澳洲多个城市公寓价格暴跌!但专家却劝人再便宜也别买?买投资房前一定要查清楚!全澳这些地区租金回报率最高

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买投资房前一定要查清楚!全澳这些地区租金回报率最高

澳洲多个城市公寓价格暴跌!但专家却劝人再便宜也别买?买投资房前一定要查清楚!全澳这些地区租金回报率最高

最新的季度Domain租金报告显示,在澳洲最大的城市,投资者的回报率已经降至3%,上季度全澳的租金收益率中位数为3.73%。

珀斯和达尔文是唯一一个独立屋总租金收益率同比上升的州府城市,分别为5.11%和5.63%,不过其他州府城市,除墨尔本外,也都比一季度有小幅提高。

在创纪录的低利率和市场前景增强的推动下,越来越多的投资者准备重返房地产市场。根据ABS的最新统计数据,投资者贷款同比增长31.6%。

Domain高级研究分析师鲍威尔(Nicola Powell)说,随着悉尼的独立屋收益率创下历史新低,墨尔本也接近历史新低,投资者可能会把目光投向更远的地方。

鲍威尔博士说,自去年年中以来,珀斯和达尔文的独立屋收益率都在加速上升,并接近历史高点,因为这两个城市的租金——每年上涨超过14%——比房产价格上涨得更快。

达尔文的独立屋租金中位数现在和悉尼一样昂贵,为每周550澳元,达尔文的单元房收益率已经达到了7.3%的新高峰。

阿德莱德和珀斯是唯一看到单元房收益率每年上升的另外两个州府,分别达到了5.48%和5.72%。全澳数字是4.02%,其他州府——墨尔本依然例外——本季度都有小幅上升。

鲍威尔博士预计,更多的投资者将转向珀斯,因为珀斯的收益率很高,而且在经历了长期的市场低迷之后,人们相信当地房价会有强劲的资本增长。她对达尔文更加谨慎,那里的中长期资本增长前景更加不确定。

澳洲大部分地区的收益率也在上升,由于新冠期间出现的搬家趋势,许多乡镇地区的租金价格都在上升。

在新州和维州和半数乡镇市府地区,以及昆州、南澳和西澳的大部分乡镇地区,租金回报率都在同比增长。维州东北部的Alpine Shire、南澳的Port Augusta和昆州的Western Downs市府辖区(位于布里斯班以西三小时车程)的租金收益率涨幅最大。

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高房价让移民搬离悉尼 前往偏远地区定居

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一项最新调查显示,悉尼高涨的房价正让更多移民搬离悉尼,前往新州偏远地区定居,这些地区的公校迎来了更多来自非英语移民家庭的学龄儿童。

据《每日电讯报》报导,根据新州教育厅的新生入学数据,2019年到去年之间,新州偏远地区公立学校的移民儿童入学比例一直在提高,除悉尼之外的每个地区都出现了这一趋势。

过去8年中,来自移民家庭的学生比例从6%上升至9%以上,增加了近一万人。但总体来看,西悉尼地区公校的移民儿童比例仍然最高,占新生总人数的70%,新州东南地区公立学校的移民学生比例为13%。

麦克林德尔研究公司(McCrindle)研究员布雷利(Geoff Brailey)认为,高房价是导致移民搬出悉尼的原因之一。

布雷利说,悉尼和墨尔本通常是移民抵达澳洲后的落脚点,但对新移民来说,想在悉尼买房比较困难,随着疫情对就业市场的冲击,预计前往偏远地区的移民会进一步增加。

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随着旅游业复苏 悉尼瑞吉斯机场酒店上市出售

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包括菲尔·沃兰斯基(Phil Wolanski)和大卫·巴夫斯基(David Baffsky)在内的一群现金流雄厚的悉尼房地产投资者正利用旅游热潮即将到来的时机,将悉尼机场酒店(Rydges Sydney Airport Hotel)挂牌出售,这可能成为今年规模最大的单笔交易。

这座拥有318间客房的酒店预计将以2.7亿澳元的价格出售,由世邦魏理仕的邦茨(Wayne Bunz)和仲量联行的杜兰(Mark Durran)代理出售。

这家酒店已经建成8年,并进行了升级。它距离国际航站楼只有100米的距离,而且已经收到了一些场外报价,这些报价投资者中包括约翰·兰德勒(John lander)。

近期,悉尼CBD的博智酒店(Primus hotel)以1.32亿澳元的价格售出,而拥有11家酒店的Travelodge投资组合也以6.2亿澳元的价格售出。去年10月,Mirvac和NRMA以高于账面价值20%的价格出售了该投资组合。

邦茨表示:“预计机场酒店将成为国际旅游市场反弹的直接受益者,与更远的竞争酒店相比,机场酒店将继续获得显著的溢价。

该资产拥有令人羡慕的交易业绩历史记录,入住率显著高于悉尼平均水平和大多数CBD酒店。这是悉尼机场航站楼唯一的一家酒店,我们预计它的价格会更高。”

除了318间客房外,酒店还设有三个餐饮场所,包括顶层酒吧、11个会议设施和一个商务和健身中心。瑞吉斯悉尼机场酒店将于5月31日正式挂牌出售。

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加拿大开发集团牛津地产获准在悉尼中央商务区打造“建房出租“项目

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位于悉尼CBD中心地带的一栋39层可供出租的建筑获得了规划许可,这是加拿大牛津地产公司(Oxford Properties)在皮特街(Pitt Street)投资10亿澳元开发的双塔项目的一部分。

