从中央别墅区，到新国展时代

前两天，一位朋友的朋友想在首都机场附近买个舒适大平层，首选的板块是顺义新国展后沙峪一带，但确实没有合适的推荐。有的项目类似产品卖完了，而更多项目是跃层或者别墅，不符合他的要求。

你看，这就是真实的楼市，貌似楼盘挺多、房子不少，但正真找到适合的，能满足具体设想的，选起来还是很困难的。

还有一种慌张，来自于房子总价。

就在当下，很多买房人想找总价500万左右的新房，已经寻不到了，位置好一点、距离市区近一点的，现在都要700万+，不知不觉，“门槛”就这样抬起来了。

为什么会这样？

往大了说，是楼市格局变了；往小了说，是限竞房时代结束了。500万房子任意选的时期，正是前两年限竞房最汹涌澎湃的阶段，但是现在纯商品住宅回来了。

有一个“二八”数据，可以跟诸位分享一下。根据『地产营销人』的统计，今年前五个月，北京限竞房供应套数为3631套，占所有新房住宅的18.43%，剩下超80%供应都是纯商品住宅。但去年同期，这个比例是倒过来的，限竞房供应了10972套，占全部新房住宅的80.08%。一年之间，二八倒置。

纯商品住宅重新占领市场，房价会发生变化，但影响更大的，是产品结构和区域板块的属性。

产品找回舒适，区域找回调性

纯商品住宅激活的是改善市场，包括刚改和再改需求。表现在产品上，便是品质感和舒适度的大幅提升。

过去90㎡小三居是因为规划限制，迫不得已，而现在三居基本都会做到100㎡以上，甚至市场上120㎡的三居也开始多了起来，这就是改善和刚需的区别。

看供应数据更为明显，2020年前五个月，北京新房住宅80-90㎡的三居供应为6313套，今年同期只有2719套；而90-130㎡的三、四居供应，去年是1391套，今年则是5852套，增长了4.2倍！当然，后面几个更大的面积段增长幅度也非常大。

追求空间尺度，侧重居住质量，完善使用功能，舒适性放在第一要义，这是需求的转向。

而表现在区域上，一些本来就有改善居住特质的板块，在结束了短暂的限竞房周期之后，伴随改善住宅产品的到来，又找回了原有的气质，开始重新构建高端氛围，让板块估值再度提升。

在北京楼市比较有代表性的两个区域板块，一个是亦庄，一个是新国展。我们今天重点探讨新国展板块，看看它的基础优势和正在发生的惊人蜕变。

从中央别墅区，到新国展时代

新国展板块，是在中央别墅区的核心位置，这里及周边孕育的是全北京最国际化的居住氛围。新国展一期当初之所以择址在此，与区域的国际化程度和到首都机场的便捷，有很直接的关系。

经过近30年的发展，新国展周边分布着大大小小的别墅区，俨然成为北京著名的“富人区”。新国展对面的日祥广场是老中央别墅区的“生活中心”，完全国外低密商业的形态，洋溢着异国情调。附近多达几十所国际学校，孕育了全国最为知名的国际教育聚集区。

上个月，福布斯中国发布了2021国际学校年度评选榜单。该榜单根据对学校的财务实力、软硬件水平、升学情况、师资力量、办学特色、社会声誉等进行综合考量后，在全国选出前100名综合实力最优秀的国际学校，其中分布新国展附近的北京顺义国际学校、北京京西学校、北京德威英国国际学校、北京鼎石学校，排位前5名，可见优质教育资源的浓度。

此外，高端墅区依托的环境也是北京独一无二的自然条件。北京的母亲河——温榆河，在新国展板块蜿蜒流过，拥有宽阔的水域和超大面积的城市绿化。

处于升级中的北京温榆河公园，整体规划面积约30平方公里，兼具文化、休闲、体育等多元功能，拥有蓝绿交织、林水相依、生物多样的大尺度生态空间，是未来展现北京生态文明的一张“金名片”。

与市区较近的距离，成熟的高端墅区，国际化的生活氛围，良好的生态环境，以及最优质的教育资源，是多年来新国展板块留给市场的印象。

但是近一两年，新国展又有了新气象，一次全面的升级蜕变正在进行中。

在北京自贸区国际商务服务片区落位顺义后，以新国展为龙头，正形成北京开放发展的超级引擎。这里是对外交流交往的核心承载地，是世界级的沟通平台，展现的是中国未来的全球影响力，由此该板块迎来全新发展契机。

