在英开一家饭店,正在找店铺出租?这些知识您必须要了解...

上两周，我们为商业房东们提供了非常有用的信息，包括商业地产的购买步骤，房东履行的职责以及相关的商业保险问题。看完后，很多莎粉向我们咨询：如果我不想买商业房产，只是想租一套商业楼来做自己的生意，该从哪里着手呢？几乎没有任何经验啊。
其实，租一套商业房产是比租一套居民住宅复杂的，涉及的程序也比较多，即便您是一个有着多年经验的老租户，有时也不一定样样都精通，关键时刻还是得求助一些法律人士们。
从本周起，丽莎为各位商业租户们写写租赁指南，涉及到与商业租户们有关的每一个环节。
通常来说，在租一间商业店铺前，您需要仔细了解以下这些问题：

  • 如何找到合适的商业地产？

  • 租赁期间，您的租赁成本有哪些？

  • 我是要签署一份商业租赁合同还是商业许可证

  • 如何提早预防与房东之间的索赔纠纷？

→如何找到合适的商业地产？
其实，和购买一套商业房产一样，您首要考虑的问题是：地理位置。商业地产的位置不仅决定您的租金成本，也是收入来源的一个主要因素。
如果您准备要开一家餐馆，咖啡馆或商店，您要确保这个商业租户是在一个高人流量的区域。如果您正在找一个配送的仓库，它一般都会处在比较远的位置，那么，您就要确定它是否有一个比较好的交通连接。如果您想要租一个办公室，您就应该选择一个员工容易通勤的地方。
第二个考虑的问题是：什么类型的商业空间比较好？
在考虑租一套商业地产时，您需要知道这是一个什么类型的空间，它是否会影响您的生意，您的生意会在不久之后发生变化吗？比如说，您需要考虑现场能容纳多少雇员以及想要的工作机器。如果您在一年后有扩张业务的计划，多招一些雇员，您可能要考虑这个空间够大吗，您是否需要搬迁到另一个地方？在考虑了这些问题后，您就会知道什么样的商业空间更适合您了。
第三个考虑的问题，您租用的商业地产是否有规划许可？
在租房子的时候，您需要向房东咨询规划许可的问题，看看它的商业用途是否可以满足您在占用期间的业务需求。如果您未来打算对这个商业地产改造的话，需要提前跟房东商量。
此外，您还需要考虑其他因素，包括：停车设施和限制，送货的设施和限制，靠近顾客、客户和员工的情况，给员工们的印象，当地的便利设施：为员工提供的咖啡馆和商店，设备和家具，宽带覆盖。另外，您应该像出租居民住宅房产一样，检查该商业地产的整体状况。比如，是否有潮湿，裂缝和管道问题，以及其他的房产缺陷。
→算一算您租赁开支？
在租赁期间，租户所需要准备的资金不仅包括租金，还包括了在经营业务时所要缴纳的一切税费以及其他的开支。
在这里，我们给大家简单列一列：
第一，  商业租金。
商业地产的租金是租赁期间最大的一项开支了。在英国，大多数商业租金是按季度支付的，时间会分别在3月25日、6月24日、9月29日和12月25日，当然，不同的商业房东会有不一样的要求，现在，房东们越来越多地接受按月支付租金。如果您的企业年轻或规模小，您可能被要求提供担保。
在考虑租金的时候，您还需要考虑租约。有一些长期租约，通常每三年、四年或五年一次租金审查，它可能改变您的交付方式，另外，房东也有权利涨租金或者降租金，这取决于租约的条款。
因此，我们建议您在签合同前最好可以研究一下商业租金趋势以及未来的一个预测，这样可以谈到一个比较理想，能负担得起的租金。
第二，商业地税。
这是英格兰和威尔士对非住宅建筑的一种税收，该税率涵盖商店、办公室、酒吧、仓库和工厂，通常由租户支付。您的地方政府会在每年2月或3月向您发送一份商业税单，您也有一些机会申请减免，比如小企业减免。
关于为什么要收商业地税，如何支付，如何减免，我们会单独列一篇文章给大家说说。
第三，营业场所建筑保险费
如果承租人租用的是整个房产，通常需要支付全部建筑保险费。如果租户只租用部分房产（如两层楼的营业场所的底层），那么，他们只需支付特定比例的保险费用。在一些综合型的商业房产中，如商业园或办公大楼，每个租户负责的保险费的比例通常是根据他们租用的营业场所的面积来计算的。
第四，营业场所的服务费。
值得注意的是，房东可能会要求您为商业场所支付服务费。如果承租人只租赁营业场所的一部分，或只租赁较大的建筑或工业区的一部分，服务费就很常见，因为屋顶、外部、结构和任何其他公共部分（如共用通道、走廊、过道或楼梯）都需要由房东维护。在大型场所，服务费还包括停车场或公共场地的维护。
这些费用通常是由为房东工作的物业公司收取的，然后由其他租户分摊。与房屋建筑保险类似，这通常是根据出租营业场所的平方英尺来计算的。
服务费的多少是根据商业环境来说的。一般来说，购物中心或者是设置比较高档的物业的服务费是可能很高的，经常达到租金的1/3,½甚至是超过租金本身。这是租客在寻找物业的时候需要特别考虑的。
第五，请求房东许可时的费用
如果您想转让租约、分租部分房产或将您的权益转让给第三方的营业场所，您需要在做之前得到房东的书面许可。另外，如果您想改变商业用途了，也是需要得到房东许可的。
有些时候，房东可能会要求收取一定的费用，具体需要参考你们之间的租赁协议。
第六，营业场所应缴纳的增值税
如果房东注册了增值税，并且"选择了对营业场所征税"，那么租金、保险租金和服务费也要缴纳增值税。
第七，租赁营业场所的其他费用
作为承租人，您要负责支付任何水电费以及与营业场所有关的任何其他支出。
当然，根据您的商业业务，您可能还需要准备额外的费用，比如押金，律师费，装修，工作设备购买，测量师检测费等等。
→如何选择您的租赁形式？
 