这栋拥有234套公寓的住宅楼将矗立在悉尼地铁皮特街站的南入口,这是CBD的首个此类建房出租BTR项目。与之配套的一栋39层写字楼上个月获得了开发许可。

牛津集团牵头的财团与当地房地产平台Investa和CPB Contractors合作,正在建造地铁站和上面的两座塔楼。车站的建设工作于去年年底开始,而住宅楼的建设预计将于今年晚些时候开始。

牛津集团计划为BTR大楼配备一系列设施,包括健康娱乐楼层、屋顶露台和毗邻的公共空间。一个社交休息室和682平方米的零售板块也是计划的一部分。

牛津集团澳大利亚主管亚历克·哈珀(Alec Harper)表示:“澳大利亚的住宅市场近年来发展迅速,尤其是在悉尼等城市,在这些城市,人们负担不起住房是一个长期存在的问题。”

“新兴的'建房出租’行业提供了一个更加以客户为中心和灵活的解决方案。”皮特街项目是牛津集团在当地市场推出的更广泛的BTR战略的关键元素。这条建设管道已经扩大到1000个单元房,牛津集团去年收购了墨尔本西部的一块场地。

牛津集团是在新兴的BTR行业中领先的少数几家主要公司之一。Mirvac在悉尼奥林匹克公园(Sydney Olympic Park)开发了第一个此类项目,并租赁了这栋315个单元房大楼的60%。这家上市开发商正在筹备一系列进一步的BTR计划,包括在墨尔本。

Greystar已为其在墨尔本的BTR项目融资约13亿澳元,而美国BTR巨头Sentinel Real Estate也在珀斯启动并运行项目,并计划投资10亿澳元。富豪蒂姆·古纳(Tim Gurner)也制定了在该领域的开发计划。

新南威尔士州和维多利亚州政府在过去一年推出的税收优惠政策也给该行业带来了提振。然而,业内人士表示,联邦预扣税制度对BTR项目征收30%的税,是对其他商业项目征收税率的两倍,这仍然阻碍了开发。

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澳洲多个城市公寓价格暴跌!但专家却劝人再便宜也别买?

澳洲多个城市公寓价格暴跌!但专家却劝人再便宜也别买?买投资房前一定要查清楚!全澳这些地区租金回报率最高

尽管独立屋价格正以32年来的最快速度上涨,但澳洲供应过剩的城市公寓并没有得到买家的青睐。

在一些地区,单元房价格在过去一年中暴跌,依然没有从19年的新冠疫情打击中恢复过来——悉尼和墨尔本是受打击最严重的州府。

这些城市尤其严重依赖留学生和外籍工作者的自由进出境,并租下投资者不想自住的公寓。

这就是伊恩(Ian Kingsford-Smith)跟另一半伯妮(Berni Joseph)如何能够在两周前在悉尼买下他们的第一个家。

伊恩表示:“要是我们在六到十二个月前购买这处房产,价格会高出5%到10%。” 像很多澳洲人一样,他们租房多年,在西悉尼的Parramatta附近找不到任何符合预算的房子。

但这次疫情却给这对夫妇提供了一个机会,让他们可以在一个有很多空房子的地区以优惠的价格买下一套新建公寓。

根据CoreLogic提供的数据,在过去的一年里,Parramatta公寓中价下降了3%至574,963澳元。这是一个巨大的下降,尤其是考虑到全澳单元房中价在过去一年上涨了2.3%至547,543澳元,而中位数房价跃升7.4%至643,203澳元。

所有这些与乡镇房价相比都相形见绌,因为在疫情期间,更灵活的工作安排引发了人们向农村(和小城市)的迁移,导致乡镇房价暴涨(+11.7%)。

但是,州府城市的某些地区反而远远落后。受移民欢迎的地区跌幅最大 在比较公寓市场时,悉尼和墨尔本在过去一年中的涨幅最为微弱——分别增长了0.2%和0.9%。

较小的州府城市表现更好,包括布里斯班(+1.9%)、珀斯(+4%)、阿德莱德(+5.1%)、堪培拉(+5.8%)、达尔文(+9.8%)和霍巴特(+11.2%)。

然而,有一些郊区仍然没有从疫情中反弹,而且便宜了很多,特别是在全澳最大的两个城市。悉尼和墨尔本郊区的房价跌幅最大,因为它们是“我们最国际化的城市”,CoreLogic的澳洲研究主管欧文(Eliza Owen)说。

买方中介卡什莫尔(Catherine Cashmore)说,公寓的主要问题,特别是在墨尔本,就是供过于求。她说,“公寓太多了”,而“没有足够的人租用它们”——这导致了租金下降和投资者兴趣减弱。

而且近年来,新建公寓的名声也不太好——涉及易燃包层问题和高层建筑质量低劣的问题,如悉尼的Opal Tower和Mascot Tower。

尽管一些房产专家警告人们不要购买过去20年建造的公寓,但卡什莫尔的建议更加极端。“如果你买房是想看到它涨,那就不要买公寓。”她说,“如果你在寻找资本增值,那么公寓并不是一个好的投资。特别是较新的公寓,在你看到它们的价格上涨之前——你会首先看到它们的价格下跌。”

她给买不起独立屋的买家的建议是“自己租房,然后在其他地方买投资房”。也就是说,她建议先租房,然后在“稍远的地方”买房——在对有孩子的家庭有吸引力的地区(即使你自己并不想住在那里)买投资房。

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2021-04-21 原文

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