北京国际展览中心二期建筑是由扎哈事务所操刀设计，整体外观震撼，极具未来感，未来必是北京又一座闻名世界的地标建筑。

据悉官方发布消息，未来三年，新国展二期、三期将建设超过100万平米的会展公建配套，涵盖特色商业、商务写字楼、酒店集群、公寓、住宅等服务业态，满足各类人群在参展、商务、休闲、消费等方面的多元化需求，总投资达390亿元！

由此看到，一个国际化高端生活区，开始拥有了一颗强劲的产业之“心”，中央别墅区开始进入“新国展时代”，产业赋能让该板块的整体估值再度提升，未来价值需高看一眼。

墅区“三里屯”，再现高端平层

与板块升级相协同的是，住宅类型在同步蜕变。

过去三年，新国展板块一度被限竞房中断了纯商品住宅的供应，但是今年开始，周期转换，品质住宅随新盘再度来袭，高端改善居住需求有望重新被激活。

今年初，保利+华润联合在新国展拿下优质地块，项目推进迅速，已定名：和光瑞府，案名一经公布就引起市场强烈关注，据悉下半年入市。包括最近咨询买房的朋友，『地产营销人』都让他们等一等这个项目，因为确实非常难得。

难得在什么地方？主要是三点：

首先，新国展板块断供纯商品房已有三年之久，区域除了部分别墅项目在售外，基本没有高品质的精装平层产品供应。

和光瑞府的出现对于改善客户而言，无疑提供了一次难得的机会。因为根据规划看，未来该板块也很难再有如此位置优越的宅地出现，地段的唯一性，让其产品本身就具有很强的收藏属性。

其次，从上月刚刚结束的北京30块集中土拍的结果看，北京所有的优质地块，将来都会以政府共有部分产权或配置一定比例公租房的方式进入到市场，这就决定了当下纯粹的商品房住宅社区越来越具有稀缺性。

可以想象，如果和光瑞府的地块放在30块土地之中参加拍卖，相信一定会引起更多房企的争抢，而且也很难再现如此纯粹而完整的商品房社区。

一场土地供应的变革，让该项目有幸保留了高品质住宅的底色，也传承了顶级墅区骨子里的气质，形成了优雅生活的完美接续。

另外，最难得的一点是，和光瑞府在新国展板块所占据的节点，是集网红街区和生态环境于一身的、繁华和自然能够左右逢源的绝佳区位，在北京独一无二，根本无法找出相类似的另一处。

和光瑞府的北侧，一路之隔就是购物、餐饮、娱乐等商业丰富荟萃的祥云小镇，这里集齐了最潮流先锋的时尚精品店、汽车展示店、各国特色美食餐厅、蛋糕工坊、咖啡店，是当下北京除了工体三里屯之外，最具人气和颜值的活力时尚领地。

如此繁华，举步可达，对自住兼投资来说，会是一种怎样的生活方式，又会诞生多大的资产想象空间，相信无需多言。

和光瑞府的西北向不远，是著名生态休闲地——罗马湖，该生态区于2019年改造完成，改造后的城市景观及其周边集观景、垂钓、游船、休闲、就餐、娱乐为一体，展现出近似于北京“后海”的舒缓格调和浪漫风情。

一边感受城市的繁华和热情，一边享受湖区河景的安宁静谧，如同把三里屯和奥森公园放在一起，鱼和熊掌不可兼得的资源，被和光瑞府悉数收揽，这种居境的难得，恐怕在北京找不出第二个项目。

虽然项目产品信息尚未公布，但从案名能看出，这次是集合了保利+华润两大品牌央企的各自最高端产品线。

和光瑞府，是保利“和光”系3.0进阶之作，也是华润全球第五座，北京首座瑞府作品，在“新国展时代”，呈现的将是具有全球视野的顶级居住样本。

据悉，和光瑞府的接待中心已对外开放，感兴趣的朋友可到祥云小镇南区深入了解项目情况，顺便还能感受一下时髦的网红打卡地，漫步在罗马湖边，感受一下清风拂面的惬意。

买改善住宅应注意的是，要在成熟板块，找到未来的想象力，这种区域并不多见，新国展一切条件具备，只待下半年开始发力。

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