要租一套商业地产，您需要和房东之间签署一份租赁商业合同，它是一份具有法律约束力的合同，规定了房东和租户之间的租赁协议条款。商业租赁包含哪些内容，房东和租户各自的法律职责有哪些，具体可回顾这一篇文章：《作为一名商业房东，您需要知道的一些法律规则》
除了商业租赁合约外，商业租户们其实还有另外一种租赁选择：商业许可。
商业租赁协议和商业地产许可一样，都是您和房东之间的一份协议，规定了租赁期间的一些交租，各自职责以及其他的管理事项。
不过，它们也有以下这些区别：

  • 租赁要求时间不同：一份商业租约通常持续很多年，许可证涵盖的时间较短，一般不超过六个月，较长的可以为两年。

  • 房东拥有更大的终止租赁权利：在签署了商业租赁的环境下，房东必须要有充分的理由才可以终止商业租约，比如，租户未能支付租金或履行租赁义务的情况下；许可证不同，大多数许可证赋予房东和占用者双方终止协议的权利。一旦房东要求您离开，您就无权续签执照了；另外，它的提前通知的时间期比较短，通常为提前28天。

  • 费用准备会少一些：商业租约可能会要求租户交付押金，通常为6至12个月的租金数额，如果是商业许可证，您很多情况下恐怕只需要准备一个月的租金作为押金就好了。

作为租户，如果您签订许可证的话，您可能就会失去一份长期的保障，因为一旦许可证过期，如果房东也不愿意让你呆了，您就无权续签。
但是，如果您是一个初创企业，商业许可证可能会是一个比较好的选择。它为您提供高度的灵活性，毕竟作为初创公司，您无法预测公司长期的销售量、活动水平和空间要求。
另外，对于一些小企业，正在寻找非常短期的物业来做一些活动，这个租赁形式也比较有利。打个比方，如果您是一个零售商，只是希望在圣诞节前的几周内临时开个店，刚巧呢，高街的一名商业房东有一家暂时空置的商铺，正在急着找一名租户。在这种情况下，临时许可证可能最适合双方的短期利益。
→如何预防与房东之间不必要的纠纷？
在您租了一套商业房产后，通常由租户来负责维护房产，并确保在租赁结束后，它可以保持在租赁开始时的状态。
如果您没有保护好商业房产，您需要承担的损失要比居民住宅大得多。根据建筑物的大小和状况，失修费可以达到数十万甚至数百万英镑。如果您对物业进行了整改，那么，您还得支付一笔损耗费。这也是商业租户和房东之间常常遇到的纠纷问题。
因此，作为商业租户，您需要更加谨慎一些。
那么，如何避免呢？
首先，一份好的合约很重要，您的合约里应该明确规定谁负责维修所租房屋的哪些部分：房东、租户或第三方。
另外，一份房产条件列表也很重要。如果房屋不是新建的话，您在出租前与商业房东签订一份房屋条件列表是比较好的方式。这一张状况表报告详细说明了房产的确切状况，这些记录通常是照片形式，把它附在租赁合同上。
为了准确记录条件，以确保未来的索赔和法律行动比较顺利，您应该聘请一名房产代理或者建筑测量师来协助您完成这项工作，在出租前就检查您的房屋，准确记录相关内容。在退房前，也应该再请他们来为您检查，出具相关的报告，留好证据，避免不必要的争论。毕竟公说公有理，婆说婆有理的。
最后，好好维护您的房产。维护好您的房产不仅可以让您避免损失，如果您是经营场所，那么，一个好的环境也是吸引客户的主要因素之一；如果您是办公用途，您也应该为雇员们提供一个很好的工作环境。
如果房东和租户之间实在无法解决争议，那么，租户可考虑申请法庭诉讼。
如果您正在打算寻找商业店铺，想要起草或检查一系列法律文件，又或者您与房东之间有纠纷，都可以进一步咨询丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。
好了，本篇文章就到这里。如果喜欢我们的文章，不要忘记给我们点赞以及发送给您的好友，接下来，我们会继续为商业租户们提供相关指南，包括营业税，商业保险，公用事业账单陷阱等等知识。请大家持续关注。
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