陷入持续阴跌当中；
之前被火爆的土拍刺激入市的小伙伴们不禁有点郁闷了：不是周边楼面价都涨了好大一截吗，怎么旁边的二手房还跌了呢？说好的面粉比面包贵，必将带动房价上涨呢？
小树建议投资者在土拍狂热的5月落袋为安，居然有人信了；
很可惜，交易的对方要站岗一阵了，对不起别怨我……
但不管从哪个角度来看，中交中央公园的高层项目都是近期难得一见的限价神盘。眼看天上掉下这么大一个耙和，在开盘前一周，贪婪的小树决定这次不能声张，悄悄摸到现场！
还是要吐槽一下，目前中央公园的公共交通真不方便；
从渝北鸳鸯出发到中交中央公园，导航显示最佳路径是坐877路公交车到空港新城，还要步行2公里才能到售楼部。看到顶上明晃晃的烈日和38度的高温，小树内心打起了退堂鼓：但一想到一平米有几千块的倒挂，人就很不争气的挤上了公交车。
到了空港新城站，走了一公里到达中央公园，远远的可以看见中交中央公园项目了，周边都是大片工地，不见一个人影，难道小蜜蜂都被晒化了吗？
走近点观察，一二期洋房别墅和高层已经交房了，前面的空地是中交后期待开发组团，目前正在平整土地；远处高楼是已开发10多年的空港新城，已经比较成熟了；
中交售楼部旁边即是金辉中央铭著，前排大平层和后排超高层的组合很有视觉冲击力，仿佛森林中冒出了一座城市，原本被晒焉了小树也顿时满血复活了；
中交中央公园之所以长期成为中央公园的网红盘，跟它拿地价便宜可以说不无关系。其3220元/平楼面价在整个片区仅低于鲁能泰山7号，附近还有大批楼面价上万的对友，中交卖得便宜又有不错的利润，一众开发商只能咽着口水羡慕嫉妒恨。
由图可见，中交项目位于中央公园东南角的位置，靠近空港新城；
中交中央公园总占地777.7亩，总建筑面积约192万方，未来还将配建了学校和商业体；
由地图可见，本次开盘的组团离中央公园有1公里，但离空港西区比较近，到在建的9号线春华大道站约500米，交通还算方便；
本次开盘的组团为一个三角形的小地块，一共4栋高层，本次开盘为3号楼，共33层2梯6户，套内面积76-98平；小区里面还规划了室外游泳池，真是麻雀虽小五脏俱全！
出了售楼部，烈日还在继续猖狂，为了能了解小区的实际情况，已经被晒得半死的小树鼓起最后的勇气，往楼栋的方向继续前进；
公园东路南延伸段实景，其位于金辉中央铭著旁边，规划可直通金开大道，对改善中央公园片区的交通有很大作用；原计划是明年通车，但目前还没看见大规模施工的场面；
中交一期的高层去年底已经交付了，已经有部分业主入住了，门口的柑悦大道已经铺好了路面，穿过在建的隧道通往绿梦立交，将中央公园和机场高速连接；关于前期高层的品质情况，可参考早期文章：中交中央公园交房了，还当得起网红盘吗？
继续往前走，即可看见正在建设的小区，外立面风格跟前期高层完全不同，远处立交后方即为空港片区有名的大型商住小区中航MYTOWN，上百万方的商业公寓几乎都住满居民，甚至还配套了专门的学校；
立交的另一侧是在建的万科森林公园，在售楼部种了大片的水杉摆造型，周边还有大片土地还未开发；
正在主体施工的建筑即为本次开盘的楼栋，预计明年底即可接房，目测离立交不到10米的距离，会有一定噪音污染，建议避开低楼层的户型；
小区旁边是海德格调和中航翡翠城两个次新小区，夹在中间的大片空地用途目前还是个谜；
都说中央公园是新区，配套比较恼火，加之这次开盘的组团又在中交地块的边角上，因此本来对这个组团的配套不报任何期望，结果意外出现了，走过全是工地的立交，马上就是一个另一个世界：
走上立交，沿箭头所指位置即可到达空港西区，脚下这个庞大的立交基本是靠车辆运输碎石填充起来的，不愧是基建狂魔的大手笔；
这边的中航翡翠城和海德格调小区已经入住多年，配套已经基本成熟了，满足日常生活没有问题；目前周边大型的商业体是回兴的兰亭新都会，目前距离有3公里；
9号线及春华大道站均在施工中，预计2020年底通车；
不远处的腾芳大道人来人往，公交车也比较多，从小区出发到公交站约800米，其实还算方便；
小树为何一直看好中央公园，因为它紧邻空港新城和回兴两个成熟区域，更像是城市发展的自然延伸，而不是如水土、龙兴一般的世外飞地。
先来看看中交中央公园周边二手房价的情况吧：
空港西区的二手房价呈现左高右低的情况，离中央公园更近的二手房明显高出一大截，配套更完善的新城广场一带反而便宜，多少让人摸不着头脑，难道中央公园有这么强大的引力？
目前中交前期高层挂牌价在建面14000左右，挂牌数量多也证明这里投资者众多，但却没有任何成交数据，新区二手房有价无市的特点印证无疑，前期买入的投资者想要变现，看来还要熬上很长一段时间；
总体来说，本次开盘的中交中央公园性价比还是很高的，虽然离中央公园稍远，还紧邻马路，学校规划也不明，但交通还算方便，也有基本的生活配套，还是很适合刚需的。
本次二手房开盘价在建面11500-12500左右，跟中交挂牌的二手房对比下来有2000左右的倒挂，买入的投资者这是要秒赚20万的节奏吗？不妨来计算一下：
以建面104平总价120万的房源为例，建面买入约11500，加上契税、大修基金后成本攀升到12000左右，按年化6%的资金成本计算，4年后达到可售条件其成本达到12000*（1+0.06*4）=14880元。
（别说自有资金没有成本，限售日期不会计算）
如果四年不涨，也就意味着这个投资是亏损的。
回想其2011年-2016年，那时候重庆经济还处在GDP增速10%以上的黄金期，重庆房价却5年不涨，无数投资者只能亏着利息卖房，2009-2010年的透支性暴涨显然功不可没；
而现在呢？毛衣战越演越烈，消费投资出口三匹马车全部熄火，实体经济已是一片哀鸿；为何不用房地产这把夜壶来刺激经济呢？持续3年的红火楼市早就把居民的六个钱包搜刮了干干净净，居民负债更是逼近红线，楼市还刺激得动吗？
经济依然强势增长的深圳，从2016年至今已横盘四年，上涨遥遥无期。
如果重庆楼市再一次横盘5年，你做好准备了吗？
北区楼盘：
万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 中交中央公园 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
楼市评论：
1.二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！
2.楼面价13167元/平!重庆楼市真要凉了，龙溪土拍意外爆冷
小树，不知名建筑收藏爱好者，喜欢用脚丈量重庆楼盘，带你去看最真实的重庆楼市；
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