鼎汇 |【财税案例】安置房视同销售财税处理

近几年随着成熟净地越来越少，涌现出大量旧城改造项目，在此方式下开发商对项目进行一二级联动开发，即项目土地一级开发和商品房开发均由企业进行。根据拆迁对象不同，旧城改造分为城中村改造与棚户区改造，旧城改造对拆迁户一般进行就地建设安置楼进行安置。以下是对安置楼是否要视同销售，如何账务及税务处理进行分析。

一、安置房建设的三种类型

1、土地在城改办名下

项目用地性质为划拨，安置房性质为非全产权，土地证办理在城改办名下，对应的其他三证均在城改办名下，开发商负责安置楼建设，建设完成后无偿交给政府（城改办），城改办对拆迁户进行安置。

2、土地在开发商名下（用地性质为划拨）

土地在开发商名下，同开发部分一并立项，五证办在开发商名下，开发商完成建设后移交政府（城改办）、由政府（城改办）对拆迁户进行安置，安置房性质为非全产权。

3、土地在开发商名下（用地性质为出让）

安置楼同开发项目一同立项、办证，开发完成后移交政府（城改办），由政府（城改办）对拆迁户进行安置，安置房性质为全产权。

二、安置房是否视同销售

第一种情况是土地在城改办名下，项目不属于开发商，开发商只负责建设，开发商不视同销售处理。后两种情况为土地在开发商名下，相关报建手续在开发商名下，证件办理由开发商完成，安置楼作为开发商的开发产品应视同销售处理。

相关税法文件如下：

1、增值税

根据国家税务总局2014年第2号公告规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，视同销售不动产征收营业税。

此文件虽规定缴纳营业税，但营改增后文件并未作废，应参照执行缴纳增值税。

2、所得税

根据国税发（2009）31号公告第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

为了换取开发土地，房地产公司建设安置楼应作为开发项目拿地条件，并在安置楼交付时确认收入，缴纳所得税。

3、土地增值税

根据国税函（2010） 220号文件规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

开发企业将安置楼视同销售同时计入拆迁补偿费和开发项目开发部分的土地成本。

三、销售价格如何确定

各税种文件规定如下：

1、增值税

根据财税（2016）36号附件1第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

根据国税发（1993）154号规定：

纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按法规需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10％。

2、所得税

根据国税发（2009） 31号文规定，视同销售价格按以下顺序确认销售：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

3、土地增值税

根据国税函（2006）187号文件规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

（1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4、分析

（1）若拆迁时，凡和拆迁户签订的拆迁补偿协议有约定价格的，房地产开发企业以协议约定价格确认收入。

（2）若无约定价格的，以本企业近期市场价，当地同类开发产品市场价确定收入。

（3）组价即组成计税价格=成本×（1+成本利润率），其所得税规定的成本利润率不低于15%，增值税最低为10%，但土地增值税未规定，可以参考所得税与增值税的成本利润率。

不同文件规定了不同税种组税利润率，企业如何选择，选择多少对自己比较有利，本文最后给出答案。

四、安置房建设的账务处理

1、项目在城改办名下

借：开发成本--土地征用及拆迁补偿费—安置楼建设

贷：应付账款、银行存款等

2、项目在公司名下视同销售

借：开发成本--土地征用及拆迁补偿费—安置楼视同销售

贷：主营业务收入—安置楼视同销售收入

应交税费—应交增值税（销项税）

同时结转主营业务成本：

借：开发产品—安置楼

贷：开发成本—安置楼

借：主营业务成本—安置楼

贷：开发产品—安置楼

五、视同销售金额在其他开发部分的税务处理

1、契税

建设安置楼作为其他开发部分拿地的前置条件，是其他开发产品的土地成本的一部分，因此旧城改造项目的土地成本包含三部分，分别是向政府交纳的土地出让金、安置楼建设成本或视同销售价款、支付的其他拆迁补偿费。既然是土地成本的一部分，就应对安置楼视同销售金额缴纳契税。

2、增值税

依据国家税务总局公告2016年第18号和2016年第140号公告，可增值税税前扣除的土地款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。增值税税前扣除金额不但包含土地出让金，还包含拆迁补偿费，安置楼属拆迁补偿费中的实物补偿，视同销售可以增值税差额纳税。

3、所得税

先按占地面积在安置楼与开发部分分摊土地成本，安置楼视同销售金额计入其他开发部分土地成本，并与其他开发产品之前分摊的土地成本合计构成其全部土地成本在所得税前扣除，安置楼视同销售金额不再给安置楼分摊土地成本。

4、土地增值税

根据（2010）220号文件规定，土地成本作为开发成本，可以作为开发部分开发费用和加计扣除金额计算基数。

六、总结：

安置楼视同销售缴纳的增值税可以在开发部分增值税前抵减，视同销售缴纳增值税计入成本后又在开发部分销售时在增值税计算进行抵减，增值税税负并未增加。安置楼视同销售金额计入了开发部分土地成本，并在开发部分所得税前扣除，其对总的应纳税所得额并不受影响。视同销售金额利润部分需要缴纳3%的契税，但在土地增值税前可以加计30%扣除，最低税率为30%，相比之下少缴利润部分9%的土地增值税，总体少缴了利润部分6%的税金，且视同销售金额并不需要票据可直接在各项税金扣除。

来源：中道财税